Правовой режим земель, отведенных под ИЖС

Передача земельных  участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

3) подписание протокола  о результатах торгов (конкурсов,  аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Однако кроме общего порядка, существуют отдельные специальные, касающиеся определенных земельных  участков.

Продажа земельных участков для жилищного строительства  или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства  осуществляется на аукционах, за исключением  случаев, установленных Земельным  Кодексом РФ (случае предоставления участка для постройки объекта полностью за счет бюджета в установленном законом порядке; в случае предоставления участка жилищно-строительным кооперативам; в случае передачи участка из состава неразграниченных земель при наличии договора развития застроенной территории; в случае, если аукцион признан несостоявшимся).

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального  жилищного строительства может  осуществляться на основании заявления  гражданина. В этом случае в двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка уполномоченный исполнительный орган может  принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченного федерального органа исполнительной власти, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».

В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, уполномоченный исполнительный орган принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка. В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

При этом интересным является вопрос о том, что является надлежащей публикацией сообщений о приеме заявлений о предоставлении земельного участка. Арбитражный суд Пензенской области в решении по делу № А49-5848/2006 от 15.01.2007 г. указал, что предоставление земельного участка в аренду под строительство жилого дома без торгов по постановлению администрации г. Пензы застройщику ООО «Спецстроймонтаж» свидетельствует о создании неравных условий деятельности хозяйствующих субъектов, работающих на рынке жилищного строительства в г. Пензе, в части получения земельных участков для строительства жилых домов. При вынесении решения была принята во внимание информация Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Пензы, что ООО «Спецстроймонтаж» оказалось единственным хозяйствующим субъектом в городе, которому в данный период без аукциона предоставлен земельный участок для жилищного строительства.

 Суд признал несостоятельными  доводы администрации о том,  что был обеспечен равный доступ  для получения земельного участка,  выделенного этой организации.  Газетная публикация о возможности  предоставления земельного участка площадью 7 560 кв. м под строительство жилых домов, по мнению Суда, не может рассматриваться в качестве надлежащего извещения заинтересованных лиц о возможности предоставления участка площадью 2 659 кв. м для строительст­ва одного жилого дома. В решении указано: «…опубликованная информация объективно сужает круг хозяйствующих субъектов, заинтересованных в предоставлении участка большей площади и объемов строительства».

Суд отказал в удовлетворении требований администрации г. Пензы  о признании незаконным решения Федеральной антимонопольной службы по Пензенской области о признании администрации нарушившей п. 1 ст. 7 Закона РСФСР «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» от 22.03.1991 г. № 948-1 и предписания о прекращении нарушения антимонопольного законодательства.

С выводами Арбитражного суда Пензенской области согласился и Федеральный арбитражный суд  Поволжского округа, который рассмотрел дело в кассационном порядке. В постановлении  по делу № А49-5848/2006 от 13.06.2007 г. указано, что у ООО «Спецстроймонтаж» имелись преимущества по отношению к другим хозяйствующим субъектам, работающим на рынке жилищного строительства в г. Пензе, выражавшиеся в предоставлении земельного участка без взимания платы за право заключения договора аренды, как это предусмотрено ст. ст. 30.1 и 38.1 Земельного кодекса РФ.⁴⁶

Однако, предоставление участков без торгов все же допускается. Например, статья 28 ЗК РФ гласит, что граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации. При этом предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых бесплатно гражданам, имеющим трех и более детей, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» ЗК РФ дополнен статьей 30.1, устанавливающей особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 
Как уже говорилось выше, согласно данной статье, вступившей в законную силу с 01.10.2005, земельные участки для жилищного строительства предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков в названных целях осуществляется на аукционах, за исключением случаев, указанных в этой статье.

Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Порядок предоставления так же аукционный. При этом на арендатора участка возлагается ряд обязанностей, не выполнение которых может служить основанием прекращения аренды участка (сроки подготовки проекта планировки территории; сроки выполнения работ по обустройству территории; сроки осуществления жилищного строительства и т.д.).

Следует отметить, что  согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если такое предоставление возможно.

Земельным Кодексом РФ предусмотрено, что органом, уполномоченным принимать решение о предоставлении земельного участка может являться федеральный орган исполнительной власти, орган субъекта РФ, либо орган муниципального самоуправления. Согласно ст. 35 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 года № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», принятие решений о предоставлении земельных участков для строительства объектов жилищного фонда отнесено к компетенции органов местного самоуправления. В свою очередь, в соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131 -ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» перечень и форма документов, на основании которых принимается решение органа местного самоуправления, устанавливаются нормативным правовым актом органа местного самоуправления⁴⁷.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных  участков, предоставляемых гражданам  в собственность из находящихся  в государственной или муниципальной  собственности земель для индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 28 Земельного кодекса РФ предоставление земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату с учетом требований положений статей 65, 66 ЗК РФ и Федерального закона (от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ) «Об оценочной деятельности». Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Так, например, Федеральный закон  от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в ст. 16 закрепляет,  что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, либо с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме⁴⁸.

28 мая 2010 г. В Конституционном Суде Российской Федерации было рассмотрено дело № 12-П «О проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 федерального закона «о введении в действие жилищного кодекса российской федерации», частей 1 и 2 статьи 36 жилищного кодекса российской федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 земельного кодекса российской федерации в связи с жалобами граждан Е. Ю. Дугенец, В. П. Минина и Е. А. Плеханова». 

Решением Арбитражного суда Кировской  области от 6 июня 2008 года в пользу Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова с В. П. Минина как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме взысканы задолженность по арендной плате за пользование земельным участком, на котором расположен данный дом, и соответствующие пени.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 14 сентября 2007 года, оставленным без изменения вышестоящими арбитражными судами, Е. А. Плеханову отказано в удовлетворении иска к администрации муниципального образования «город Курган» и администрации Курганской области о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде полученной с истца в 2006 году арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в котором ему принадлежат на праве собственности нежилые помещения, при том что земельный налог за этот период был им уплачен.

Принимая указанные  решения, суды исходили из того, что  приобретение права общей долевой  собственности на сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимости, должно осуществляться по правилам земельного, а не жилищного законодательства.

Гражданка Е. Ю. Дугенец – собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, расположенном на не сформированном по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности земельном участке, оспаривалп конституционность частей 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», на основании которых Арбитражный суд Новгородской области решением от 18 февраля 2008 года, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, отказал в удовлетворении ее иска к администрации муниципального образования «город Великий Новгород» о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде полученной с истицы арендной платы за пользование указанным земельным участком.

По мнению заявителей, как собственники помещений, расположенных в многоквартирных домах, они являются участниками общей долевой собственности на земельные участки под этими домами в силу прямого указания закона без каких-либо дополнительных условий, в том числе без государственной регистрации такого права, и, следовательно, должны уплачивать не арендную плату, а земельный налог, размер которого определяется пропорционально их доле в праве собственности на соответствующий земельный участок. Кроме того, заявители утверждают, что оспариваемые нормы ставят получение собственниками помещений в многоквартирных домах права собственности на земельные участки под этими домами в зависимость от того, когда сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет соответствующий земельный участок - до или после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (1 марта 2005 года), т. е. устанавливают недопустимые различия в правах граждан, находящихся в сходной правовой ситуации, и потому нарушают их конституционные права, гарантированные в том числе статьями 19 (часть 1), 35 (часть 2) и 36 Конституции Российской Федерации.

КС РФ в своем Постановлении  от 28.05.2010 № 12-П пришел к выводу относительно того, что для осуществления перехода земельного участка к владельцу  помещения на правах общей долевой собственности решение специализированных органов или государственная регистрация этого права не требуются. При этом владельцы помещений в многоквартирном доме, который не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, фактически владеют участком на тех же основаниях, что и собственники помещений многоквартирного дома со сформированным земельным участком. Однако, по мнению КС РФ, невозможность потребовать формирования земельного участка без проведения общего собрания ущемляет права лиц на приобретение указанной территории в общую долевую собственность. После принятия Постановления от 28.05.2010 № 12-П заявление любого владельца помещения, расположенного в многоквартирном доме, которое касается формирования земельного участка на месте расположения здания, должно рассматриваться в качестве основания для проведения подобной деятельности, включая и государственный кадастровый учет постройки⁴⁹.