Управление земельными ресурсами

 

Российская Федерация, ее субъекты, города федерального значения, автономные области, автономные округа являются субъектами правоотношений государственной собственности на землю. При этом следует учитывать, что, будучи субъектом федеральной собственности, Российская Федерация вместе с тем является субъектом права территориального верховенства и носителем государственного суверенитета. Согласно Конституции РФ суверенитет России распространяется на всю ее территорию, ее Конституция и федеральные законы имеют здесь верховенство.

 

В компетенции государства как суверена находятся все земли в пределах Российской Федерации независимо от форм собственности, образующие земельный фонд Российской Федерации, который, по данным статистического наблюдения, осуществляемого Роснедвижимостью, составляет 1709,8 млн. га.

 

В отличие от многих стран Земельный фонд Российской Федерации характеризуется обширными природными территориями, где более 90% земель находится в государственной и муниципальной собственности (см. рисунок 1.1.1) и большая их часть не разграничена на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

 

 

Рисунок 1.1.1 Распределение земель РФ по формам собственности

 

В ст. 16 ЗК РФ государственная собственность определена как собственность, не являющаяся собственностью частной (граждан и юридических лиц) и муниципальной. Это общее, но четкое определение.

 

Государственная собственность делится на федеральную и собственность субъектов федерации. При разграничении земель необходимо иметь в виду, что все федеральные земли расположены на территории (в границах) субъектов Федерации. Других федеральных земель нет и быть не может.

 

Разграничение государственной собственности производится согласно Федеральному Закону от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ.

 

В целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся:

 

· земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;

 

· земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

 

· иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

 

К собственности субъектов Российской Федерации относятся:

 

· земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

 

· земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

 

· иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

 

Административно-территориальные единицы, не являющиеся субъектами Федерации, — районы, города, поселки городского типа, сельские населенные пункты — обладают правами муниципальной собственности на землю, находящуюся в пределах их границ (черты населенных пунктов).

 

К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

 

· земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

 

· земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

 

· иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

 

При этом следует учесть, что изданные Правительством Российской Федерации до 1 июля 2006 года акты об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, являются основанием для государственной регистрации права собственности соответственно Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на такие земельные участки.

 

В отличие от субъектов правоотношений государственной и муниципальной собственности на землю все иные субъекты земельных правоотношений — органы государственной власти и местного самоуправления, граждане и юридические лица — выступают участниками таких видов отношений, как управление землей и ее использование, охрана земельных прав; граждане и юридические лица, кроме того, являются субъектами правоотношений частной и общей (долевой и совместной) собственности на землю.

 

О частной собственности на земельные участки говорится в ст. 15 ЗК РФ: собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным  
законодательством 
Российской Федерации.

 

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые изъяты из оборота и ограничены в обороте.

 

Следует отметить, что в настоящее время земли частной собственности, расположенные на 129,6 млн. га, в основном (на 87%) представляют собой условные земельные доли граждан, не выделенные на местности и не поставленные на государственный кадастровый учет.

 

Объектами земельных отношений (ст. 6 ЗК РФ) являются:

 

1) земля как природный  объект и природный ресурс;

 

2) земельные участки;

 

3) части земельных  участков.

 

Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

 

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

 

Земельный Кодекс вводит классификацию земель по категориям. Согласно ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

 

1)  
земли сельскохозяйственного назначения 
;

 

2)  
земли  
населенных пунктов;

 

3)  
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения 
;

 

4)  
земли особо охраняемых территорий и объектов 
;

 

5)  
земли лесного фонда 
;

 

6)  
земли водного фонда 
;

 

7)  
земли запаса 
.

 

Соотношение земель РФ по категориям представлено на рисунке 1.1.2

 

 

Рисунок 1.1.2 Структура земель РФ по категориям

 

Земли вышеперечисленных категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

 

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

 

В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

 

В завершение обзора нормативной базы, регулирующей земельные отношения в РФ, нельзя обойти вниманием вступивший в силу с 1 сентября 2006 г. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее по тексту Закон), который внес существенные изменения в нормативные правовые акты, регулирующие учет и регистрацию прав в отношении земельных участков, садовых, дачный домов (теплиц, сараев и пр.), индивидуальных жилых домов.

 

Закон более известен в общественных кругах как «Дачная амнистия», хотя такое название не совсем корректно. Он содержит механизмы легализации объектов недвижимости, позволяет широких слоям населения ускоренно и в упрощенном порядке вовлечь принадлежащие собственникам объекты в правовое поле, что в итоге способствует формированию реальных механизмов защиты прав граждан на недвижимость.

 

Кроме того, Закон создает условия для вовлечения объектов недвижимости, в первую очередь земельных участков, в сферу действия Налогового кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ.

 

Однако проблема легализации прав граждан на фактически принадлежащие им объекты недвижимого имущества заключалась не столько в сложностях государственной регистрации прав или технического учета таких объектов недвижимости, сколько в отсутствии у граждан каких-либо правоустанавливающих документов, что препятствовало регистрации прав. С введением в действие Закона, эта проблема во многом решилась: определен перечень документов, которые будут предоставляться для государственной регистрации прав.

 

Кроме того, в части государственной регистрации прав на земельные участки Закон решил еще одну существенную проблему, а именно — расхождение размеров площадей, указанных в кадастровых планах по результатам межевания, и в правоустанавливающих документах. Если раньше, в случае расхождения в государственной регистрации отказывалось, то с вступлением в силу Закона государственная регистрация земельного возможна. Если содержащаяся в документах его уточненная площадь не превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органом местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, государственная регистрация проводится без дополнительных процедур.

 

В данной дипломной работе рассматривается проблема оптимального управления земельными ресурсами со стороны государства и органов местного самоуправления, специфика предоставления земельных участков под различные цели в руки эффективных собственников и землепользователей.

 

1.2 ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. ЦЕЛИ И ПОРЯДОК

 

Порядок возникновения прав на землю определяется главой V ЗК РФ. Согласно ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование.

 

Предоставление этих участков в собственность граждан и юридических лиц осуществляется по общему правилу за плату.  
 
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев:

 

· изъятия земельных участков из оборота;

 

· установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

 

· резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

 

Наиболее остро на сегодняшний день стоит вопрос предоставления земельных участков под строительство, т. к. потребность в этих землях наиболее высокая, а порядок предоставления сложен и неоднозначен. Поэтому рассмотрим его в первую очередь.