Управление земельными ресурсами

 

С 1 января этого года установлена максимальная ставка на проведение землеустроительных работ. Для садоводств - это 3 тысячи рублей, для земель с подсобным хозяйством - 5. Но многих собственников останавливает не только стоимость проведения таких работ, но и сложность и длительность процедуры оформления прав. На пути к Федеральной регистрационной службе необходимо пройти более десяти инстанций, согласовать землеустроительное дело, получить необходимые разрешения и т.п. Рассмотрим этот порядок подробнее на рисунке 2.3.1

 

 

Рисунок 2.3.1 Схема оформления права собственности на ранее предоставленный земельный участок

 

Порядок оформления прав на земельные участки, предоставленные до введения в действие нового Земельного кодекса, длителен и связан с многочисленными препятствиями. Но еще более сложной и неоднозначной является схема получения земельного участка в собственность или в аренду и оформление прав на него в установленном законом порядке.

 

Дело в том, что самые перспективные в Иркутском районе земли в большинстве своем не принадлежат муниципалитету, т. е. находятся в бессрочном пользовании или принадлежат на праве собственности различным государственным предприятиям. А значит, согласно Федеральному Закону от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ, относятся к федеральной собственности или к собственности субъекта РФ.

 

Так как на сегодняшний день муниципалитет не выполняет возложенные на него законом обязанности по формированию земельных участков и проведению торгов, потенциальные инвесторы сами осуществляют поиск привлекательных участков и зачастую сами вынуждены выяснять, за кем закреплены эти земли.

 

Если земельные участки не принадлежат муниципалитету, инвестор обращается в соответствующие федеральные органы. Только на федеральном уровне в таком случае решается вопрос о возможности предоставления участков: соответствующий орган должен произвести отказ от этих земель. Лишь затем муниципалитет переводит земельные участки в земли запаса или фонд перераспределения (для земель сельскохозяйственного назначения). Но основная проблема заключается в том, что т. к. собственником является Российская Федерация, торги должны проводиться на федеральном уровне.

 

Но выставлению на торги предшествуют многочисленные длительные и затратные процедуры по формированию земельного участка, постановке его на кадастровый учет, публикации извещения о проведении торгов и т. д. Вследствие того, что органы местного самоуправления на сегодняшний день не в состоянии проводить этот комплекс мероприятий по объективным причинам, инвесторы вынуждены брать все затраты, связанные с проведением торгов и формированием участка, на себя.

 

Т. к. торги – публичная процедура и победителем признается лицо, предложившее большую цену (в случае проведения аукциона) или лучшие условия (конкурс), ничто не может быть гарантией того, что участок не «уйдет» в руки другого собственника. А если учесть, что с принятием Федерального закона от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ, в случае принадлежности земель Российской Федерации или субъекту РФ, торги проводятся на соответствующем уровне, то шанс получить по итогам торгов испрашиваемый участок практически равен нулю. Очень немногие инвесторы готовы идти на такой риск.

 

Конечно на сегодняшний день эти вопросы «решаются» доступными способами: извещение о проведении торгов печатается в малотиражном печатном издании и скупается весь тираж, торги признаются несостоявшимися и участок предоставляется за начальную цену единственному претенденту. Такая ситуация во-первых незаконна, а во-вторых возможна только при проведении торгов на местном уровне.

 

Решить эту актуальную проблему можно, только если органы местного самоуправления сами будут проводить необходимые процедуры. Очевидно, что на формирование всех участков у муниципалитета не хватит бюджетных средств. Проводить эти работы необходимо выборочно, а значит, в первую очередь нужно проводить инвентаризацию земель Иркутского района.

 
 

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ 
ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

 

3.1 ОБОСНОВАНИЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕДЕНИЯ  ИНВЕНТАРИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬ

 

Рассматривая специфику земельных отношений, не стоит ограничиваться рассмотрением лишь специализированных, касающихся землеустройства, оборота и охраны земель, нормативных правовых актов. Освещенная в данной дипломной работе тема непосредственно связана также с регулированием муниципальной власти, реформированием системы органов местного самоуправления.

 

Согласно Федеральному закону от 6 октября 2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации», а также Налоговому кодексу РФ, основой местных бюджетов является земельный налог и налог на имущество граждан, и от увеличения налогооблагаемой базы будет непосредственно зависеть уровень жизни в муниципальных образованиях, возможность решать на муниципальном уровне задачи, стоящие перед органами власти, в том числе в рамках реализации приоритетных национальных проектов в сфере образования и медицины, обеспечения граждан доступным и комфортным жильем, развития агропромышленного комплекса. Для того чтобы создать налогооблагаемую базу, необходимо вовлечь ранее предоставленные и не оформленные земельные участки граждан в налоговый и гражданский оборот, т. е. уточнить их границы и площади, поставить участки на государственный кадастровый учет и зарегистрировать права на них в Федеральной регистрационной службе.

 

Применительно же к участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности, вопрос увеличения налогооблагаемой базы земельного налога стоит несколько иначе: органы местного самоуправления должны в максимально короткие сроки предоставлять потенциальным инвесторам земельные участки.

 

Однако поступления налоговых платежей не сравнимы с той суммой средств, которую может получить муниципалитет от продажи земельных участков или от арендной платы. Отсюда вытекает острая необходимость проведения инвентаризации, как источника этих средств. Для Иркутского района проблема финансовых поступлений особенно актуальна: регион дотируемый, но при этом он обладает внушительным земельным фондом, который на настоящий момент в основной массе не используется и не приносит доход.

 

Даже если не брать в расчет земли запаса и лесной фонд, в Иркутском районе достаточно земель сельскохозяйственного назначения, ранее предоставленных фермерам, садоводствам и т. д., и не используемых собственниками в силу различных причин. Из 600 земельных участков, предоставленных фермерским хозяйствам, в настоящее время используется только около 200.

 

По данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи, прошедшей в 2006 году, поражающе большой процент земель этой ценной для региона и для РФ в целом категории не используется собственниками или используется неэффективно.

 

Так, из 6648,22 га, отведенных садоводческим некоммерческим товариществам, лишь 3613,3 га используются собственниками по назначению. И 1598,2 га не используются вообще. Остальные земли либо используются неэффективно, либо собственники и землепользователи не приняли участия в переписи.

 

Процент неиспользуемых земель, отведенных под дачное строительство, составляет больше половины: из 397,3 га не используются 174, 15.

 

Из 48,4 га, предоставленных огородническим товариществам, не используются 32 га.

 

Приведенные выше цифры наглядно доказывают неэффективность управления земельными ресурсами на сегодняшний день, и особенно остро эта проблема касается земель сельскохозяйственного назначения. Необходимость проведения инвентаризации этих земель очевидна.

 

Как уже было сказано выше, основная проблема, связанная с землями, находящимися в частной собственности, заключается в том, что в большинстве своем они представляют собой условные земельные участки, не выделенные на местности и не поставленные на государственный кадастровый учет. Необходимость же их постановки на учет и вовлечения в гражданский и налоговый оборот очевидна: это и упорядочивание земельных отношений, разрешение споров о наложении участков друг на друга и т. п., и основной источник местных бюджетов.

 

Но решить эту проблему простым стимулированием граждан посредством во многом номинального упрощения процедуры оформления прав на земельные участки ("Дачная амнистия") невозможно. Препятствием в оформлении прав на землю для граждан является не столько нежелание вследствие сложности процедуры, сколько невозможность в силу объективных причин: в большинстве муниципальных образований до сих пор не наведен порядок в разграничении участков в натуре, определении категорий и разрешенного использования. Для многих участков они не определены или определены неверно: например разрешенным использованием для земель населенных пунктов обозначено огородничество или садоводство. Для решения этой проблемы необходимо в первую очередь на законодательном уровне более четко прописать порядок определения категорий и разрешенного использования ранее предоставленных участков, и затем на муниципальном уровне разграничить земельные участки в натуре (чтобы исключить наложение), путем изменения границ и уточнения площадей, а также определить категории и разрешенное использование, а в случае необходимости провести разделение участков с разными категориями и разрешенным использованием.

 

Проводить эти мероприятия целесообразно системно и организовано, т. е. в рамках инвентаризации земель Иркутского района.

 

При этом рынок земельных отношений в регионе абсолютно непрозрачен и сами специалисты Управления Роснедвижимости не всегда компетентны в этих вопросах земельных отношений.

 

Для того чтобы стимулировать граждан к оформлению прав на ранее предоставленные участки, необходимо сделать эту процедуру максимально простой и прозрачной, где-то оптимизируя схему оформления прав, где-то путем информирования населения в вопросах земельного законодательства, а также повышения квалификации работников заинтересованных служб.

 

Упорядочивание и оптимизация земельного законодательства и внедрение новых схем на муниципальном уровне процесс длительный, и владельцы земельных участков, как заинтересованные лица, являются инициаторами этого процесса. Коррективы законодательства должны определяться конкретными проблемами и препятствиями в оформлении прав на земельные участки. Таким образом, постепенно происходит инвентаризация земель «снизу». Этот процесс естественен и реализовывается в настоящее время.

 

Другой проблемой упорядочивания земельных отношений, требующей скорейшего решения, является невозможность полноценной реализации прописанной в Земельном кодексе схемы предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

 

В разделе 1.3 дипломной работы была рассмотрена проблема предоставления земельных участков из государственных или муниципальных земель в собственность или аренду гражданам и юридическим лицам. А также ряд причин, в силу которых порядок предоставления, предусмотренный Земельным кодексом РФ, не действует в настоящий момент.

 

В Иркутском районе ситуация не отличается кардинально от общегосударственной. И решением создавшейся проблемы должно стать упорядочивание и систематизация земельных отношений в регионе, т. е. инвентаризация земель.

 

В данном аспекте инвентаризация должно осуществляться «сверху». Органы местного самоуправления должны провести комплекс мероприятий по выявлению наиболее перспективных и ликвидных секторов земельного фонда, определить юридический статус этих земель, выделить те земельные участки, которые используются неэффективно, перевести их в земли запаса или фонд перераспределения земель (в зависимости от категории), провести работы по формированию этих участков и выставить их на торги.

 

3.2 ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ  ЗЕМЕЛЬ ИРКУТСКОГО РАЙОНА 
(НА ПРИМЕРЕ ИРКУТСКОГО УПРАВЛЕНИЯ ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ФИЛИАЛА ФГУП «ГОСЗЕМКАДАСТРСЪЕМКА»

 

В соответствии с утвержденным Положением Иркутское управление Восточно - Сибирского филиала ФГУП «Госземкадастрсъемка» ведет государственный мониторинг земель, осуществляет геодезическую и картографическую деятельность, выполняет землеустроительные работы, а также работы по инвентаризации земель всех категорий, их разграничению.

 

Как уже было сказано выше, для оптимизации процесса инвентаризации, проводить ее нужно в отношении наиболее ликвидных земельных участков. С этой целью целесообразно первым этапом провести анализ рынка земельных участков Иркутского района.

 

Так как информация о сделках с земельными участками достаточно закрытая и часто не отражает реальную цену сделки, при анализе рынка в данной дипломной работе использовались данные о предложениях земельных участков.

 

Выборка опирается на данные периодических изданий («Из рук в руки», «Все объявления Иркутска») и интернет-ресурс сайта www.dom-irk.ru.

 

Анализ рынка показал, что наиболее перспективными с точки зрения последующей реализации в Иркутском районе являются земельные участки под индивидуальное жилищное строительство и дачное строительство по следующим направлениям:

 

· Байкальский тракт (преимущественно правая сторона)

 

· Александровский тракт