Управление земельными ресурсами

 

· Район Мельничной пади

 

· Голоустенский тракт

 

· Качугский тракт

 

Активность рынка земельных участков очень неравномерна (см.  
рисунок 3.2.1).

 

 

Рисунок 3.2.1 Структура спроса на рынке земельных участков по направлениям

 

Как видно из диаграммы, наибольшее число предложений земельных участков наблюдается по Байкальскому тракту. Анализ рынка показал, что срок экспозиции участков по Байкальскому тракту также невелик и составляет 1,5-3 месяца. Отсюда можно сделать вывод, что наибольшей ликвидностью обладают именно эти участки.

 

Также достаточно высок спрос на участки по Александровскому тракту.

 

Спрос на участки по Байкальскому тракту (преимущественно правая сторона) и Александровскому тракту объясняется близостью к городу, наличием сетей, расположением в рекреационных зонах.

 

В рамках анализа рынка следует определить также среднюю стоимость земельных участков по каждому из вышеприведенных направлений. Средняя стоимость 100 кв. м. приведена в Таблице 3.2.1.

 

Таблица 3.2.1

 

Средняя стоимость 100 кв. м. каждого сектора рынка в тыс. руб.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

№ п/п	Сектор рынка земельных участков	Средняя стоимость тыс. р./100 кв.м.
1	Байкальский тракт (правая сторона)	70,28
2	Байкальский тракт (левая сторона)	20,34
3	Александровский тракт	21,32
4	Голоустенский тракт	22
5	Район Мельничной пади	14,23
6	Качугский тракт	4,95

 

Анализируя данные Таблицы 3.2.1, приходим к выводу, что наиболее дорогими являются участки по правой стороне Байкальского тракта. Однако проводить инвентаризацию в отношении этих участков не имеет смысла, т. к. по причине высокой привлекательности они уже находятся в руках эффективных собственников.

 

Примерно на одном уровне находятся цены на участки по левой стороне Байкальского тракта, по Александровскому и Голоустенскому трактам. Спрос на эти участки также достаточно высок, поэтому наиболее ликвидными и перспективными с точки зрения проведения инвентаризации направлениями являются: левая сторона Байкальского тракта (до 54 км), Александровский тракт (до д. Столбово), Голоустенский тракт.

 

Следующим шагом по выбранным территориальным направлениям проводится работа по выявлению неиспользуемых земель и земельных участков, используемых собственниками неэффективно или используемых не по целевому назначению.

 

Наибольший процент неэффективных собственников и землепользователей наблюдается по отношению к землям сельскохозяйственного назначения, в силу сравнительной простоты их получения (преимущественно до введения в действие Земельного кодекса) и специфичности использования.

 

Поэтому инвентаризировать в первую очередь необходимо земли сельскохозяйственного назначения и поиск земельных участков, которые используются неэффективно, целесообразно осуществлять, опираясь на данные Всероссийской сельскохозяйственной переписи.

 

В качестве примера для проведения инвентаризации можно привести земельные участки, предоставленные следующим садоводческим некоммерческим товариществам (см. Таблицу 3.2.2).

 

Таблица 3.2.2

 

Садоводческие объединения, не использующие выделенные им земельные участки

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

№ п\п	НАИМЕНОВАНИЕ	ОБЩ ПЛОЩАДЬ (Га)	МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ
1	САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "САДОВОДСТВО ИНЦ"	24,8	666031 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСКИЙ РАЙОН, С УРИК, 6 КМ АЛЕКСАНДРОВСКОГО ТРАКТА
2	САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "СОЮЗ"	17,8	666031 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСКИЙ РАЙОН, Д СТОЛБОВА
3	САДОВОДЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "ПЧЕЛКА"	52,6	666011 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСКИЙ РАЙОН, С ПИВОВАРИХА, АНГАРСКОЕ ЛЕСНИЧЕСТВО КВАРТАЛ 93
4	САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "НЕРПЕНОК"	4,6	664511 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСКИЙ РАЙОН, П МОЛОДЕЖНЫЙ, 12-ЫЙ КМ БАЙКАЛЬСКОГО  ТРАКТА
5	САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "ЛУГОВОЕ"	13,6	664512 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСКИЙ РАЙОН, С ПИВОВАРИХА, 15 КМ БАЙКАЛЬСКОГО ТРАКТА
6	САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "СКИФ"	170	666011 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСКИЙ РАЙОН, С ПИВОВАРИХА, 19 КМ АВТОДОРОГИ  ИРКУТСК-М ГОЛОУСТНОЕ
7	САДОВОДЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "ТУНГУСКОЕ"	38	666011 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСКИЙ РАЙОН, С ПИВОВАРИХА, 20 КМ ГОЛОУСТНЕНСКОГО ТРАКТА

 

Как видно из таблицы, все вышеприведенные участки расположены в пределах наиболее перспективных территорий.

 

Следующим этапом проведения инвентаризации должно быть рассмотрение вопроса о предоставлении выявленных на предыдущем этапе земель: когда они были выделены, кому, и на каком основании.

 

Источником такой информации являются архивные данные. Если участок выделен после 2002 года, информация хранится в архиве администрации Иркутского района, если до введения в действие нового Земельного кодекса, искомые данные находятся в архиве Территориального отдела по Иркутскому району управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Иркутской области.

 

Документами, в которых может содержаться искомая информация, являются: постановление о предоставлении земельного участка в собственность, договор аренды земельного участка с администрацией, копии ситуационных планов, копии учредительных документов и др.

 

При анализе вышеперечисленных документов необходимо обратить внимание на законность землеотвода и соблюдение всех необходимых процедур. Например, при выделении земельных участков их земель лесного фонда необходимым условием является первоначальный перевод земель из лесного фонда в нелесной. При этом следует учесть, что перевод лесов первой категории – прерогатива Российской Федерации, второй и третьей – субъекта Федерации.

 

После того, как собственник участка или землепользователь выявлен, необходимо удостовериться в том, что субъект права существует на сегодняшний день. В случае если собственник или арендатор – физическое лицо, это означает, что он либо жив, либо наследники вступили в наследство в установленном законом порядке. Если правообладатель – юридическое лицо, оно должно быть зарегистрировано в органах Федеральной налоговой службы, а в определенных законом случаях и в других органах (например Учреждении юстиции), и осуществлять деятельность, предусмотренную уставом, на настоящий момент.

 

Следующим этапом проведения инвентаризации земель по вышеприведенной схеме являются переговоры с собственником или арендатором, выяснение причин не использования или неэффективного использования и в случае невозможности их устранения изъятие земельного участка в фонд перераспределения земель или переведение в земли запаса. Процедура изъятие участка может производиться добровольно (отказ собственника) или через судебные органы Российской Федерации в предусмотренном законом порядке.

 

Согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ 
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет.

 

После того, как земельный участок переведен, органы местного самоуправления должны провести процедуры по формированию земельного участка, если он не сформирован, уточнению границ, постановке на кадастровый учет, подготовке к торгам.

 

Заключительным этапом муниципалитет организует торги на продажу земельного участка. По итогам торгов определяется победитель, который приобретает право собственности на участок или право заключения договора аренды на определенный в договоре срок.

 

3.3 ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ МЕРОПРИЯТИЙ  ПО ИНВЕНТАРИЗАЦИИ

 

В наиболее общем виде экономическая эффективность представляет собой количественное соотношение двух величин – результатов реализации проекта и произведенных затрат.

 

Ключевое значение для принятия решения о состоятельности инвестиционного проекта имеет оценка его коммерческой эффективности, которая включает в себя, как минимум, два вида оценки.

 

1. Финансовая состоятельность  проекта (финансовая оценка) – анализируется  платежеспособность проекта в ходе его реализации.

 

2. Эффективность  проекта (экономическая оценка) –  оценивается способность проекта  обеспечить достаточный темп  прироста вложенных средств.

 

При оценке инвестиционных проектов теория инвестиционного анализа предусматривает использование определенной системы аналитических методов и показателей, которые в совокупности позволяют прийти к достаточно надежному и объективному выводу относительно привлекательности рассматриваемого проекта.

 

Наиболее часто используются пять основных методов оценки:

 

- метод определения  чистой текущей стоимости (Net Present Volue)

 

- метод расчета  рентабельности инвестиций (Profitability Index)

 

- метод расчета  внутренней нормы прибыли (Internal Rate of Return)

 

- метод расчета  периода окупаемости (Payback Period)

 

- метод определения  бухгалтерской рентабельности (Return On Investment).

 

Центральное место в контроле инвестиционных проектов занимает выбор критерия оценки достижения целей. Среди множества известных финансовых критериев оценки инвестиционных проектов, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки, наиболее часто используются следующие.

 

1. Чистый приведенный  эффект – NPV (от англ. Net Present Value)

 

Этот показатель позволяет определить сумму эффекта от реализации проекта. Он основан на принципе дисконтирования денежных потоков и позволяет оценивать инвестиционные проекты на основе сравнения величины исходных затрат и денежных поступлений, получаемых за прогнозный период. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью коэффициента дисконтирования. Чистый приведенный эффект равен разнице суммы доходов по проекту и суммы инвестиций по всем периодам осуществления, приведенных к настоящему моменту времени с помощью коэффициента дисконтирования.

 

Чистый приведенный эффект, равный нулю, показывает, что в случае принятия проекта ценность компании (фирмы) не изменится, т. е. благосостояние ее владельцев останется на прежнем уровне и денежный поток будет достаточным только для возмещения авансированного капитала. Положительная величина показывает, что в случае принятия проекта ценность фирмы увеличится и насколько возрастет стоимость активов инвестора от реализации данного проекта, поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной NPV. Проект принимается, если чистый приведенный эффект принимает положительное значение. Из двух ситуаций инвестирования предпочтительней та, для которой NPV принимает большее значение.

 

2. Коэффициент рентабельности  инвестиций – PI (от англ. Profitability Index)

 

Коэффициент рентабельности показывает какую экономическую выгоду принесет инвестиционный проект на каждый затраченный рубль. Проект принимается, если значение коэффициента рентабельности превышает 1.

 

3. Внутренняя норма  прибыли – IRR (от англ. Internal Rate of Return)

 

Это наиболее объективный показатель, так как он не зависит напрямую от коэффициента дисконтирования. На практике любое предприятие при инвестиционной деятельности, в том числе и при покупке объектов недвижимости, использует различные источники. В качестве платы за пользование авансированными в деятельность предприятия финансовыми ресурсами оно уплачивает проценты, дивиденды, вознаграждения, т. е. Несет некоторые расходы на поддержание своего экономического потенциала. Показатель, характеризующий относительный уровень этих расходов, называют ценой авансированного капитала CC.

 

IRR и СС показывают  ожидаемую доходность проекта  и, следовательно, максимально допустимый  относительный уровень расходов, связанный с данным проектом. Например, если проект полностью финансируется за счет коммерческого кредита, то IRR показывает верхнюю границу процентной ставки по кредиту, превышение которого делает проект убыточным.

 

Таким образом, экономический смысл IRR состоит в следующем: приемлемым является тот проект, уровень доходности которого не ниже стоимости используемого при этом капитала.

 

4. Модифицированная  внутренняя норма доходности  – MIRR (от англ. Modified Internal Rate of Return).

 

Этот показатель является аналогом предыдущего и используется при анализе и оценке эффективности проектов с неординарными денежными потоками, при которых показатель IRR неэффективен, так как может иметь либо несколько значений, либо вообще не может быть найден. Показатель же модифицированной внутренней нормы доходности всегда имеет единственное значение и может применяться вместо критерия IRR.