Управление земельными ресурсами

 

Проект принимается в том случае, если значение MIRR больше цены коэффициента дисконтирования или больше цены используемого капитала

 

5. Срок окупаемости  – PP (от англ. Payback Period)

 

Срок окупаемости – это время, необходимое для полного возмещения инвестиционных вложений. Оценка инвестиций, в основе которой лежит расчет срока окупаемости, является целесообразной, если в интересы инвестора входит не прибыльность проекта, а другие задачи (например, прорыв на рынок), поэтому основной интерес вызывает ликвидность проекта. В таком случае предпочтение отдается проекту, имеющему минимальный срок окупаемости.

 

Из перечисленных выше показателей эффективности проектов для расчета уровня дохода муниципалитета от вложения средств в инвентаризацию наиболее перспективных с точки зрения спроса на рынке земельных участков, целесообразно использовать показатели рентабельности и окупаемости инвестиций. При этом следует учитывать, что проект может быть реализован в течение года. По этой причине денежный поток (прибыль) дисконтировать нецелесообразно.

 

Для того чтобы определить эффективность проведения инвентаризации земель, следует рассчитать потенциальный доход от продажи участков или заключения договора аренды и определить затраты на проведение необходимых работ.

 

Рассчитаем предполагаемый доход от реализации выбранных участков, указанных в Таблице 3.2.2.

 

При анализе рынка была определена средняя стоимость земельных участков по секторам. Учитывая, что к инвентаризируемым участкам не проложены сети и коммуникации, рыночная стоимость их будет ниже средней приблизительно на 20%.

 

Расчет потенциального дохода приведен в Таблице 3.3.1.

 

Принимая во внимание, что рассчитанный в Таблице 4 доход является потенциальным, действительный доход будет отличаться на стоимость земель общего пользования, необходимых для функционирования садоводства.

 

Земли общего пользования в среднем составляют около 10% общей площади. Получаем действительный доход в размере 504 810 тыс. руб.

 

Таблица 3.3.1

 

Расчет потенциального дохода от продажи выбранных участков

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

№ п\п	НАИМЕНОВАНИЕ	ОБЩ ПЛОЩАДЬ	СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ 1 ГА, в тыс. руб.	ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ДОХОД, в тыс. руб.
1	САДОВО-ОГОРОДНИЧЕСКИЙ КООПЕРАТИВ "САДОВОДСТВО ИНЦ"	24,8	1705	42 284
2	СОЮЗ	17,8	1705	30 349
3	САДОВОДЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "ПЧЕЛКА"	52,6	1760	92 576
4	САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "НЕРПЕНОК"	4,6	1627	7 484
5	САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "ЛУГОВОЕ"	13,6	1627	22 127
6	САДОВОДЧЕСКОЕ НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "СКИФ"	170	1760	299 200
7	САДОВОДЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО "ТУНГУСКОЕ"	38	1760	66 880
8	ИТОГО:	560 900

 

Согласно сведений ФГУП «Востсибземкадастрсъемка», затраты за год на проведение инвентаризации земель Иркутского района, включающих около 50 000 сформированных земельных участков:

 

1. Документальная  инвентаризация составляет по  предварительному соглашению составляют 10 млн. руб.

 

2. Геодезия и топосъемка, картография – по предварительным  оценкам около 100 млн. руб.

 

Стоимость проекта по инвентаризации земель Иркутского района составляет около 500 млн. руб. в части текущих расходов. Указанные расходы учитывают расходы на оплату труда специалистов и содержание специализированных организации (накладные расходы). В данные расходы не включены капитальные вложения в приобретение программных продуктов и специального оборудования.

 

Капитальные вложения в приобретение оборудования исходя из структуры единовременных и текущих затрат (60% / 40%) составит 750 млн. руб.

 

Общие затраты 1 250 млн. руб.

 

Очевидно, что инвентаризации подлежат на весь земельный фонд, а только земли сельскохозяйственного назначения, а также земли населенных пунктов. На 1 января 2007 года обе эти категории составляли в сумме 147,3 тыс. га.

 

Принимая во внимание, что на настоящий момент по статистическим данным инвентаризировано около 20% земель, всего инвентаризировать необходимо 117,84 тыс. га.

 

Учитывая, что общие затраты на инвентаризацию земель Иркутского района составляют 1 250 млн. руб., на 1 га затраты составят 10 600 руб.

 

Затраты на инвентаризацию выбранных с учетом спроса земель составляют 10 600 * 321,4 га = 3 406 840 руб.

 

Оценка эффективности работ по инвентаризации перечисленных в Таблице 3 земельных участков проводится по показателям рентабельности и окупаемости затрат.

 

При рыночной цене земельных участков в размере 504 810 тыс. руб., и затратах на инвентаризацию указанных участков - 3 407 тыс. руб., прибыль составит 501 403 тыс. руб., рентабельность продаж составит 99,3%.

 

Рассчитанный уровень рентабельности отражает высокую доходность проводимых мероприятий по инвентаризации земель и решает не только социальные, но и экономические проблемы района, который становится привлекательным для инвесторов.

 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

1.Управление земельными  ресурсами является важным инструментом  государственной политики, направленной на повышение эффективности землепользования. В работе рассмотрены вопросы нормативного регулирования земельных отношений, порядок предоставления земельных участков под строительство, а также на цели, не связанные со строительством, показаны особенности приватизации земель различных категорий.

 

2.На основе выполненного  анализа земельных отношений  определены основные проблемы  землепользования, к которым отнесены: разграничение государственной  собственности, изменение разрешенного использования и категории земель, неэффективное налогообложение и другие. Современные проблемы в земельных отношениях связаны с тем, что до сих пор в России инвентаризировано не более 20 % земель, что не позволяет на законных основаниях изменять категорию, разрешенное использование, осуществлять куплю-продажу на торгах, оформление права собственности, изъятие для государственных нужд, а также проводить другие мероприятия, связанные с повышением эффективности землепользования.

 

3.Современные проблемы  землепользования рассмотрены на примере управления земельными ресурсами на территории Иркутского района, показана организация предоставления земельных участков различных категорий, структура земель, а также необходимость проведения инвентаризации земель с учетом спроса на рынке.

 

4. На основе выполненного  анализа организации земельных  отношений в Иркутском районе, а также оценки состояния рынка  земли в границах основных  магистральных трактов предложено  провести инвентаризацию земель  с последующей продажей сформированных земельных участков, что обеспечит окупаемость вложенных бюджетных средств и высокую эффективность предложенных мероприятий в рамках землепользования.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Гражданский кодекс  Российской Федерации (ГК РФ) часть  первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ

 

2. Земельный кодекс  Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ЗК РФ)

 

3. Федеральный закон  от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

 

4. Федеральный закон  от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении  изменений в некоторые законодательные  акты Российской Федерации по  вопросу оформления в упрощенном  порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»

 

5. Федеральный закон  от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»

 

6. Федеральный закон  от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих  объединениях граждан»

 

7. Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»

 

8. Федеральный закон  от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения»

 

9. Федеральный закон  от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе  земель или земельных участков из одной категории в другую»

 

10. Федеральный закон  от 6 октября 2003 года №131-ФЗ «Об  общих принципах местного самоуправления  в Российской Федерации»

 

11. Федеральный закон  от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ «О внесении  изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

 

12. Кухтин П.В. Управление  земельными ресурсами/ Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В. – Питер, 2009, – 382 с.

 

13. Феофилактов А.С. Земельные права государственных (муниципальных) учреждений: проблемы  реализации и защиты // Журнал «Арбитражная практика». 2008. № 03

 

14. Мишустин М. Б. В защиту прав собственности // «Экономика и жизнь». 2009. № 18

 

15. Белоусов Н. В. Закон об обороте сельхозземель  нужно срочно улучшать// Газета  «Крестьянские Ведомости». 2009. №4

 

16. Кобылкина И. А. Контроль на троих: правительство распределило между ведомствами надзор за землями России // «Российская газета». 23.11.2009. №4229

 

17. Петросенко А. В. Управление земельными ресурсами  в РФ. // «Экономика и жизнь». 2008. №9

 

18. Иванченко Г. П. Кадастровая оценка земель. // «Коммерсант». 2008. №2

 

19. Хорватов Р. Н. Проведение земельной реформы. // «Земля». 2009. №7

 

20. Самолетов А. С. Учет земель – базовая функция  государственного регулирования  земельных отношений. // «Кадастровый  вестник». 2009. №1

 

21. Лащенков К. Б. Вопросы регулирования земельных  отношений в решениях конституционного  суда Р. Ф. // «Кадастровый вестник». 2009. №1

 

22. Филамофитская  А. Г. Налогообложение земель на  основе кадастровой стоимости. // «Кадастровый вестник». 2008. №1

 

23. Сидоренко Г. В. Разрешение земельных споров. // «Земельное  право». 2007. №6

 

24. Дудников Ю. З. Новая система налогообложения  земельных участков. // «Кадастровый  вестник». 2007. №2

 

25. Янюк Р. Г. Обоснование  параметров рыночной оценки сельскохозяйственных угодий. // «Кадастровый вестник». 2008. №2

 

26. Мальков А. В. Перспективы  развития государственного технического  учета объектов капитального  строительства. // «Вопросы оценки». 2008. №4

 

27. Полукошко В. В. Нельзя допускать «ваучеризацию»  земельных долей. // «Кадастровый вестник». 2008. №3

 

28. Захаров В. А. Возникновение  и развитие земельного кадастра. // «Кадастровый вестник». 2008. №3

 
 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

 

 
 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

 

Территориальная организация местного самоуправления в Иркутском районе (с 1. 01.2006 года)