Управление земельными ресурсами

Ст. 30 ЗК РФ определяется порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

 

Предоставление земельного участка для строительства из вышеуказанных земель осуществляется:

 

1) без предварительного  согласования мест размещения  объектов;

 

2) с предварительным  согласованием мест размещения  объектов.

 

При этом следует учесть, что предоставление без предварительного согласования мест размещения объектов возможно исключительно на торгах (в форме конкурса или аукциона). Такой порядок предоставления осуществляется в следующих случаях:

 

1. При размещении  объекта в городском или сельском  поселении в соответствии с  градостроительной документацией  о застройке и правилами землепользования и застройки;

 

2. Для нужд сельскохозяйственного  производства или лесного хозяйства;

 

3. Гражданину для  индивидуального жилищного строительства  и ведения личного подсобного  хозяйства;

 

Необходимым этапом при предоставлении земельного участка является его формирование. Законом предусмотрен следующий порядок формирования земельного участка:

 

· подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

 

· определение разрешенного использования земельного участка;

 

· определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

 

Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов приведен на рисунке 1.2.1.

 

При предоставлении земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объектов необходимым этапом является выбор земельного участка для строительства и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Порядок выбора определяется ст. 31 ЗК РФ (см. рисунок 1.2.2).

 

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов приведен на  
рисунке 1.2.3.

 

Рассматривая нормативно-правовую базу, приходим к выводу, что при предоставлении земельного участка под строительство, избежать затратной и длительной процедуры торгов практически невозможно (предоставление с предварительным согласованием мест размещения объектов также влечет определенные трудности и не гарантирует в итоге получение испрашиваемого участка). В этой связи потенциальные инвесторы стремятся насколько возможно миновать эту процедуру. Такой вариант возможен при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством.

 

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством регламентируется ст. 34 ЗК РФ.

 

 

Рисунок 1.2.1 Схема предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов

 

 

Рисунок 1.2.2. Выбор земельного участка для строительства и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта

 

 

Рисунок 1.2.3 Схема предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов.

 

Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. В качестве первоначального этапа, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны:

 

· принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

 

· уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;

 

· обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

 

Подробно порядок предоставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством отображен на рисунке 1.2.4. Нормы предоставление земельных участков регламентируются ст. 33 ЗК РФ. Разграничение в зависимости от целей предоставление приведено на рисунке 1.2.5. Порядок предоставления земель под отличное от строительства использование определяется Земельным кодексом, а также специальными федеральными законами. Так, предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам и их объединениям регламентируется ст. 81 ЗК РФ и Федеральными законами, в зависимости от целевого использования: Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Федеральным законом от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

 

 

Рисунок 1.2.4. Предоставление гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных со строительством.

 

 

Рисунок 1.2.5. Нормы предоставление земельных участков гражданам

 

Основная проблема, связанная с предоставлением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, состоит в том, что согласно законодательству РФ, такие земельные участки предоставляются только из фонда перераспределения земель (ст. 80 ЗК РФ)

 

Фонд перераспределения земель создается в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения.

 

Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:

 

1) при добровольном  отказе от земельного участка;

 

2) если нет наследников  ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников  не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;

 

3) при принудительном  изъятии земельного участка в  случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.

 

Перечень источников формирования фонда перераспределения является исчерпывающим, и главная сложность состоит в том, что на сегодняшний день в большинстве регионов он практически не сформирован. Наиболее перспективным и прямо пропорционально зависящим от степени эффективности управления земельными ресурсами способом пополнения земель фонда перераспределения является принудительное изъятие земельного участка в случае его неэффективного использования. На выявление таких участков и их перераспределение в руки наиболее эффективных собственников и землепользователей как раз и направлена инвентаризация. В этом и заключается необходимость и срочность ее проведения. 

 

Проблема на сегодняшний день состоит также и в том, что основной спрос населения на земельные участки составляет спрос на участки под строительство, в том числе индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Но сложная процедура предоставления таких участков, а главное их высокая стоимость препятствуют удовлетворению этого спроса.

 

На сегодняшний день в большинстве своем эта проблема решается следующим образом. Т. к. процедура получения земельных участков сельскохозяйственного назначения значительно проще, а стоимость их на рынке значительно ниже, чем земель категории поселений, инвестор приобретает земли сельскохозяйственного назначения (наиболее дешевые бывшие колхозные земли, урочища, пашни и т. д.) и затем, осуществив смену разрешенного использования или категории, начинает строительство. Рассмотрим этот порядок более подробно на рисунке 1.2.6.

 

 

Рисунок 1.2.6 Порядок перевода земель из одной категории в другую

 

Сложность и неоднозначность в вопросе перевода земель из одной категории в другую заключается в отсутствии четких регламентов и критериев. Субъективность отказа или согласия на перевод опираясь на обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую налицо.

 

До недавнего времени перевести землю из состава сельскохозяйственных угодий можнобыло только в исключительных случаях. Перед заинтересованным лицом стояла задача доказать областным властям необходимость строительства. Сельскохозяйственные земли переводили мало и неохотно. В основном колхозные угодья просто скупали, а чтобы строить, пользовались лазейкой в законодательстве.

 

Дело в том, что Земельный кодекс подразумевает разные условия выделения участков под строительство. Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) земли сельскохозяйственного назначения надо перевести в категорию «земли поселений». Статус ИЖС позволяет застройщику легче оформить разрешительную документацию на строительство, получить кредит и т.д., поэтому перевод является очень важным пунктом. В то же время для строительства летних дач категорию участка менять не надо. Достаточно организовать некоммерческое объединение и изменить разрешенное использование земельного участка. Этим вариантом активно пользовались местные власти и инвесторы.

 

Изменение разрешенного использования земельного участка допускается с учетом целевого назначения соответствующей категории земель.

 

При этом установление (или изменение) разрешенного использования земельных участков может осуществляться в пределах полномочий органов местного самоуправления в соответствии с требованиями законодательства, с учетом утвержденных правил землепользования и застройки, а также выделенных зон (территорий), в которых не предоставляются земельные участки или ограничиваются права на их использование

 

В январе 2005 года вступил в силу Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Он допускал перевод сельскохозяйственных земель лишь в том случае, если они признавались непригодными для дальнейшего «профильного» использования. Но уже в июле появились поправки, кардинально поменявшие ситуацию. Теперь промышленные объекты можно размещать на любых землях сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых не превышает среднего уровня по муниципальному району. Земли же сельхозугодий с кадастровой стоимостью в 150% от среднерайонного уровня разрешается использовать для любых нужд при отсутствии «иных вариантов размещения этих объектов». Принятые поправки сняли ограничения для использования под строительство даже особо ценных сельхозугодий.

 

Неопределенность ситуации придает то обстоятельство, что методика расчета стоимости земель среднерайонного уровня не определена, равно как и органы власти, ответственные за ее разработку.

 

На сегодняшний день вопрос остается открытым. И для его разрешения необходимо создать все условия для законного, быстрого и доступного получения заинтересованными лицами земельных участков необходимой категории и разрешенного использования, а не вынуждать инвесторов искать «лазейки» в законе.

 

1.3 
ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ФОРМИРОВАНИЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХУЧАСТКОВ, ПРЕПЯТСТВУЮЩИЕ РАЗВИТИЮ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА

 

Организация предоставления земельных участков различных категорий выявила ряд проблем, которые целесообразно рассмотреть в рамках процедуры формирования и кадастрового учета, в том числе роли муниципальных образований в этих процедурах. Как уже было выше сказано, земля может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности.

 

Относительно земель, находящихся в частной собственности, остро стоит проблема выделения участков на местности, уточнения данных  
кадастрового учета.

 

В большинстве своем земли, находящиеся в частной собственности представляют собой условные земельные участки граждан, не выделенные на местности и не поставленные на государственный кадастровый учет.

 

Основная проблема, связанная с землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности, состоит на сегодняшний день в том, что в большинстве своем эти земли не разграничены на собственно земли Российской Федерации, земли субъектов РФ и земли, находящиеся в собственности муниципальных образований.

 

По землям сельскохозяйственного назначения процент разграниченных земель составляет около 0,5%, а по землям населенных пунктов он не превышает 1%.

 

Федеральным законом от 17 апреля 2006 года №53-ФЗ внесены изменения в федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которые призваны разграничить государственную собственность на землю.

 

Однако разграничение это номинально, т. к. совсем небольшой процент земель находится под зданиями и сооружениями, а также предоставлен органам государственной власти Российской Федерации, органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления.

 

Практически нерешенным не практике остается вопрос о разграничении вакантных земель, относящихся к различным категориям. Как раз вопрос категории и разрешенного использования в этом аспекте является ключевым, а значит и вопрос смены категории и разрешенного использования. От этих характеристик земель зависит, к чьей прерогативе относится распоряжение земельными участками и разрешение вопросов, связанных с предоставлением земельных участков гражданам и юридическим лицам.