Договор цессии в риэлторской деятельности

Введение

В динамично развивающейся, современной, экономической жизни  общества и государства все гражданские  отношения постоянно находятся  в процессе создания, реализации, прекращения. В условиях формирования рыночных отношений, рост количества субъектов гражданского права и тесное сотрудничество с  западными партнерами привели не только к значительному внедрению  новых, но и к энергичному использованию  на практике хорошо известных институтов российского гражданского права, которые  в силу ряда причин недостаточно часто  применялись или вовсе игнорировались. Одним из таких институтов, апробированным вековым опытом, его использования  в рыночной экономике и расширяющим  юридические возможности участников имущественного гражданского оборота, является уступка права требования, известная также как цессия.

Цессия широко применяется  в сделках с недвижимым имуществом, особенно если речь идет об объектах незавершенного строительства.

Итак, договор цессии имеет  своим результатом замену кредитора  в обязательстве. Сделка по уступке  права требования представляет собой  действие первоначального кредитора  по отказу от своих прав в отношении  должника и передаче их новому кредитору. Сторонами по договору цессии являются цедент кредитор, уступающий право  требования и цессионарий кредитор, приобретающий право требования по договору цессии. Никаких ограничений  относительно правового статуса  сторон законодательство не устанавливает.

 Объектом  исследования выступают правоотношения, вытекающие из договора цессии недвижимого имущества.

Предметом исследования являются нормы законодательства которые регулируют договор цессии в недвижимом имуществе а так же материалы правоприменительной практики.

Цель работы состоит в исследовании договора уступки права требования как оригинального правового механизма, обладающего самостоятельными функциями; отношений, возникающих в связи с применением этого механизма, особенностей их правового регулирования. Для достижения цели, необходимо решить следующие задачи. Такие как провести комплексное исследование правовой природы договора уступки права требования как юридического явления, обладающего уникальными функциями и обеспечивающего решение специальных задач. Рассмотреть понятие цессии, ее место в общей системе обязательственных правоотношений, осветить актуальные проблемы толкования и правоприменения юридических норм, регулирующих отношения цессии, проанализировать действующее в этой области законодательство.

 Актуальностью исследования являются кардинальные изменения, происшедшие в последние десятилетия ХХ-го века во всех сферах Российского общества, преобразования в социальной и политической жизни потребовали новых подходов к регулированию экономических отношений, ядром которых стала ранее не признаваемая предпринимательская деятельность. Рыночные отношения превратили в товар не только вещи, но и другие объекты, например, право требования, не имеющие особой телесной оболочки. Подавляющее же большинство норм гражданского законодательства рассчитано не регулирование оборота именно вещей, но не прав. Рост значения уступки прав требования в условиях рыночного хозяйствования связывается с усложнением гражданского оборота. Налицо также отсутствие в действующем законодательстве достаточно четких указаний, ограничивающих уступку права требования и стремление хозяйствующих субъектов использовать этот институт в целях сокрытия движения денежных средств и уклонение от уплаты налогов.

 За свою историю  существования и применения в  дорыночный период уступка права  требования никогда не подвергалась  систематическому, комплексному исследованию с применением юридических механизмов научного познания. В качестве, длительного времени уступка права требования рассматривалась в основном как механизм регулирования имущественных обязательственных отношений. Имеющий небольшое практическое значение и редко применяющийся на практике. Кардинальные изменения, произошедшие в последние десятилетия ХХ-го века во всех сферах Российского общества, преобразования в социальной и политической жизни потребовали новых подходов к регулированию экономических отношений, ядром которых стала ранее не признаваемая государством предпринимательская деятельность. Рыночные отношения превратили в товар не только вещи, но и другие объекты, включая и требования, не имеющие особой телесной оболочки. Подавляющее большинство норм гражданского законодательства рассчитано на регулирование оборота именно вещей, но не прав.

Предмет договора

Предметом сделки уступки  права требования являются имущественные  права, а именно право кредитора  требовать от должника исполнения обязательств, вытекающих из заключенного между ними договора. Право или требование, принадлежащее кредитору на основании  обязательства, может быть передано им другому лицу, с совершением  указанной сделки в той же форме, что и основной договор. Чаще всего  данная сделка производится на основании  договора купли продажи имущественных  прав или по договору уступки права  требования новому кредитору.

 По договору уступки  требования (договору цессии), кредитор (цедент) переуступает свои права  требования по обязательству  в пользу нового кредитора  (цессионария). Для перехода прав  кредитора к другому лицу, в  общем случае, согласия должника  не требуется. Исключением является  наличие в основном обязательстве  условия запрещения или ограничения  уступки требования третьему  лицу, без согласия должника. Но  даже в этом случае отсутствие  согласия должника не влияет  на действительность права требования  по основному обязательству. Однако, если же договор цессии, вопреки  условиям основного обязательства  или запрету должника, был заключен, то судом договор цессии может  быть признан недействительным, независимо от того знал или  нет новый кредитор о существовании  запрета уступки требования. Таким  образом, новый кредитор должен  быть уверен в том, что между  первоначальным кредитором и  должником не существовало договоренности  о запрете на переуступку требования  новому кредитору. 

 Кроме того, существуют  требования, уступка которых вообще  не допускается. К таким требованиям,  в частности, относятся: требования  об алиментах, возмещении вреда,  причиненного жизни или здоровью, компенсации морального вреда.

 При оформлении договора  уступки требования особое внимание  следует уделить форме договора. ГК РФ устанавливается общее  правило: договор уступки требования  должен быть оформлен с соблюдением  формы основного обязательства (за исключением уступки требования по ценной бумаге). Т.е. если передается требование, основанное на простой письменной или нотариально заверенной сделке, по сделке, требующей государственной регистрации, то уступка требования должна быть оформлена в простой письменной форме, нотариально заверенной или быть зарегистрированной в порядке, установленном для таких сделок, если иное не установлено законом.

 Следует обратить внимание  и на то, что договор уступки  требования (цессии) - двухсторонняя  сделка и, следовательно, должен  быть подписан как цедентом, так  и цессионарием. В отличие от  переуступки прав по ценной  бумаге (свершение цедентом индоссамента) при наличии только одной подписи  цедента договор будет считаться  незаключенным. После заключения  договора уступки требования  на нового кредитора возлагается  обязанность письменно уведомить  должника о состоявшемся переходе  прав. В противном случае новый  кредитор несет риск неблагоприятных  последствий, вызванных отсутствием  должного уведомления. При этом  должник, выполнивший свои обязательства  первоначальному кредитору, считается  свободным от обязательств в  соответствии со статьей 382 ГК  РФ. Существует и другое общее  правило, в соответствии с которым,  должник вправе не исполнять  обязательство новому кредитору  до тех пор, пока не будут  предоставлены доказательства перехода  прав. Поскольку законом не оговорено  иное таким доказательством может  быть сам договор (акт) об  уступке требования или его  копия.

 Также ГК РФ определяет  объем обязательств, переходящих  к новому кредитору. Статья 384 ГК РФ устанавливает, если иное  не предусмотрено законом или  договором, право первоначального  кредитора переходит к новому  кредитору в том объеме и  на тех условиях, которые существовали  к моменту перехода права. То  есть, к новому кредитору переходят  права, обеспечивающие исполнение  обязательств (пени, штрафы, неустойки,  убытки, в соответствии с условиями  основного обязательства). Кроме  того, к новому кредитору переходят и права, непосредственно связанные с основным обязательством и обеспечивающие его.

 Например, переход прав  по отношению к поручителю, по  обязательствам, обеспеченных поручительством  (ст. 363, 364, 365 ГК РФ); переход прав  залогодержателя по обеспеченным  залогом обязательствам (ст.353, 355 ГК  РФ).

  В соответствии с ГК РФ (ст. 386 ГК РФ), должнику предоставляется право выдвинуть против нового кредитора все возражения, которые он имел против требований первоначального кредитора на момент получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

 Кроме уступки требования, основанной на договоре, права  кредитора могут перейти к  другому лицу и на основании  закона или в силу обстоятельств,  указанных в законе. Например, действует  универсальное правопреемство в  правах кредитора - физического  лица, в случае его смерти, а  также при реорганизации юридического  лица. Заметим, что при реорганизации  юридического лица, документом, разрешающим  вопросы правопреемства, является  либо разделительный баланс, либо  передаточный акт, оформленный  в соответствии с требованиями  кодекса (закона).

 Также правопреемство  может вытекать из некоторых  видов договоров, например:

Договор страхования. Передача страховщику прав требования кредитора  к должнику, ответственному за наступление  страхового случая (Глава 48, ст.965 ГК РФ);

Договор аренды. Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый  срок - в случае передачи арендодателем  имущества третьему лицу, прежний  арендатор имеет право требовать  перевода прав по аренде имущества  на себя (Глава 34, ст.621, 617 ГК РФ).

Как и любой договор, заключаемый  между сторонами гражданского оборота, договор уступки требования (цессии) должен содержать все существенные условия, предъявляемые законом или одной из сторон. Предметом договора цессии является сделка по уступке имущественных прав, вытекающих из основного обязательства. Следовательно, необходимо точно сформулировать эти права в договоре. Предметом передачи могут быть либо все права по основному обязательству либо их часть. Еще раз подчеркнем, что если иное не оговорено в договоре цессии, новому кредитору переходят все права по основному обязательству в том объеме, в котором они существовали на момент совершения цессии. В соответствии с условиями договора уступка права требования (цессии) может носить как возмездный, так и безвозмездный характер. Существенным условием договора цессии, независимо возмездный это договор или безвозмездный, является стоимостная оценка передаваемых прав. Иначе договор цессии может быть признан незаключенным.

 В общем случае, заключение  договора само по себе еще  не влечет перехода права от  прежнего кредитора к новому, поскольку уступка права требования  это прежде всего сделка.

 Следовательно, для  перехода прав к новому кредитору  необходимо совершение специального  юридического действия - цессии. Практически  совершение указанного юридического  действия может быть оформлено  актом передачи прав, указанный  акт может быть оторван во  времени от договора, служащего  для него основанием.

Как уже упоминалось, сделка уступки права требования (цессии) может быть произведена и по договору купли - продажи. Согласно статье 132 ГК РФ, предприятием, как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности. При этом в состав предприятия  как имущественного комплекса входят все виды имущества, включая права  требования и долги. Также, в соответствии с нормами гражданского законодательства товаром могут быть любые свободно отчуждаемые вещи и имущество, а  в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая имущественные права (ст. 132 ГК РФ). Следовательно, права требования, являясь имущественными правами, могут быть предметом сделок купли - продажи (ст. 455, 129 ГК РФ). Причем, для первоначального кредитора сделка по продаже права требования будет являться реализацией, а для нового кредитора - приобретением имущества (имущественных прав). И независимо от формы и вида сделки, связанной с уступкой права требования существенным условием остается требование к однозначному определению уступаемых прав требования (долгов). Это подтверждено также и Постановлением Президиума ВАС РФ от 29.12.1998 №1676/98. Однако, следует иметь в виду, что классический договор купли - продажи есть сделка по переходу права собственности, прежде всего, на вещи, а при уступке права требования, производится переход права, в соответствии договором и актом, на "чужое действие". Следовательно, безусловное применение норм о договоре купли продажи, включая, прежде всего, определение момента перехода права собственности на предмет договора купли - продажи, кажется не обоснованным.

Несмотря на существование  достаточно жестких правил, предъявляемых  к оформлению сделки уступки требования (цессии), на практике достаточно часто  используется "упрощенная" система  передачи права требования - без  оформления самого факта совершения сделки цессии, без указания стоимостной  оценки передаваемых прав, без условий  о возмездности, о порядке передачи подтверждающих право требования документов и т.д. Очевидно, что такую упрощенную форму нельзя рассматривать ни как  полноценную сделку цессии, порождающую  соответствующие правовые последствия.

 Вообще говоря, при  анализе складывающейся судебной  практики, юридической литературы, можно сделать вывод о том,  что, несмотря на широкое практическое  применение сделок по уступке  права требования, на сегодняшний  день не выработан единый подход  к разрешению проблем, связанных с природой, квалификацией отношений, возникающих в результате цессии. Упомянем только некоторые из возникающих на практике проблем: происходит ли при цессии замена кредитора в договоре, на котором основано уступаемое обязательство; возможность уступки первоначальным кредитором новому кредитору права требования в части долга; возможность частичной уступки требований по длящимся договорам; вопросы специальной правосубъектности кредиторов и т.д.