Договор цессии в риэлторской деятельности

 

 

ФОРМА договора

ипотека

Так, в соответствии с п.1 ст.10 Закона, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Прежде всего, подчеркнем, что Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №216-ФЗ ст.10 Федерального закона «Об ипотеке» была изложена в новой редакции. Ранее Закон  предусматривал наряду с обязательной письменной формой и государственной  регистрацией также и обязательное нотариальное удостоверение договора. В настоящее время нотариальное удостоверение не обязательно, тем  самым законодатель возложил обязанность  проверки соответствия соглашения закону исключительно на органы юстиции. Стороны  договора, конечно же, могут предусмотреть  в договоре и обязательство его  нотариально удостоверить.

 

Таким образом, для того, чтобы возникло ипотечное право  необходимо наличие единственного  правообразующего действия - юридического акта признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

 

Согласно п.2 ст.10 Закона договор  об ипотеке считается заключенным  и вступает в силу с момента  его государственной регистрации. Неправильное толкование понятий «совершение  сделки» и «заключение договора», на практике, зачастую является предметом  споров и дискуссий. В этой связи  подчеркнем, что Закон об ипотеке  с моментом государственной регистрации  связывает не само заключение договора, а вступление его в силу. Таким  образом, сделка считается совершенной  с момента подписания договора об ипотеке уполномоченными лицами, а не с момента государственной  регистрации договора[1].

 

В том случае если в договоре отсутствуют существенные условия (ст.9 Закона), или нарушены какие-либо положения Закона, такой договор  не подлежит государственной регистрации  в качестве договора об ипотеке.

 

Приведем пример из практики: «Арендатор обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции  в государственной регистрации  договора об ипотеке права аренды нежилого помещения, вытекающего из договора аренды, заключенного на одиннадцать  месяцев. Отказ учреждения юстиции  был обоснован тем, что в соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ и информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации  договоров аренды нежилых помещений» договор аренды нежилого помещения  на срок до одного года не подлежит государственной  регистрации. Согласно подпункту 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» основанием для  отказа в государственной регистрации  права или сделки является то, что  данное право или данная сделка не подлежит государственной регистрации. Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная  регистрация договора об ипотеке  арендных прав, вытекающих из такого договора.

 

Арбитражный суд отказал  арендатору в удовлетворении его  заявления и признал отказ  учреждения юстиции обоснованным по следующим причинам.

 

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке  может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации. В  соответствии с пунктом 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого  имущества соответственно применяются  к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным  законом и не противоречит существу арендных отношений.

 

Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого  имущества, не подлежащего государственной  регистрации, не могут являться предметом  договора об ипотеке. Поэтому договор  о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого  имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации»[2].

 

Необходимо учитывать, что  ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  не предусмотрено государственной  регистрации договоров «купли-продажи  здания, ипотеки здания» (пример из Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 марта 2002 г. №КГ-А40/1534-02[3]). На практике стороны  зачастую предают неправильную форму  соглашению, в связи, с чем получают отказ в государственной регистрации. «Включение сторонами в договор, не подлежащий по закону государственной  регистрации, условий о том, что  он вступает в силу с даты его  государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ, поэтому они ничтожны в силу требований ст.ст.168, 180 ГК РФ. В приведенном примере можно  ставить вопрос о государственной  регистрации права собственности  на здание и ипотеки здания».

 

Важно подчеркнуть, что государственной  регистрации подлежит даже смешанный  договор (устанавливающий единую совокупность обязательств), когда наряду с другими  объектами выступает ипотека. Как  следует из п.3 ст.10 Закона при включении  соглашения об ипотеке в кредитный  или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении  формы и государственной регистрации  этого договора должны быть соблюдены  требования, установленные для договора об ипотеке. Данное утверждение находит  подтверждение в судебной практике (п.13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59[4]).

 

Не подлежит государственной  регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в  будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации (п.14 Информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59).

 

Несоблюдение правил о  государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (п.2 ст.10 Закона).

 

 

Определенные особенности  государственной регистрации связаны  с ипотекой, возникшей на основании  закона. Государственная регистрация  ипотеки, возникшей на основании  закона (при отчуждении жилого помещения  под выплату ренты (ст.586 ГК РФ), с  условием пожизненного содержания с  иждивением (ст.601 ГК РФ), при заключении договора купли-продажи жилого помещения  с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст.488 ГК РФ), при заключении договора купли-продажи  жилого помещения за счет кредита  банка или иной кредитной организации  либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или  квартиры, если иное не предусмотрено  законом или договором (ст.77 Закона об ипотеке), а также в иных случаях, предусмотренных законом), осуществляется одновременно с государственной  регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.)

 

При государственной регистрации  ипотеки, возникшей на основании  закона, не требуется представления  в учреждение юстиции по регистрации  прав соответствующего (отдельного) заявления. Такая регистрация производится без оплаты (п.2 ст.20 Закона об ипотеке).

 

Государственная регистрация  договора об ипотеке жилого помещения  является основанием для внесения в  Единый государственный реестр прав записи об ипотеке (п.1 ст.11 Закона «О государственной  регистрации…»). Регистрационная запись как о договоре об ипотеке, так  и об ипотеке вносится в Единый государственный реестр прав одновременно.

 

Долгое время на практике был дискуссионным вопрос: подлежит ли государственной регистрации  соглашение об уступке права по обеспеченному  ипотекой основному обязательству  должно?

 

Приведем пример из практики: «Акционерное общество предъявило к  индивидуальному предпринимателю  иск о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на здание и земельный участок, которые были заложены им в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа. При этом акционерное общество ссылалось на то, что право требовать от предпринимателя возврата долга было уступлено ему обществом с ограниченной ответственностью (первоначальным кредитором по договору займа) на основании заключенного между ними в простой письменной форме соглашения об уступке права. Поскольку соглашением об уступке не было предусмотрено иное, то в соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке к акционерному обществу как цессионарию по основному обязательству перешли и права по договору об ипотеке, принадлежащих индивидуальному предпринимателю здания и земельного участка, который был заключен между ним и обществом с ограниченной ответственностью.

 

Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании  с индивидуального предпринимателя  долга по договору займа и отказал  в удовлетворении требования об обращении  взыскания на здание и земельный  участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих  обязательств по договору займа. Суд  указал, что при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и  права по договору об ипотеке. Как  предусмотрено абзацем вторым пункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке, уступка  прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, что  и договор, из которого это обязательство  возникло. Так как договор займа  был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего  из этого договора, хотя бы она и  влекла уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна была быть совершена в  этой же форме.

 

Вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка  требования по сделке, требующей государственной  регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для  регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки  в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации. Истец  как новый залогодержатель, к  которому права по договору об ипотеке  переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

 

Поскольку такая государственная  регистрация к моменту вынесения  судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства  по возврату займа, к истцу еще  не перешли»[7].

 

Соглашение об уступке  права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно быть совершено в той же форме, что и договор, из которого возникло обязательство, а переход прав по договору об ипотеке должен быть зарегистрирован  в порядке, установленном для  регистрации этого договора.

 

В случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в  суд об обязании органов юстиции  зарегистрировать договор ипотеки. Как пояснил Президиум ВАС  в Информационном письме от 16 февраля 2001г. №59 «в соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая  государственной регистрации, совершена  в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести  решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы  не следует, что она применяется  только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. ГК РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые  при отсутствии государственной  регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование п.3 ст.165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной  регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации  и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной». Заметим также, что в убытки, возникшие  в результате приостановления государственной  регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

 

Акцентируем внимание на том, что при вынесении решения, обязывающего произвести государственную регистрацию  договора купли-продажи земельного участка, суд должен проверить, соответствует  ли этот договор по своему содержанию требованиям законодательства.

 

В процессе осуществления  процедуры государственной регистрации, стороны могут отозвать заявление  и тем самым прекратить процесс  регистрации (например, в результате возникших форс-мажорных обстоятельств; в результате обоюдного отказа от свершения сделки)[8].

 

В соответствии со ст.25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается (аннулируется) на основании:

 

- совместного заявления  залогодержателя и залогодателя  о прекращении залога;

 

- заявления законного  владельца закладной;

 

- решения суда, арбитражного  суда или третейского суда.

 

Заметим, что «…определение  о разъяснении судебного акта, а также постановление апелляционной  инстанции по делу не являются теми судебными актами, на основании которых  орган юстиции обязан осуществить  государственную регистрацию прекращения  ипотеки, когда по конкретному делу судебного акта о прекращении  ипотеки не принималось» (Постановление  Федерального арбитражного суда Северо-Западного  округа от 19 августа 2004 г. №А56-38108/03)[9].

По общему принципу, установленному ст. 389 ГК РФ, форма договора цессии должна соответствовать форме сделки, являющейся основой права требования. Таким  образом, уступку требования по сделке, совершенной в простой письменной форме, также следует провести в  простой письменной форме. А уступку  требования по сделке, для которой  нужна регистрация, необходимо зафиксировать в надлежащем порядке, если иное не установлено законом. В п. 12 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 Президиум ВАС РФ указывает, что соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, тоже нуждается в регистрации и при ее отсутствии считается незаключенным. Соблюдение надлежащей формы уступки права (помимо того обстоятельства, что сделка может быть признана ничтожной) имеет и доказательственное значение, поскольку препятствует исполнению обязательства неуполномоченному лицу.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий  и незаконна с момента ее совершения1. По договору цессии неблагоприятные  последствия признания сделки уступки  права ничтожной для нового кредитора  будут заключаться в том, что  он не станет являться надлежащим кредитором по требованию задолженности. В данном случае за недействительность переданного  требования перед новым кредитором отвечает только первый кредитор.