Договор цессии в риэлторской деятельности

На рассмотрение Государственной  думы внесен проект Федерального закона «О защите прав и законных интересов  граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». В проекте Федерального закона «О строительных сберегательных кассах»  разрабатывается и законодательная  инициатива, посвященная альтернативной модели кредитования приобретения жилья  – строительным сбережениям граждан.

Третьим этапом реформы будет  разработка законодательных актов, регулирующих отдельные вопросы, возникающие  в процессе ипотечного кредитования. Прежде всего  это рефинансирование выданных ипотечных кредитов. Закон  «Об ипотечных ценных бумагах» напрямую затрагивает лишь продукт рефинансирования  ипотечные ценные бумаги. При этом транзакционная составляющая процесса рефинансирования остается вне фокуса. Компенсировать эту лакуну и должен Федеральный закон «О секьюритизации активов». На стадии обсуждения находится  и проект Федерального закона «О рейтинговании».

Нормативно-правовой основой  для развития ипотеки может стать  скорейшее завершение работы и принятие Жилищного кодекса РФ, который  должен стать логическим итогом законотворческой деятельности, проведенной за годы реформ.

Таким образом, система ипотечного кредитования является одной из наиболее динамично развивающихся составляющих правовой реформы в России. Вполне вероятно, что практическая реализация пакета нормативно-правовых актов поможет  решить жилищную проблему. На сегодняшний  же день, безусловно, можно констатировать возрастание потребности в грамотной  юридической консультации на многочисленных этапах системы ипотечного кредитования.

В Российской Федерации порядок  осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге»,  основными  положениями о залоге недвижимого  имущества — ипотеке, а также  федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Основные  положения закона следующие:

предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

все ипотечные операции подлежат государственной  регистрации;

детально урегулированы  взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца  имеется право на отчуждение или  на продажу;

залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно  связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

 В свою очередь договор цессии уступка требования (цессия) представляет собой сделку, непосредственно направленную на отчуждение обязательственного права, заключаемую между первоначальным кредитором по обязательству (цедентом) и новым кредитором (цессионарием), в силу которой цедент передает цессионарию право требования исполнения обязательства третьим лицом (должником), а цессионарий приобретает это право требования от цедента на условиях, не ухудшающих положение должника.

 Правовому регулированию изменения  лиц в обязательстве, частным  случаем которого является уступка  права (требования), посвящена глава  24 ГК РФ. Однако законодателем  прямо не регламентировано, какие  условия цессии являются существенными  для наличности и действительности  этого договора. В связи с этим, исходя из действия общей нормы,  закрепленной в ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК  РФ, единственным существенным условием  уступки требования следует признать  условие о его предмете. Такая  точка зрения укрепилась и в юридической литературе .

Необходимо, однако, оговориться: в  некоторых случаях нормативными актами вводятся дополнительные существенные условия цессии для отдельных  видов договоров уступки. Хотя эти  частные случаи и не являются предметом  анализа в настоящей работе, приведем пример специальных существенных условий  цессии. Так, договор уступки требования, заключаемый субъектом гражданского права в процессе банкротства  на стадиях внешнего управления или  конкурсного производства, должен в  обязательном порядке содержать  условия: 1) о наличии встречного имущественного предоставления за цедируемое право; 2) о получении денежных средств  за проданное право требования не позднее чем через 15 дней с даты заключения договора купли-продажи; 3) о переходе права требования только после его полной оплаты (п. 2 ст. 112, ст. 140 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

 По общему же правилу единственным  существенным условием договора  цессии является условие о  предмете уступки. Это означает, что при отсутствии соглашения  сторон о предмете (передаваемом  праве требования) договор цессии  не может считаться заключенным  (ст. 432 ГК РФ).

 Прежде всего предметом цессии  может быть лишь обязательственное  право, поскольку сфера действия  главы 24 ГК РФ ограничивается  изменением субъектного состава  обязательств, то есть относительных  правоотношений. Договоры цессии, в которых уступаются права, возникшие не в сфере гражданско-правовых правоотношений, обоснованно признаются недействительными. Так, арбитражным судом была признана недействительной сделка об уступке требования совместным предприятием, на которое был наложен штраф за нарушение таможенных правил, в пользу акционерного общества о возврате сумм указанного штрафа. При этом в мотивировку решения было положено то обстоятельство, что отношения между совместным предприятием (цедентом) и таможенным органом основаны на властном подчинении и, следовательно, не могут быть предметом уступки требования, поскольку в силу п. 3 ст. 2 ГК РФ к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется .

Кроме этого общего требования предмет  уступки должен подчиняться следующим  основным правилам.

Так уступаемое право должно быть индивидуально определено в соглашении о цессии. Вступая в договор, влекущий возникновение для него какого-либо требования, цессионарий не может позволить себе беспечность в вопросе о том, что это за требование. В хорошо составленном договоре максимально четко оговорены все характеристики уступаемого права: его содержание (например, право требовать уплаты определенной денежной суммы в качестве погашения долга, право требования передачи товара и т.п.), его размер (для денежных требований - сумма, для требований передачи товара - наименование и количество товара), основание возникновения уступаемого требования (например, наименование, номер и дата договора, заключенного между цедентом и должником).

 

 

Что касаемо договора цессии Гражданский кодекс РФ устанавливает  основные принципы перемены лиц в  обязательстве, регламентирует случаи недопустимости перемены лиц, судебная практика уточняет и применяет нормы  закрепленные в ГК в процессе разрешения конкретных дел.

Перемене лиц в обязательстве  посвящена Глава 24 ГК «Перемена лиц  в обязательстве» содержащая два  параграфа: «Переход прав кредитора  к другому лицу» и «Перевод долга», состоящих из 10 статей. Вместе с тем взаимосвязанность норм гражданско-правового характера  отражает комплексную картину правового  регулирования и нормы имеющие  отношение к перемене лиц в  обязательстве сосредоточены не только в главе 24, но и в других статьях ГК. Они находятся, также в главе 4 ГК РФ, в главе 7 ГК РФ, в _ 8 главы 30 ГК РФ, в _ 5 главы 34 ГК РФ, в главе 43 ГК РФ, и т.д. В связи с тем, что глава 24 ГК РФ расположена в разделе III ГК РФ "Общая часть обязательственного права", соотношение норм главы 24 ГК РФ и иных гражданско-правовых норм, регулирующих уступку определенных прав или уступку права по определенному договору, можно определить следующим образом.

Если иное не предусмотрено  нормами, регулирующими конкретный случай уступки, необходимо руководствоваться  нормами главы 24 ГК РФ, а также  правилом, следующим из содержания данной главы, - уступка требования должна быть сопряжена с переменой  лиц в обязательстве.

Ответ на вопрос о соотношении  норм главы 24 и иных норм, регулирующих уступку права, влияет на разрешение ряда других вопросов, например о форме, в которой должна быть осуществлена уступка, о том, какие права не могут быть переданы, о правах должника и т.д.

Формулировка правила  о применении норм главы 24 ГК РФ с  оговоркой "если иное не предусмотрено  нормами, регулирующими конкретный случай перехода" следует из содержания целого ряда статей гражданского законодательства, предусматривающих "иное".

Достаточно, например, сравнить содержание п.2 ст.382 ГК РФ и п.1 ст.828, п.3 ст.993 ГК РФ; п.1 ст.391 ГК РФ и п.1 ст.187, ст.ст.562, 657, п.1 ст.976 ГК РФ. Причем зачастую возможность "иного" самой главой 24 ГК РФ не предусматривается. Думается, здесь имеет место некорректность правового регулирования, которая, однако, не влияет на соотношение норм главы 24 ГК РФ.

Соотношение предметов

Ипотека может быть установлена  на:

• земельные участки;

• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

• жилые дома и квартиры;

• дачи, садовые дома, гараж и  другие строения;

• иное недвижимое имущество.

В настоящее время не существует единого порядка регистрации  закладной. Такая регистрация проводится: по земельным участкам — в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризации района (города; района в городе); по предприятию — в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящем регистрацию этого имущества.

При ипотеке земельного участка  вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регистрации ипотеки, органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

1) слово «закладная», заключенное  в название документа;            

2) наименование залогодателя и  указание места его жительства  либо, если залогодатель — юридическое  лицо, его местонахождение;

3) наименование залогодержателя  и указание места его жительства  либо, если залогодержатель —  юридическое лицо, его местонахождение; 

4) название кредитного договора  или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства;

5) наименование должника по основному  обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник — юридическое лицо, его местонахождение;

6) указание суммы основного обязательства,  обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении и закладной условия, позволяющие определить эту сумму; 

7) указание срока или сроков  уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной;

8) название и достаточное для  идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;

9) денежную оценку имущества,  на которое установлена ипотека по данной закладной;

10) наименование права, в соответствии  с которым имущество, являющееся  предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с. указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право — точное наименование этого права;

11) указание на то, имеются ли  на имущество, являющееся предметом  ипотеки, или на часть этого  имущества другие закладные; сдано  ли это имущество или его  часть в аренду; обременено или  не обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки;

12) подписи залогодателя и залогодержателя;

13) наименование органа, зарегистрировавшего  ипотеку, с указанием даты и  места регистрации.

Закладная, не содержащая каких-либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека — государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица.

По соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия.

К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или  необходимых для осуществления  залогодержателем своих прав по этому  договору.