Договор купли-продажи недвижимости

Концепции оставляют из них меньше половины - это: земельные участки, участки недр, здания, сооружения. При этом добавили комплекс недвижимого имущества, помещениями (жилыми и нежилыми), объектами незавершенного строительства. Видно, что перечень стал довольно куцым, и логически незавершенным. Кроме того, авторы Концепции не прописали правовой режим составных частей земли, лесов, водных объектов, но и вообще исключили из их списка. Хотя об этом стоит задуматься всерьез, особенно о правовом режиме лесов, так как они составляют особую специфику недвижимости, как составляющей землю и движимости. Авторы Концепции решая сиюминутные задачи, поставленные сегодняшней практикой, в отношении объектов незавершенного строительства (включив их в список), или предприятий (исключив их из списка), оставили в стороне концептуальный момент - по какому принципу это делать. В результате мы можем упустить важные объекты недвижимости, представляющие собой существенные составляющие земли, части здания, упустить важную задачу определения их правового режима. Недвижимость эволюционировала в отношении объектного состава. Вот почему одной из главных задач законодателя является воплотить этот перечень в скупых строчках гражданского закона. По сути, создавая понятие недвижимости, мы лишь описываем действительно « простые вещи».12

§2. Правовой режим недвижимого имущества

Под правовым режимом недвижимого имущества понимается порядок возникновения, изменения, прекращения гражданских прав у субъектов гражданских правоотношений по поводу объектов недвижимости.13 Начнем рассмотрение правовых режимов различных объектов недвижимого имущества с жилых помещений.

В соответствии с требованиями ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Жилищный кодекс РФ выделяет следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего использования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Рассмотрим правовой режим жилого дома как сложной вещи, так как в составе домовладения содержатся разнородные вещи, но они образуют единое целое, предполагающее использование по общему назначению в соответствии с требованиями ст. 134 ГК РФ.

Домовладение представляет собой хозяйственный комплекс, состоящий из объектов недвижимого имущества, как правило, включающий земельный участок. В состав домовладения могут входить и движимые вещи. Но домовладение в целом нельзя отнести к объектам вещных прав.

Жилой дом с хозяйственными постройками и сооружениями может рассматриваться как главная вещь и принадлежность, если право на них возникло по одному основанию, либо если собственник не определит их различную юридическую судьбу (ст. 135 ГК РФ). В случае продажи собственником строения потребительского назначения с сохранением права собственности на жилой дом судьба земельного участка, занятого проданным строением, определяется диспозитивной нормой 552 ГК РФ14 или условиями договора купли-продажи. Продавец может передать право собственности на участок, занятый проданной недвижимостью, но может и сохранить за собой право собственности на данный участок. По соглашению сторон может быть заключен договор аренды, безвозмездного пользования или установлен сервитут.

К домовладению применяются правовая конструкция сложной вещи. Сложная вещь является скорее не объектом прав, а предметом сделки. Ч. 2 ст. 134 ГК РФ является диспозитивной, регулирующей действие сделки со сложной вещью, которая распространяется на все составные части сложной вещи, если договором не предусмотрено иное. Но решение собственника образовать из разнородных вещей сложную вещь и заключить сделку по ее поводу не означает возможности изменения правового режима вещей, вошедших в состав сложной вещи. Собственник вправе совершить сделку с домовладением, в состав которого входит земельный участок, жилой дом,

иная недвижимость, а также движимое имущество. Право собственности на движимые вещи в составе домовладения возникнет в соответствии с п.1 ст. 223 ГК РФ с момента передачи вещи, а на недвижимые вещи — в соответствии с п. 2 той же статьи с момента государственной регистрации права.15

Статья 30 ЖК РФ16 позволяет собственникам жилого помещения осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Это означает, что собственники жилых помещений имеют право осуществлять сделки по купле-продаже, принадлежащих им жилых помещений. Поскольку, действующим законодательством признаны объектами жилых помещений не только жилой дом и квартира, а и часть жилого дома и часть квартиры и комната, следовательно, на такие объекты распространяется правовой режим жилого дома и квартиры. При отчуждении жилого помещения, части жилого дома или части квартиры, находящейся в долевой собственности должны применяться правила ст. 250 ГК РФ. Она устанавливает преимущественное право покупки продаваемой доли другим участникам долевой собственности. Это означает, что в случае продажи части жилого дома или квартиры в первую очередь будут обладать правом покупки отчуждаемой доли другие собственники указанного жилого помещения (соседи), которых продавец обязан уведомить в письменной форме с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если такие участники долевой собственности откажутся от покупки, то продавец может продать свою долю. В противном случае, если продавец нарушит право преимущественной покупки, то другой участник долевой  собственности  имеет  право  в  течение  трех  месяцев требовать в  судебном порядке  перевода на него  прав и  обязанностей покупателя.

Кроме того, собственникам помещений в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещений в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры и т.д. - ст. 36 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Доля в праве на общее имущество пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Такая доля на общее имущество следует судьбе права собственности на указанное помещение. В случае перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве собственности на общее имущество переходит в таком же размере к покупателю. Новым Жилищным кодексом РФ предусмотрена также купля-продажа комнат в коммунальной квартире при соблюдении определенных условиях ч.З ст. 59 ЖК РФ.

Предприятие как объект прав приобрело правовой режим недвижимости не в силу физических свойств, а в силу особого решения законодателя.

Существенной особенностью предприятия является его объективная неопределенность. Предприятие является «субъективным объектом прав».

Во-первых, его возникновение и существование неразрывно связано с субъектом прав на него. Одним из принципиальных вопросов правового режима предприятия, который обходит молчанием во всех посвященных этой теме исследованиях, является момент возникновения вещного права на предприятие как на недвижимость. Предприятие как единый объект вовлекается в оборот только после регистрации вещного права, включающего     правомочие     по     распоряжению     данным     объектом.17

Во-вторых, как объект прав предприятие, его конкретный состав и наименование определяются правообладателем при совершении сделки с предприятием по согласованию с участником сделки. Указанный в п.2 ст. 132 ГК РФ состав предприятия может быть изменен договором.

В-третьих, предприятие в отличие от других недвижимых вещей является постоянно изменяющимся объектом права.

Четвертой особенностью предприятия является возможность его пространственной неопределенности: по воле собственника в состав предприятия могут входить земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, расположенные на различных территориях, но возможно их отсутствие в составе предприятия, что не лишает такой объект правового режима недвижимости.

При государственной регистрации права на предприятие должно быть проведено исследование вещного или обязательственного титула на недвижимость, включенную в состав предприятия. Наличие ограничений (обременении) прав на отдельные объекты не препятствует включению их в состав предприятия и регистрации прав на предприятие. Но содержание конкретного ограничения или обременения определяет возможность заключения и государственной регистрации сделки с предприятием и перехода прав на него. Невозможность отчуждения хотя бы одного из объектов недвижимости из состава предприятия препятствует заключению и регистрации сделки с предприятием. Можно возразить, что недопустимость отчуждения отдельного объекта может повлечь недействительность не всей сделки с предприятием, а лишь ее части в отношении данного объекта. Но законодателем жестко связано приобретение права на имущественный комплекс с правом на каждую недвижимую вещь в его составе. Так В.В. Витрянский указывает, что «хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности на предприятие в целом...Государственной регистрации подлежат соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки с объектами недвижимости, входящими в состав этого   предприятия».18   При   продаже   переход   права   собственности   на предприятие в целом влечет автоматический переход права на все входящие в него объекты недвижимости.

Существует масса проблем в отношении правового режима зданий. Поскольку здание не может быть разделено без ущерба его назначению, т.е. является неделимой вещью, между совладельцами здания возникают отношения общей собственности. Однако применение норм об общей собственности, содержащихся в ГК РФ, в этом случае связано с рядом серьезных проблем. Одна из них - проблема юридического режима объектов общего пользования (крыши, фундамента, лестничных клеток и т.д.).

Указание закона на то, что объекты общего пользования в здании, представляющие собой единое хозяйственное целое, принадлежат на праве общей собственности всем совладельцам, нуждается в уточнениях.

Эту проблему обсуждал известный цивилист К.И. Скловский, который указал, что помещения общего пользования в домах, жилые помещения в которых принадлежат гражданам на праве частной собственности, являются особым объектом права. Эти помещения, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества, хотя и указаны в законе как объекты права общей собственности, на самом деле не имеют ряда свойств, присущих общей собственности. Во-первых, они определяются не в материальной вещи, а лишь идеальная доля в праве. Во-вторых, право на эти объекты не дает никаких возможностей, даваемых правом общей собственности, - права на выдел, раздел, отчуждение. С учетом этого Скловский предлагает считать это право принадлежностью жилого помещения.

Против этой позиции можно возразить. Право по ГК РФ не может являться вещью, а значит, и принадлежностью вещи, но с другой стороны, нельзя согласиться, что таким образом проблема могла бы быть решена более адекватно, чем путем простого объявления общей собственностью того, что ею не является.

Следующей является проблема юридического режима нежилых помещений в здании. В этом отношении показательно дело:

ООО «Ангарида» обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к ООО «Юлия» о признании права долевой собственности на общее имущество в здании, расположенном по адресу: г. Томск, ул. Нахимова, д. 8/1. Исковые требования мотивированы тем, что в связи с заключением договора купли-продажи от 10 сентября 1997 г. нежилого помещения площадью 110 кв.м в указанном здании ООО «Ангарида» приобрело и право долевой собственности на места общего пользования всего объекта недвижимости.

В удовлетворении исковых требований ООО «Ангарида» было отказано. Федеральный Арбитражный суд Западно-Сибирского округа решение Арбитражного суда Томской области отменил, в удовлетворении иска отказал.

При этом суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции указал, что право долевой собственности на спорное имущество возникло у истца на основании ст. 290 ГК РФ, которая была применена по аналогии закона, в связи с чем у истца отсутствовала необходимость обращения с иском о признании права долевой собственности, т.е. отсутствовал предмет спора.

Однако Президиум ВАС РФ, отменяя кассационное постановление, указал следующее. Применение закона по аналогии в данном случае нельзя признать обоснованным.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. При этом для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома собственники могут создать товарищество собственников жилья. Таким образом, указанные нормы регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, сторонами заключен договор купли-продажи, согласно которому общество «Юлия» продало обществу «Ангарида» нежилое помещение площадью 10 кв.м в здании, принадлежащем продавцу. Судом первой инстанции обоснованный вывод о том, что договором предусмотрена продажа только одного помещения, о продаже мест общего пользования и инженерных коммуникаций в договоре не упомянуто.

Суд правомерно сослался на ст.218 ГК РФ. В силу данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения и иной сделки об отчуждении этого имущества.

Поскольку договором не предусматривалось отчуждение обществом «Юлия» помещений общего назначения обществу «Ангарида», суд обоснованно признал, что истец не приобрел право собственности на спорное имущество. Следует согласиться с тем, что аналогия законов, установленных для жилых помещений, неприменима в споре, затрагивающем нежилые помещения.

Законодатель применил режим общей долевой собственности к частям здания только для собственников квартир в многоквартирном доме, следовательно, можно прийти к выводу, что тем самым законодатель отказался от такого же регулирования для помещений нежилых. А если это так, то аналогия законов, установленных для жилых помещений, неприменима для помещений нежилых.