Договор купли-продажи недвижимости

Таким образом, если речь идет о нежилых помещениях, объектом права 
является обычно строение как вещь, объект недвижимости. В силу ст. 133 ПС 
РФ именно отдельное здание должно восприниматься как вещь, поскольку 
его раздел в натуре невозможен. Допускается также рассматривать как вещь 
и пристроенное (встроенное) в здание строение, обладающее такими 
техническими характеристиками, которые позволяют эксплуатировать его 
самостоятельно.19 

Основой правового регулирования оборота земли в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ.20 Этот документ развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, а также нормы ПС РФ, регламентирующие куплю-продажу и аренду земли (земельных участков).

Конституция РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, в том числе и частную (ст. 9), включая право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности (ст. 36). Специфика земельных участков как объектов права собственности заключается в том, что они являются объектами и гражданского и земельного права.

Земельный кодекс РФ устанавливает особенности осуществления сделок только для аренды и купли-продажи земельных участков.

Земельный кодекс РФ предусматривает особенности правового регулирования договора купли-продажи земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей 454 - 491 и 549 - 557 ГК РФ, а также особенностей, которые установлены в ст. 37 ЗК РФ. Продавать можно только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа участка обратно, об ограничениях для покупателя совершать после заключения договора действия по распоряжению участком, а также об отказе от ответственности в случае предъявления третьими лицами прав на участок. Целью установления этих особенностей является защита прав покупателя.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, а также на других особо охраняемых территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

К договору купли-продажи земельного участка применяются требования об обязательной государственной регистрации перехода права собственности.

Изложенные в 1 главе настоящей работы положения дают возможность прийти к следующему выводу. В настоящее время существует несколько проблем, обсуждаемых по поводу недвижимого имущества. Как видно из положений § 1 многие ученые не согласны с положениями действующего Гражданского кодекса РФ, разделяющего недвижимость на три группы. Они предлагают другую концепцию деления вещей с указанием перечня объектов,  отнесенных  к  недвижимому  имуществу.  Мы  считаем,  что  в

настоящее время нет необходимости вносить столь серьезные изменения в гражданское законодательство, тем более, что предлагаемые авторами концепции положения не являются более правильными, точными и не приведут к каким-либо серьезным изменениям. В отношении правовых режимов недвижимого имущества видно ряд серьезных недоработок, особенно касающихся нежилых помещений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА II. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ -ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

§1. Понятие договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости является одним из видов договоров купли-продажи в целом. Отличие от других договоров купли-продажи состоит лишь в объектном составе. Как известно, из понятия данного договора объектом такого договора являются объекты недвижимости, указанные в статье 130, 132 ГК РФ.

Статья 549 ГК РФ содержит следующее понятие договора купли-продажи недвижимого имущества. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Как видно, общее понятие договора купли-продажи соответствует и понятию договора купли-продажи недвижимого имущества, исходя из требований статьи 454 ГК РФ.

Данный договор можно охарактеризовать как консенсуальный, возмездный, взаимный договор.

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным договором, так как для заключения такого договора необходимо соглашение двух или нескольких лиц, выражение их воли на заключение такого договора. Договор купли-продажи всегда направлен на установление, изменение либо прекращение прав и обязанностей для достижения определенной цели по приобретению объектов недвижимости в собственность.21

Однако договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как известно, до введения в действие 31 января 1998 г. Федерального Закона от 21 июля 1997 г. № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, дачами, а также с земельными участками применялось обязательное нотариальное удостоверение.22 В данный момент к договорам купли-продажи недвижимого жилого имущества такое правило не применяется.

Продолжая характеристику договора купли-продажи недвижимости, видно, что данный договор является возмездным. Статья 423 ГК РФ говорит, договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Данное требование вполне является оправданным в отношении договора купли-продажи недвижимости. Как видно из содержания указанного договора, продавец за исполнение своих обязанностей по передаче в собственность объекта недвижимости должен получить от последнего встречное удовлетворение в виде получения стоимости того или иного объекта, приобретаемого покупателем.

Договор купли-продажи недвижимости является взаимным договором. Поскольку, каждая сторона этого договора несет обязанности в пользу другой стороны, и считается должником другой стороны в том, что имеет право от нее требовать, покупатель вправе требовать от продавца исполнения условий договора в виде передачи имущества в его собственность. Продавец же в свою очередь требовать от покупателя исполнения договора в виде уплаты в его пользу покупной цены. Следовательно, обе стороны обязаны выполнять определенные обязанности в пользу друг друга, вправе требовать исполнения условий договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§ 2. Стороны (субъекты) договора купли-продажи

недвижимости

Сторонами договора купли-продажи недвижимости являются продавец и покупатель. Причем продавец должен быть собственником этого имущества либо обладать иным ограниченным вещным правом на данное имущество.

Субъектами гражданских прав в России являются не только граждане Российской Федерации, но и иностранные граждане, а также лица без гражданства (физические лица).

Участие граждан в гражданском обороте недвижимости обусловлено их правоспособностью и дееспособностью. Правоспособность - это способность граждан иметь гражданские права и нести гражданские обязанности. Гражданская дееспособность характеризует способность конкретного гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность в полном объеме наступает с возраста 18 лет. Имеется два исключения для приобретения полной дееспособности до наступления совершеннолетия: вступление в брак до достижения совершеннолетия либо эмансипация.

Для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества необходимо установить дееспособность лица, в противном случае могут наступить неблагоприятные последствия. Договор может быть признан ничтожным исходя из требований статьи 171,172 ГК РФ. А также договор может быть признан недействительным в соответствии со статьей 175 ГК РФ, если сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителя. При отсутствии родителей у несовершеннолетних в возрасте до 14 лет над ними устанавливается опека. Опека может быть установлена и над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен

от их имени опекуном с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Попечительство может быть установлено над несовершеннолетними в возрасте от 14 лет до 18 лет при тех же условиях, что и опека. А также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности, если они вследствие злоупотребления алкоголем или наркотическими средствами ставят семью в тяжелое материальное положение.

Попечитель дает согласие на совершение сделок ограниченно дееспособным гражданином после предварительного согласия органа опеки и попечительства.

При совершении любых сделок необходимо определить круг участников таких сделок. Ими могут быть любые лица, в том числе и несовершеннолетние. Все сделки от имени несовершеннолетних могут совершать их законные представители (родители, усыновители, опекуны). На современном рынке недвижимости наибольшее количество сделок совершается путем заключения договора купли-продажи. Как известно, данный договор является возмездным: за исполнение договора по передаче имущества стороной договора другой стороне необходимо внести плату. А у несовершеннолетних, как правило, нет собственных средств, то соответственно за них вносят ее законные представители. В то же время договор заключается от имени несовершеннолетнего, в котором он именуется покупателем, что является не совсем правильным, по мнению Н. Прокопьевой. Она считает, что в данном случае необходимо заключать не двусторонний договор, а трехсторонний, между продавцом, родителями несовершеннолетнего и несовершеннолетним.

Гражданское законодательство Российской Федерации, позволяет заключение договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В силу такого договора возникает обязанность должника исполнить обязательство не в пользу кредитора, а в пользу третьего лица, прямо указанного в договоре. При оформлении трехстороннего договора ее сторонами будут выступать

продавец, обязанный передать жилое помещение, родители несовершеннолетнего, оплачивающие сумму, установленную договором, несовершеннолетний - выгодоприобретатель, в чью пользу совершается сделка, в лице законных представителей.23 Такая конструкция является более правильной с точки зрения Гражданского законодательства РФ.

Малолетние могут выступать приобретателями или отчуждателями недвижимости по возмездным сделкам с лицами, не являющимися их законными представителями, а также их супругами и близкими родственниками. Если происходит распоряжение имуществом малолетнего, то для данной сделки необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ).

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки от их имени могут совершать только их законные представители - родители, усыновители или опекуны (п.1 ст. 28 ГК РФ). Следовательно, эти лица имеют право от имени малолетнего подписать договор.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки самостоятельно, но с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

Следовательно, договоры в отношении недвижимости несовершеннолетние как стороны по сделке подписывают самостоятельно.24

Если ребенок старше 16 лет объявлен решением органа опеки и попечительства или решением суда полностью дееспособным (ст. 27 ГК РФ «эмансипация»), либо когда несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме при вступлении в брак (ст. 21 ГК РФ), для совершенных им сделок согласия законных представителей не требуется.

Юридические лица также могут являться субъектами данного договора. Юридическое лицо - это признаваемая государством организация, которая обладает обособленным имуществом, отвечает по своим обязательствам, от своего имени приобретает гражданские права и несет обязанности, и может выступать в качестве истца и ответчика в суде. Причем на равных условиях субъектами такого договора могут являться как российские, так и иностранные юридические лица.25

Правоспособность у любого юридического лица возникает в момент его создания (государственной регистрации) и прекращается в момент завершения ликвидации. Кроме того, юридическое лицо обладает специальной правоспособностью, которая характеризуется наличием тех прав и обязанностей, зафиксированных в его учредительных документах, или лицензии, выданной уполномоченными на то органами.

Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает гражданские обязанности через свои исполнительные органы, структура и компетенция которых определены в учредительных документах.

Юридическое лицо может иметь обособленное подразделение, находящееся вне места нахождения самого юридического лица. Это могут быть представительства или филиалы.

Все представительства и филиалы должны быть указаны в учредительных документах юридического лица. В свою очередь филиалы и представительства действуют на основании положений, а их руководители доверенностей. Все имущество, находящееся во владении филиала или представительства, является собственностью юридического лица.

Субъектами договора купли-продажи недвижимости могут быть коммерческие организации, основной целью которых является осуществление деятельности с целью извлечения прибыли. Это могут быть