Договор купли-продажи недвижимости

хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия.

Некоммерческие организации тоже могут являться субъектами данного договора. Такие организации создаются не в целях извлечения прибыли, а ради достижения общественных благ. Могут осуществлять предпринимательскую деятельность только для достижения уставных целей.

Наравне с гражданами и юридическими лицами, субъектом договора купли-продажи недвижимости могут являться: Российская Федерация, республики, края, области, автономные округа и муниципальные образования. Выступающие от их имени органы государственной власти могут осуществлять имущественные права указанных субъектов.

§ 3. Объекты договора купли-продажи недвижимости

Как мы уже отмечали, в начале работы, к недвижимым вещам относится все то, что прочно связано с землей, то есть объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно.

Необходимо остановиться на каждом из объектов данного договора.

Земельные участки являются объектами договора купли-продажи недвижимости. Земельный участок - часть земной поверхности, границы которой признаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом на основе данных геодезических съемок и сведений и ее правовом режиме, назначении и использовании, в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса РФ. Земельные участки являются объектом государственного кадастрового учета.

Государственный кадастровый учет - это специальная регистрация объектов, осуществляемая путем внесения в учетные формы государственного земельного кадастра сведений, позволяющих однозначно выделить объект кадастрового учета из числа других объектов. Формирование объектов учета - процесс описания индивидуализации объекта кадастрового учета, в результате которого создаются документы, подтверждающие существование объекта, и характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других объектов.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте.

До недавнего времени в законодательстве, юридической литературе и судебной практике земля рассматривалась как принадлежность главной вещи - строения. В последние годы наметилась тенденция, направленная к пересмотру существующих представлений. В статье 1 Земельного кодекса РФ провозглашен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, по которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Согласно статье 134 ГК РФ разнородные вещи, которые образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, рассматриваются как одна сложная вещь.

А. Беленькая предлагает с целью совершенствования правового регулирования оборота недвижимости и более дифференцированного учета специфики недвижимости в нормах о классификации вещей внести изменения и дополнения некоторых норм действующего законодательства.

1. Внести изменения в часть 2 статьи  134 ГК РФ, закрепив правовую 
   возможность отчуждения части вещи и подчинения ее правовому режиму, 
   отличному от режима сложной вещи: действие сделки, заключенной по 
   поводу сложной вещи, должно в обязательном порядке распространяться на все ее составные части.
2. Возродить понятие органической связи с внесением соответствующих 
   дополнений в статью 135 ГК РФ в том смысле, что если речь идет о главной вещи и принадлежности, связанных физически, то принадлежность должна следовать      судьбе      главной      вещи      в      императивном      порядке.

3. Дать   регламентацию   вопросам   делимости   земельного   участка   и 
   расположенного    на    нем    здания,    сооружения,    закрепив    правовую невозможность их «Горизонтального раздела».
4. Ввести в законодательство дефиницию совокупных вещей, либо, если 
   исходить из того, что совокупности являются подвидом сложных вещей, 
   предусмотреть  в редакции части   1   статьи   134 ГК РФ  альтернативную 
   возможность соединения однородных вещей.

В Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ имеются серьезные противоречия в правовом регулировании оборота земельных участков и оборота зданий. Это приводит к тому, что в одних сделках здание и земельный участок выступают как единое целое, в других - как два самостоятельных объекта. Гражданский кодекс и Земельный кодекс в разных ситуациях в качестве главной вещи рассматривают разные объекты - здание либо   земельный   участок,    на   котором   оно   находится.    Допускаемая возможность несовпадения собственника земли и построек, приводящая к возникновению разных собственников на одном земельном участке, значительно усложняет учет и реализацию системы регистрации прав на недвижимость, результатом чего является некоторая ненадежность. В целях дальнейшего совершенствования законодательства о недвижимости и устранения обозначенных противоречий в нем необходимо четко определить, по какому пути будут развиваться представления о соотношении земли и зданий на ней.26

Участки недр признаются самостоятельными объектами недвижимости. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В отношении таких объектов действует презумпция государственной собственности, что является особенностью в соответствии с п. 2 ст. 214 ГК РФ. Природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью.27 Государственный фонд недр составляют используемые участки, представляющие собой геометризованные блоки недр и неиспользуемые части недр, в пределах территории Российской Федерации, и ее континентального шельфа.

Владение, пользование и распоряжение государственным фондом недр, в пределах территории Российской Федерации в интересах народов, проживающих на соответствующих территориях, и всех народов Российской Федерации осуществляется совместно Российской Федерацией и ее субъектами.

Участки   недр  не  могут  быть  предметом   купли-продажи,  дарения, наследования,   вклада,   залога   или   отчуждаться   в   иной   форме.   Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности.

Обособленные водные объекты в зависимости от физико-географических, гидрорежимных и других признаков подразделяются на: поверхностные водные объекты; внутренние морские воды; территориальное море Российской Федерации; подземные водные объекты.

Обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка.

Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, могут использовать водные объекты только для своих нужд в той мере, в какой это не нарушает права и законные интересы других лиц.28 Также они не должны препятствовать использованию водных объектов и их берегов для организации судоходства и иных нужд, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Права пользования водными объектами могут переходить от одного лица к другому лицу только на основании распорядительной лицензии, выдаваемой специально уполномоченным государственным органом, ведающим использованием и охраной водного фонда.

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. В соответствии  со  статьей  219  ГК  РФ  право  собственности  на  здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Следующим объектом недвижимого имущества являются нежилые помещения. Спорным вопросом является отнесение нежилых помещений внутри зданий к объектам недвижимого имущества.

К.И. Скловский отмечает, что Гражданский кодекс РФ не рассматривает нежилые помещения как объекты гражданских прав. Он считает такое упущение недосмотром законодателя. Автор в сложившейся ситуации видит выход в принятии такого решения, которое допустит возможность принадлежности здания нескольким лицам без возникновения права исключительной собственности на нежилое помещение. Такое решение не может обойтись без юридический фикции.

Первым и наиболее очевидным вариантом такой фикции может быть фикция долевой собственности на здание у собственника. На это решение указывают  юристы,   критикующие   оборот   нежилых   помещений.   Тогда продаваться будет доля в праве на здание со всеми вытекающими отсюда последствиями,      в      том      числе      возникновением      у      покупателя преимущественного права покупки при следующей продаже доли в том же здании.

Пороком такого решения, почвой для возможных конфликтов и сопротивления самому процессу перехода к общей собственности может стать, кажется только вытекающее из общей собственности преимущественное право покупки.29

Скловский предлагает вариант установления свободно отчуждаемого вещного права на часть здания, например права пользования помещением, которое только тем отличается от общей собственности, что не предусматривает ограничений на продажу в виде преимущественного права покупки.   Такое   право   собственник   здания   мог   бы   создавать   путем возмездного договора с покупателем также, как например, возможно установление договора сервитута или иного вещного права.

Жилые помещения являются объектами недвижимого имущества. Под жилым помещением понимают жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (комнату), предназначенные для самостоятельного использования в жилых целях. Как видно, данные объекты недвижимости имеют строго целевое назначение. Они предназначены для проживания граждан, как постоянного так и временного. Отнесение жилых помещений к недвижимому имуществу базируется на прямо указанном законодателем признаке -прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

Помещение должно обладать определенным уровнем благоустройства, достигнутым в данном населенном пункте, отвечать санитарным и техническим нормам. В связи с этим жилые помещения следует отличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках. В случае соответствия таких строений всем необходимым нормам чтобы считаться пригодным для проживания.

Ввиду целевого назначения объекта законодатель устанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Понятие жилое помещение имеет собирательное значение. Первоначальной формой удовлетворения жилищной потребности являлось строительство жилого дома и именно с ним отождествляли рассматриваемое понятие. Однако жилой дом не единственная разновидность жилых помещений. Поскольку в строительстве жилого дома участвовало несколько лиц, последний, поступал в общую собственность. Со временем люди пытались произвести раздел дома стен, чтобы стать индивидуальными собственниками выделенных частей. В результате чего появился такой вид жилого помещения, как часть жилого дома.30

Другой распространенной формой удовлетворения жилищной потребности граждан является приобретение квартир в многоквартирных домах. Особенность квартир заключается в том, что связь квартиры с земельным участком не прямая, а опосредованная домом, в котором она находится. Такой объект недвижимости как квартира законодателем выделен отдельно. Что является вполне обоснованным. Квартира не может быть приравнена по правовому режиму к жилому дому, поскольку является частью многоквартирного дома, имеющего сложную систему отношений. Также она не может быть приравнена по правовому режиму и к части жилого дома. Являясь частью многоквартирного жилого дома, квартира имеет только один общий коридор, обеспечивающий выход на улицу сразу нескольким собственникам жилых помещений. А при разделе жилого дома каждому собственнику должен быть обеспечен отдельный вход (выход). Дискуссионным в жилищной сфере являлся вопрос о части квартиры (комнате). Но, на сегодняшний день в действующем законодательстве комната признается самостоятельным объектом права собственности.

Предприятие как имущественный комплекс является следующим объектом недвижимости. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права.31

Недвижимостью предприятие признается в том случае, если составляющий его имущественный комплекс используется для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие представляет собой не простую совокупность разрозненных вещей и произвольно выбранных обязательств, а единый имущественный комплекс, необходимый для предпринимательской деятельности. Исходя из данного Гражданским кодексом определения, основными признаками предприятия являются: