Договор купли-продажи недвижимости

18 декабря 2000 г. определением  Коллегии кассационная жалоба  Уховых оставлена без удовлетворения, а решение суда без изменения. При этом указано, что «...Суд, отказывая в удовлетворении требований заявителя, указал, что в силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, считается ничтожной, и, следовательно, зарегистрирована быть не может. Данный вывод Коллегия считает правильным и основанным на материалах дела. Поскольку одной из сторон по сделке были нарушены права несовершеннолетнего, то суд обоснованно пришел к выводу, что государственная регистрация права собственности на жилое помещение не может быть произведена в силу того, что права несовершеннолетнего на занимаемое им жилое помещение защищены законодательно и произвольно не могут быть изменены без реального обеспечения его другим помещением».40

При исполнении договора купли-продажи недвижимости необходимо выполнение всех требований, предъявляемых к заключению данного договора. Это и условие о предмете договора, его цене, форме указанного договора, его государственной регистрации и т.д. все это необходимо чтобы в дальнейшем избежать неблагоприятных последствий, которые могут быть применены к сторонам, как продавцу, так и покупателю в виде признания таковых сделок недействительными или ничтожными, в соответствии с требованиями ст. ст. 166, 179 ГК РФ.

Можно привести ряд пример, который позволит нам увидеть, какие споры возникают в судах по поводу заключенных с различными пороками содержания договоров.

В июне 2002 г. в арбитражный суд обратилось ТОО «Веста» с иском к АОЦРП о признании недействительной государственной регистрации. Истец пояснил, что государственная регистрация перехода прав от ТОО «Веста» к ООО «Жаворонки» не соответствует закону и нарушает права и охраняемые законом интересы ТОО «Веста». На государственную регистрацию были предъявлены учредительные документы, подделанные А.А. Смольниковым. В качестве правоустанавливающего документа на регистрацию был предъявлен договор купли-продажи недвижимости, заключенный не уполномоченным лицом. В отзыве на исковое заявление представитель Центра регистрации прав на недвижимое имущество пояснил, что с заявлением на государственную регистрацию обратился Аверин СМ. (отчуждатель), действующий на основании доверенности в интересах ТОО «Веста». Доверенность выдана и.о. исполнительного директора ТОО «Веста». Согласно п.п. 8.1., 8.14.2. Устава ТОО «Веста» органом его управления является директор. Директор вправе выдавать доверенности на право представительства от имени Общества. В учреждение юстиции были предоставлены подлинные учредительные документы

Решением суда от 22.07.2002 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Основания, по которым заявлен иск (недействительность договора купли-продажи имущества) не соответствуют предмету иска - о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на имущество за ООО «Жаворонки». Доводы истца не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Решение не обжаловано.41

Ответственность  за  неисполнение  или ненадлежащее  исполнение договора купли-продажи недвижимости.

Вопрос о понятии гражданско-правовой ответственности многие годы является спорным в юридической науке. Многие авторы трактовали по разному понятие гражданско-правовой ответственности. Например, В.П. Грибанов определял гражданско-правовую ответственность, как одну из форм государственного принуждения, связанную с применением санкций

имущественного характера, направленных на восстановление нарушенных прав.

Б.И. Пугинский отмечал, что «хотя ответственность может быть реализована в бесспорном порядке и даже добровольно возложена на себя должником путем уплаты суммы неустойки или убытков потерпевшей стороне, это не меняет ее государственно-принудительного характера».

Н.Д. Егоров также рассматривает гражданско-правовую ответственность как санкцию, применяемую к правонарушителю в виде возложения на него дополнительной гражданско-правовой обязанности или лишения принадлежащего ему гражданского права.

В. А.   Тархов   определяет   гражданско-правовую   ответственность   как регулируемую правом обязанность дать отчет в своих действиях.

М.И. Брагинский отмечает, что «ответственностью за нарушение обязательства называют установленные законом меры имущественного воздействия на должника, нарушившего обязательство. Существуют две формы ответственности за нарушение обязательства... возмещение причиненных убытков и, уплата неустойки».

Наиболее правильное понятие гражданско-правовой ответственности высказал О.С. Иоффе, который утверждал, что гражданско-правовая ответственность есть санкция за правонарушение, вызывающая для нарушителя отрицательные последствия в виде лишения субъективных гражданских прав либо возложения новых или дополнительных гражданско-правовых обязанностей».42

В Гражданском кодексе РФ содержится множество норм о последствиях нарушения своих обязанностей одним из контрагентов по договору. Например, в случае передачи продавцом покупателю товара ненадлежащего качества покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного   уменьшения   покупной   цены;   безвозмездного   устранения недостатков товара в разумный срок; возмещение своих расходов на устранение недостатков товара, данное требование содержится в ст. 475 ГК РФ. Если же недостатки товара носят существенный характер, то покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. В случаях, когда покупатель нарушает свои обязанности по принятию и оплате товара, продавец вправе требовать от него оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, либо отказаться от исполнения договора п. п. Зи4ст.486ГКРФ.

Гражданско-правовая ответственность делится на два вида в зависимости от оснований возникновения ответственности: договорная и внедоговорная ответственность.

Под договорной ответственностью принято понимать ответственность, наступающую в случаях неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства, возникшего из договора, что можно применить и к договорам купли-продажи недвижимости.

О.С. Иоффе считает, что к мерам ответственности за нарушение обязательства относится не только возмещение убытков и уплата неустойки, но и «потеря задатка и различные санкции, применяемые в обязательствах отдельных видов». Такая мера часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.

Общей формой ответственности по договорным обязательствам является возмещение убытков.

Убытки представляют собой вызываемые неправомерным поведением отрицательные последствия в имущественной сфере потерпевшего. Убытки являются денежной оценкой того ущерба, который причинен неправомерными действиями одного лица имуществу другого лица. Под убытками подразумеваются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо

получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).43

Иногда нарушение обязательств влечет за собой не только возмещение должником причиненных убытков, но и уплату неустойки, установленной законодательством и договором.

Неустойка является одним из способов обеспечения обязательств, суть ее заключается в определении законом или договором денежной суммы, подлежащей к уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Неустойка взыскивается по решению суда либо добровольно уплачивается должником только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Суть неустойки состоит в обязанности должника нести дополнительные имущественные потери.

Хотя для договоров купли-продажи недвижимости прямо в законе не указана возможность взыскания с виновного лица неустойки, она может быть оговорена в договоре как мера ответственности за нарушение условий договора купли-продажи недвижимости. В таком случае неустойка будет являться обязательной санкцией за нарушение условий договора.

Кроме того, помимо взыскания убытков и неустойки могут быть применены другие последствия при нарушении условий договора купли-продажи недвижимости. Их можно разделить на три группы.

1. Случаи наделения  кредитора правом принимать меры, в том числе путем предъявления соответствующих требований в суд, направленные на исполнение должником либо за его счет обязательства в натуре. Применительно к договору купли-продажи недвижимости покупатель наделяется правомочием при передаче ему покупателем товара ненадлежащего    качества    требовать    безвозмездного    устранения недостатков товара в разумный срок; возмещение своих собственных расходов на устранение недостатков товара.

2. Случаи, когда кредитор в результате неисполнения или ненадлежащего 
   исполнения   должником   обязательства   получает   право   требовать 
   изменения или расторжения договора и возмещения причиненных этим 
   убытков. Примером могут служить нормы п. 2 ст. 450 ГК РФ, которая 
   гласит, что по требованию одной из сторон договор может быть 
   расторгнут   или   изменен   по   решению   суда   при   существенном нарушении договора другой стороной.
3. Появление   у   кредитора   дополнительных   прав   требований,   не 
   предусмотренных обязательством, которые могут быть реализованы 
   кредитором путем предъявления соответствующих исков в суд.44 Кроме 
   того, в случае признания сделки по купле - продаже недвижимости 
   недействительной могут быть применены и требования о реституции - 
   обязанности возвратить другой стороне все полученное по сделке 
   исходя из требований ст. 167 ГК РФ. А также могут быть применены и 
   другие       последствия       в       случаях       признания       договоров 
   недействительными или ничтожными.

Так федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа 04.11.2003 г. вынесено постановление арбитражного суда кассационной инстанции по иску ООО «Галес» к ООО «АМС» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате имущества.

Решением от 26.06.2003 г. арбитражный суд на основании п. 2 ст. 452 ГК РФ расторг договор от 08.12.1999 г. в части продажи магазина, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 39, в связи с существенным нарушением договора ответчиком, не оплатившим принятый им объект недвижимости. В удовлетворении требований о возврате истцу магазина отказано с учетом положений ст. 488 (п.З) и 491 ГК РФ,

ООО «Галес» обжаловало решение в апелляционном порядке. Постановлением от 28.08.2003 г. апелляционная инстанция решение в части отказа в удовлетворении требований о возврате спорного магазина отменила, исковые требования удовлетворила, обязав ответчика в срок до 25.09.2003 г. возвратить истцу магазин, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 39 общей площадью 76, 4 кв.м стоимостью 22000 руб. в остальном решение оставлено без изменения.

При этом судебные инстанции пришли к выводу о соблюдении положений п. 2 ст. 452 ГК РФ истцом, доказавшим факт обращения его к ответчику с предложением о расторжении спорного договора.

В кассационной жалобе ООО «АМС» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, по неполно выясненным обстоятельствам дела, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к выводу о том, что они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор от 08.12.1999 г. купли-продажи ряда объектов недвижимости, в том числе магазина, расположенного: г. Благовещенск, ул. Ленина, 39 стоимостью 22000 руб.

Покупатель обязался оплатить недвижимое имущество в течении года с момента перехода к нему права собственности на это имущество (п. 3. 2. договора от 08.12.1999).

Установлено, что передача спорного магазина ответчику осуществлена по акту приема - передачи от 09.12.1999 г. а государственная регистрация права собственности на данный объект недвижимости осуществлена 07.05.2002 г.

Поскольку по состоянию на 29.05.2003 г. покупатель не оплатил переданный ему магазин, продавец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Резолютивная часть решения от 26.06.2003 г. содержит выводы относительно требования о расторжении договора от 08.12.1999 г. в части продажи магазина, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 39.

Данное решение в этой части требований оставлено без изменения постановлением апелляционной инстанции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как видно из текста работы имеется множество различных мнений ученых цивилистов и практиков, начиная с самого понятия недвижимости. Ряд ученых предлагает исключить общее понятие недвижимости и руководствоваться перечнем объектов, включенных законодательством в Гражданский кодекс, добавив еще некоторые объекты и исключив часть имеющихся. Довольно противоречив и перечень объектов недвижимого имущества, включенный законодателем в Гражданский кодекс РФ, по поводу данного перечня также учеными ведется дискуссия и до сих пор ученые не пришли к общему мнению об объектах недвижимого имущества. Но на сегодняшний день нормы Гражданского кодекса РФ в части понятия объектов недвижимого имущества являются наиболее оптимальными, так как учеными не предлагается более точных и правильных формулировок понятия недвижимости, которые могли бы существенно изменить тот перечень объектов, отнесенных к недвижимым действующим законодательством. И как предполагается, не имеется необходимости вносить такие существенные изменения в Гражданский кодекс РФ по поводу понятия недвижимости.