Договор купли-продажи недвижимости

При осуществлении государственной регистрации учреждения юстиции и их должностные лица, прежде чем установить правовое положение лица, обратившегося с просьбой о государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней; является ли соответствующий объект гражданских прав недвижимым имуществом и каков его правовой режим; каковы существенные условия договора, на основании которого возникает право, и к какому типу он относится, либо каков характер юридического факта, явившегося основанием возникновения права на объект недвижимости.

Особое значение гражданско-правовая квалификация имеет при проведении правовой экспертизы документов, представляемых на государственную регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом. Которые в дальнейшем находят свое отражение во внесенных записях в Единый государственный реестр прав и свидетельствах о праве собственности.36

В соответствии с требованиями Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок и ним» от 21.07.1997 г. обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, подлежат не только права на жилые помещения и земельные участки, но и права и сделки с предприятием. А также государственной регистрации подлежат права на объекты незавершенного строительства, согласно статьи 25 указанного Федерального закона.

На основании статей 131, 223, 551 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя только с момента государственной регистрации перехода права собственности, независимо от того исполнен ли сторонами сам договор. По общему правилу действующего законодательства государственной регистрации подлежит не сама сделка, а переход права собственности на недвижимое имущество. В соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования права собственности на недвижимое имущество. Это положение имеет очень важное значение поскольку, в соответствии со статьей 209 ПС РФ только собственник вправе осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 25.02.1998 г. № 8 указал: «При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

На сегодняшний день арбитражными судами выработана практика по признанию недействительными договоров, связанных с распоряжением каким - либо образом недвижимым имуществом до государственной регистрации права собственности за самим распорядителем.

По вопросу момента возникновения права собственности на недвижимое имущество до государственной регистрации имеется Постановление ФАС Поволжского округа № А 12-10445/99 С 8 которым признан договор купли-продажи недвижимого имущества - модуля по переработке мяса. В мотивировочной части суд указал: «поскольку из решения следует, что истец приобрел модуль по договору, то момент возникновения у него права собственности на модуль определяется в соответствии со статей 223 ГК РФ. Из материалов дела следует, что модуль является недвижимым имуществом, следовательно,  его  отчуждение  подлежит,  в  силу  статьи   131   ГК  РФ, государственной регистрации. Согласно ч.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Свидетельство о регистрации права собственности истца на незавершенный строительством модуль по переработке мяса на основании решения Арбитражного суда Волгоградской области от 06.01.2000 г. выдано лишь 07.02.2000 г. Таким образом, на момент заключения договора № 90 от 08.09.99 г. СКБ «Волгофондбанк» собственником модуля не являлся и не имел права его отчуждать ни лично, ни через посредников. При таких обстоятельствах договор № 90 от 08.09.99 г. является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку не соответствует требованиям закона - ст. 209 ГК РФ. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения».37

Право собственности на недвижимое имущество у покупателя возникает только с момента государственной регистрации, до этого момента собственником недвижимого имущества остается продавец.

Соблюдение при заключении договора продажи недвижимости правил о форме договора, государственной регистрации перехода права собственности, государственной регистрации самого договора, а также правильное его содержание позволяет минимизировать расходы, связанные с приобретением недвижимости, уменьшить этапы заключения сделки, обеспечить достижение положительного результата, на который было направлено заключение договора.

Установление,  изменение  или  прекращение  гражданских  прав  или обязанностей может повлечь только действительная сделка. В юридической науке выделяют следующие условия действительности сделки: правосубъектность сторон (обладание правоспособностью и дееспособностью, необходимыми для заключения данной сделки);

1. соответствие     субъективной     воли     сторон     ее     объективному 
   волеизъявлению;
2. соответствие     субъективной     воли     сторон     ее     объективному 
   волеизъявлению;
3. соблюдение установленной законом или соглашением сторон формы 
   сделки;
4. правомерность, законность сделки (соответствие требованиям закона 
   или иных правовых актов).

Таким образом, законность сделки является одним из условий ее действительности. Однако согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям законна или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Таким образом, не всякая сделка, не соответствующая требованиям закона, является ничтожной, в установленных законом случаях она может быть оспорена и признана недействительной в судебном порядке. До момента признания судом недействительной сделки она является действительной и порождает те правовые последствия, на которые была направлена.38 Например, сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные несовершеннолетним старше 14 лет без согласия законных представителей (ст. 175 ГК РФ), ограниченными судом в дееспособности гражданами без согласия попечителей (ст. 176 ГК РФ) или одним из супругов без согласия другого супруга (ст. 35 СК РФ) являются оспоримыми. Таким образом, право –

дееспособность сторон и форма сделки являются условиями ее законности.39

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§ 3. Исполнение договора купли - продажи недвижимости.

Ответственность за неисполнение, ненадлежащее исполнение

договора купли - продажи недвижимости

Исполнение договора продажи недвижимости заключается в передаче проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем. При этом передача имущества должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Неисполнение продавцом своих обязанностей по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний, вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров купли-продажи» гласит: «уклонение продавца от принятия исполнения является основанием для отказа в удовлетворении его требования о расторжении договора».

В арбитражный суд обратилось акционерное общество с иском к товариществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора купли - продажи нежилого помещения.

По утверждению истца, покупатель не перечислил на его расчетный счет в определенный договором срок соответствующую сумму за указанное помещение.

Суд отклонил требование акционерного общества, исходя из следующего. Согласно материалам дела, в связи с уклонением продавца от получения денег сумма выкупа была внесена в депозит нотариуса в соответствии со ст. 327 ГК РФ.

Продавец, письменно уведомленный нотариусом о наличии в депозите суммы выкупа, не сообщил ему данные, по которым необходимо перечислить на его расчетный счет внесенную в депозит сумму. Арбитражный суд охарактеризовал действия акционерного общества как уклонение от принятия исполнения обязательства, поскольку в соответствии с ч. 4 п. 1 ст. 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения независимо от вида заключенного договора.

В случае продажи имущества ненадлежащего качества, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), но покупатель не может требовать от продавца замены товара ненадлежащего качества, на товар соответствующий договору.

Покупатель также обязан исполнить условия по принятию недвижимости. Если покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи имущества не принимает товар или отказывается его принять, то продавец вправе отказаться от исполнения договора.

В случае несвоевременной уплаты покупателем стоимости за полученный товар, продавец может требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по ст. 395 ГК (п.З ст. 486 ГК). Кроме того, невыполнение условий по оплате товара может повлечь расторжение этого договора.

По договору продажи предприятия продавец обязан совершить ряд действий. А именно, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет обязан подготовить предприятие к передаче покупателю, составить передаточный акт, в котором должны быть сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия. О недостатках, выявленных в переданном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

День подписания передаточного акта сторонами является моментом передачи покупателю предприятия, и перехода на него риска случайной гибели или повреждения имущества предприятия.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество является необходимым требованиям к сделкам, совершенным с определенными объектами недвижимого имущества, о которых упоминалось ранее.

К договору продажи недвижимости имеются специальные правила о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, исключающее применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров. А именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренном ст. 131 ГК и законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.1 ст. 164); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации (п.З ст.433).

По общему правилу неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительность, но сторона вправе добиваться по суду регистрации сделки от уклоняющейся стороны, как к осуществлению сделки в надлежащей форме.

Особое внимание следует уделять сделкам, в результате совершения которых затрагиваются права несовершеннолетних граждан-собственников жилых помещений - или несовершеннолетних, обладающих правом проживания в спорном жилом помещении. Так как складывающаяся судебная практика говорит о приоритете прав несовершеннолетних, такие сделки необходимо проверять на предмет соответствия их условий ст. 37, 292 ГК РФ и ст. 60 СК РФ и истребовать разрешение органов опеки и попечительства в целях устранения нарушения прав несовершеннолетних и порочности сделки, влекущей ее ничтожность.

Примером может послужить следующее дело. 19 сентября 2000 г. граждане Уховы обратились в Октябрьский суд с жалобой на отказ Центра в регистрации сделки и перехода права собственности и с требованием возложить обязанность по регистрации сделки и права собственности на Центр. Уховы приобрели квартиру по нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 17.03.2000 г. В числе продавцов квартиры был несовершеннолетний. На такую сделку было получено согласие органов опеки и попечительства, оформленное в виде Приказа, при условии «...одновременной покупки и оформления 1/2 доли на несовершеннолетнюю... Приказом установлено, что при невыполнении одного из вышеназванных условий приказ считается недействительным». При обращении Уховых в Центр на регистрацию сделки им было отказано на основании того, что данное условие не исполнено, следовательно, согласия органов опеки и попечительства не существует. Этот факт подтверждается отсутствием записи в ЕГРП о правах несовершеннолетнего. Отсутствие согласия влечет нарушение п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ и п. 3 ст. 60 СК РФ, что в свою очередь означает ничтожность сделки в силу ст. 168 ГК РФ. Уховы утверждали, что нотариус удостоверил договор, по которому несовершеннолетний   выступал   как   приобретатель   1/2   доли   в   праве собственности, однако, суд указал, что «в соответствии со ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи считается заключенным с момента государственной регистрации». Суд отказал в удовлетворении жалобы и отклонил ссылки Уховых на нарушение Центром регистрации прав на недвижимое имущество п. 3 ст. 7 Закона и ст. 24 и 46 Конституции РФ.