Договор купли-продажи недвижимости

- объединение имущества (образования комплекса) для определенного 
вида предпринимательской деятельности;

- фактическое ведение предпринимательской деятельности, направленной 
на получение прибыли от использования этого имущества.

На фактическое ведение предпринимательской деятельности в первую очередь указывают обязательства, договоры, права требования и долги, которые включаются в состав предприятия. Иные комплексы недвижимых и движимых вещей, не задействованных в предпринимательской деятельности, предприятием не являются.

Как единый объект прав предприятие, его конкретный состав и наименование определяются при совершении сделки с предприятием участниками сделки. Состав предприятия может быть изменен законом и договором. Так еще до подписания договора продавцом проводится инвентаризация, затем акт инвентаризации, баланс, заключение _ независимого аудитора и перечень долгов рассматриваются сторонами, после чего состав продаваемого предприятия определяется договором купли-продажи. Можно сказать, что предприятие есть особый объект прав, который формируется, приобретает имущественную определенность при совершении сделок с ним.

Следует обратить внимание, что в состав предприятия включаются не любые права требования и долги по обязательствам собственника, а только связанные с деятельностью этого предприятия.32

Кроме того, к недвижимому имуществу Гражданский кодекс РФ отнес ряд других объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Но с другими объектами их объединяет указание в законе об обязательной государственной регистрации, высокая стоимость. Поэтому нет необходимости подробно останавливаться на таких объектах недвижимого имущества, так как общие нормы гражданского законодательства распространяются и на правовой режим этих объектов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА III. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

 

§1. Существенные условия договора купли - продажи

недвижимости

Исходя из понятия договора купли-продажи недвижимости, следует отметить существенные условия такого договора.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене договора. Например, к существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры можно отнести:

1. Предмет договора - жилое помещение (в договоре должны быть 
   указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое 
   имущество,  подлежащее передаче покупателю по договору, в том 
   числе    данные,    определяющие    расположение    недвижимости    на 
   соответствующем    земельном   участке   либо    в    составе   другого 
   недвижимого имущества);
2. Цена жилого помещения, которая может быть выражена:

 

• непосредственно в рублях,
• в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной 
  валюте;

3. Перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право

пользования жилым помещением после приобретения его 
покупателем. 

К таким лицам автор относит:

- членов семьи собственника, оставшихся проживать в продаваемом 
жилом помещении;

• нанимателей жилого помещения и членов их семей;

• арендаторов и лиц, которые пользуются жилым помещением 
  в силу завещательного отказа.

4. Срок исполнения продавцом обязанности передать недвижимость;
5. Срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную 
   договором стоимость недвижимости;

6. Условия о качестве жилого помещения (наличие и состояние санитар- 
но-технического и электрооборудования, отделка помещений и т.д.). 
Если договор не позволяет определить сроки исполнения обязанностей

сторон, эти обязательства должны быть исполнены в разумный срок. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускаются с согласия органа опеки и попечительства.

Договор продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

К существенным условиям договора продажи предприятия можно отнести:

1. Предмет   договора   -   состав   предприятия   как   имущественного 
   комплекса. Особенность предмета договора - наличие обязанностей 
   продавца перед третьими лицами.
2. Цена предприятия как имущественного комплекса, которая может 
   быть выражена:

 

• непосредственно в рублях;
• в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной

          валюте.

3. Срок исполнения продавцом обязанности передать предприятие как 
   Имущественный комплекс;
4. Срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную 
   договором стоимость предприятия как имущественного комплекса;
5. Условия о качестве предприятия.33

Такие существенные условия, как цена, состав и стоимость продаваемого предприятия, определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия.

Данный договор подлежит государственной регистрации. С момента государственной регистрации возникают обязательства сторон. Обязательным существенным условием договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете договора. В предмет договора входит обязательное условие о необходимости наличия данных, позволяющих определить недвижимое имущество.

Примером может послужить следующее. В феврале 2002 г. ООО «Стройторг» обратилось в арбитражный суд с иском к АОЦРП о признании недействительным решения об отказе в проведении государственной регистрации права собственности на здание столярной мастерской.

Представитель Центра регистрации прав на недвижимое имущество в отзыве на исковое заявление пояснил, что договор купли-продажи, представленный в качестве правоустанавливающего документа, не отвечает требованиям ст. 554 ГК РФ (отсутствуют данные, позволяющие определить недвижимое имущество). В нарушение п.1 ст. 17 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» истец не предоставил для государственной регистрации план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, а был представлен технический паспорт, содержащий описание здания, а не помещения, являющегося предметом договора купли-продажи.

Решением суда от 08.04.2002 г. в удовлетворении исковых требований отказано, с указанием на то, что документы, представленные на государственную регистрацию, не соответствуют по содержанию действующему законодательству.

ООО «Стройторг» обратилось с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда от 08.04.2002 г. Заявитель ссылается на то, что «в соответствии  с  п.1   ст.6 ФЗ  «О  государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации». Как полагает заявитель, право собственности на нежилое помещение возникло из договора купли-продажи.

Постановлением апелляционной инстанции от 11.06.2002 г. решение арбитражного суда от 08.04.2002 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения. Описание объекта недвижимости, подлежащего передаче по договору купли-продажи, является существенным условием такого договора.34 Отсутствие данных, позволяющих точно и определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче во исполнение договора купли-продажи, свидетельствует о несогласованности последнего и несоответствии нормам ГК РФ. В силу ст. 18 Закона наличие описания недвижимого имущества в правоустанавливающих документах является обязательным требованием, несоблюдение которого в соответствии со ст. 20 Закона, влечет за собой отказ в государственной регистрации права.

Статьей 37 Земельного Кодекса РФ предусматривается, что объектом 
купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие 
государственный кадастровый учет. По договору купли-продажи земельного 
участка одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне 
покупателю земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный 
участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Исходя из содержания данного договора, можно выделить следующие существенные условия договора купли-продажи земельного участка.

1. Предмет договора - земельный участок. Причем обязательно указание данных о земельном участке, позволяющих точно определить его местонахождение, размер, перечень угодий, входящих в состав земельного участка,  цель  его  использования,  его  кадастровая  оценка.  К  данному договору обязательно прикладывается план земельного участка. Отсутствие в договоре таких данных может повлечь его не заключение, а сделка может быть признана недействительной в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ.

2. Срок передачи земельного участка покупателю должен быть определен 
   в договоре.
3. Цена земельного участка, которая определяется соглашением сторон.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.

Цель договора купли-продажи недвижимости состоит в перенесении права собственности на недвижимое имущество на покупателя. Продавец же в свою очередь утрачивает право собственности на тот или иной объект недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§ 2. Форма договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация

Гражданский кодекс РФ в статье 550, определяя порядок оформления договора продажи недвижимости, устанавливает специальное правило договор продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Стороны договора в соответствии с правом, предусмотренным статьей 163 ГК РФ, могут также избрать более строгую, чем вытекает из закона, нотариальную форму сделки.

В русском гражданском праве различались такие формы сделок как словесная и письменная. Словесная форма, как правило, применялась к договору купли-продажи движимого имущества. А к договору купли-продажи недвижимого имущества применялась письменная форма сделок, причем подлежащая обязательному нотариальному удостоверению. Д.И. Мейер определял письменную форму сделок как главную обязательную форму, кроме того, он отмечал, что письмо составляет корпус сделки.35

Независимо от основания обязательности соответствующей формы договора, ее несоблюдение влечет недействительность договора продажи недвижимости на основании п. 2 статьи 550 ГК РФ, когда не соблюдена простая письменная форма, либо на основании статьи 165 ГК РФ, когда не соблюдена нотариальная форма.

Договор продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, причем моментом заключения в соответствии с общим правилом статьи 433 ГК РФ является момент подписания договора продавцом и покупателем. Исключение из этого правила составляет только договор продажи жилых помещений, исходя из требований статьи 558 ГК РФ, и договор купли-продажи предприятия в соответствии с требованиями статьи 560 ГК РФ и договор купли-продажи земельных     участков.     В     отношении     указанных     договоров     закон предусматривает требование об их государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации договор будет считаться незаключенным. Требование о государственной регистрации сделки может быть установлено только законом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить законность и публичность гражданского оборота такого имущества.

Органами государственной регистрации дается юридическая квалификация сделкам с недвижимым имуществом. Она включает в себя исследование оснований возникновения, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей сделки; правовой режим объектов гражданских прав.

Правовое положение субъектов гражданского права и правовой режим объектов гражданских прав определяются императивными нормами. В то же время, исходя из принципа свободы договора, стороны гражданских правоотношений вправе самостоятельно определять правила своего поведения, заключая друг с другом гражданско-правовые договоры. В силу этого квалификация договоров имеет два этапа. Первый - это квалификация, осуществляемая сторонами при заключении договора, его исполнении, изменении и прекращении. Она направлена на выбор сторонами такой правовой модели совместного поведения, которая отражала бы в наибольшей степени его экономическую и социальную сущность. Квалификация на этом этапе призвана обеспечить правильное оформление отношений сторон, а также надлежащее осуществление ими своих прав и исполнение обязанностей. Второй - это квалификация, осуществляемая правоприменительными органами, включая органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в процессе оказания ими содействия физическим и юридическим лицам при реализации последними своих прав и обязанностей, а также контроля за этим процессом. Квалификация на этом этапе направлена на обеспечение законности и правопорядка в процессе осуществления сторонами договоров своих гражданских прав и исполнения возложенных на них обязанностей.