Договор строительного подряда

Одной из основных обязанностей заказчика является приемка  работ. Согласно ст. 753 ГК РФ, заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке, которую он организует и осуществляет, как правило, за свой счет.

Заказчик  обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику (п. 1 ст. 720 ГК РФ).

Сдача результата работ подрядчиком и приемка  его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При  отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной.

В случаях, когда это предусмотрено законом  или договором строительного  подряда либо вытекает из характера  работ, выполняемых по договору, приемке  результата работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний³⁷. При отсутствии положительных результатов испытаний заказчик имел право отказаться от подписания акта приемки работ (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 г. № 51)³⁸.

Если заказчик уклоняется от принятия выполненной работы, то подрядчик  на основании п. 6 ст. 720 ГК РФ вправе (если иное не предусмотрено договором) по истечении месяца со дня, когда согласно договору результат работы должен был быть передан заказчику, и при условии последующего двукратного предупреждения заказчика продать результат работы, а вырученную сумму, за вычетом всех причитающихся подрядчику платежей, внести на имя заказчика в депозит в порядке, предусмотренном ст. 327 ГК РФ.

Досрочное исполнение обязательств, связанных с осуществлением его  сторонами предпринимательской  деятельности, допускается только в  случаях, когда возможность исполнить обязательство до срока предусмотрена законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства (ст. 315 ГК РФ). Для досрочного принятия заказчиком результата выполненных работ требуется согласие обеих сторон. При этом стороны могут прийти к соглашению о том, что заказчик вправе принять результат работ досрочно, даже если это не было изначально предусмотрено договором.

Поэтому, если подрядчик, выполнивший работы по договору досрочно, согласен на то, чтобы заказчик принял результат этих работ до срока, установленного договором, заказчик вправе принять результат работ досрочно³⁹.

При этом даже в отсутствие письменного  предложения заказчика фактические действия подрядчика могут свидетельствовать о его согласии на досрочную приемку результата работ (например, участие подрядчика в приемке заказчиком выполненных им работ (п. 3 ст. 438 ГК РФ, пп. 8 п. 1 ст. 8 ГК РФ, п. 1 ст. 720 ГК РФ).

По общему правилу, приемка выполненных  работ по договору подряда оформляется  актом или иным документом, удостоверяющим приемку (п. 2 ст. 720 ГК РФ), а по договору строительного подряда - именно актом (п. 4 ст. 753 ГК РФ).

При составлении акта необходимо принимать  во внимание требования законодательства о бухгалтерском учете к первичным учетным документам, которыми оформляются хозяйственные операции организаций⁴⁰.

С 01.01.2013 (дата вступления в силу Закона № 402-ФЗ) формы первичных учетных документов, содержащиеся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, не являются обязательными к применению (информация Минфина РФ от 04.12.2012 № ПЗ-10/2012⁴¹). С этой даты все формы первичных учетных документов должен утверждать руководитель экономического субъекта по представлению должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета (часть 4 ст. 9 Закона № 402-ФЗ). Однако при разработке собственных бланков можно использовать в качестве образца унифицированные формы, утвержденные Госкомстатом России.

Договором может быть предусмотрена  поэтапная сдача-приемка работ  с оформлением промежуточных  актов по каждому этапу работ.

В случае спора об объеме выполненных  работ и их стоимости наличие  акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения к подрядчику по объему и стоимости выполненных работ (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51)⁴².

Качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора - требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода (п. 1 ст. 721 ГК РФ). В судебной практике под «обычно предъявляемым требованиям к качеству работы» часто понимаются требования строительных норм и правил (СНиП) (постановление ФАС Уральского округа от 21.04.2005 № Ф09-979/05ГК⁴³).

П. 4 ст. 720 ГК РФ установлено, что заказчик, обнаруживший после приемки работы отступления в ней от договора подряда или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении.

Если при эксплуатации объекта  обнаруживается брак, допущенный подрядчиком  при выполнении работы, заказчик вправе по своему выбору потребовать от подрядчика (ст. 723 ГК РФ):

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены работы;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков (если право заказчика устранять недостатки предусмотрено в договоре подряда).

В последнем случае заказчик может  обратиться с требованием о возмещении своих расходов в суд.

Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен (п. 2 ст. 723 ГК РФ).

Если отступления в работе от условий договора подряда или  иные недостатки результата работы в  установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 723 ГК РФ). Пример такого дела - постановление ФАС Уральского округа от 28.11.2005 № Ф09-3860/05-С4⁴⁴.

Законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота может быть предусмотрен гарантийный срок для результата работы, т.е. такой срок, в течение которого результат работы должен соответствовать условиям договора о качестве (п. 1 ст. 722 ГК РФ).

По общему правилу, исчисление гарантийного срока начинается с момента, когда  результат выполненной работы был  принят или должен был быть принят заказчиком (п. 5 ст. 724 ГК РФ). Договором может быть предусмотрен иной порядок исчисления гарантийного срока (п. 5 ст. 724 ГК РФ).

При этом, исходя из п. 2 ст. 724 ГК РФ, в случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.

Для договора строительного подряда  течение гарантийного срока прерывается  на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться  вследствие недостатков, за которые  отвечает подрядчик (п. 3 ст. 755 ГК РФ).

Заказчик по договору строительного  подряда вправе потребовать от подрядчика устранить недоделки в течение 5 лет с момента, когда результат  выполненной работы был принят или  должен был быть принят заказчиком (ст. 756 ГК РФ). Возможность уменьшения этого срока законом не предусмотрена (постановление Президиума ВАС РФ от 16.01.2007 № 12354/06⁴⁵), но в этом случае заказчик должен доказать, что недостатки в работе появились до ее передачи ему или по причинам, возникшим до этого момента (п. 4 ст. 724 ГК РФ). Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

2.2. Объект незавершенного строительства  как результат договора строительного  подряда

Предмет договора строительного подряда един, но включает в себя две составляющие: «Процесс выполнения работ и материализованный овеществленный результат, достижение которого является конечной целью выполнения этих работ. Пока выполняется процесс работ, нет конечного результата. Как только появился конечный результат, прекращается процесс выполнения работ⁴⁶.

Строительство включает следующие  этапы⁴⁷:

1. инженерные изыскания;
2. архитектурно-строительное проектирование;
3. собственно строительство.

Каждый этап является самостоятельным видом строительной деятельности и опосредуется поименованной в ГК РФ договорной моделью (строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ).

К существенным особенностям договора строительного подряда можно отнести согласование сторонами сроков выполнения отдельных этапов работ (промежуточные сроки - п. 1 ст. 708 ГК РФ).

В договоре подряда указывается  как срок начала выполнения работы, так и срок ее окончания. При этом сроки могут быть определены и иным путем (например, указанием на периоды, когда работа должна быть начата и окончена, скажем, «не позднее .I квартала 20__ г.»).

Понятие этапа строительства содержится в п. 8 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 г. № 87⁴⁸, в п. 2 Положения об организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 г. № 145⁴⁹, в п. 3.2.1 Методологических положений по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденных приказом Росстата от 11.03.2009 г. № 37 (согласованы с Минэкономразвития России и введены в действие с 1 июня 2009 г.⁵⁰).

Исходя из указанных документов, этапом строительства является строительство  одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, т.е. независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, т.е. независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства⁵¹.

Очередь строительства - часть строительства, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом. Может состоять из одного или нескольких пусковых комплексов.

Пусковым комплексом является совокупность нескольких объектов (или их частей) основного производственного и вспомогательного назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи, внутриплощадочных инженерных коммуникаций, благоустройств и других объектов, являющихся частью стройки или ее очереди, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом, и нормальные условия труда для обслуживающего персонала согласно действующим нормам (п. 3.2.1 приказа Росстата № 37, п. 3.12, 3.13 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной постановлением Госстроя России от 5.03.2004 г. № 15/1⁵²).

Необходимость разработки проектной  документации на объект капитального строительства применительно к  отдельным этапам строительства  устанавливается заказчиком и указывается  в задании на проектирование. Разработка проектной документации, согласно Письму ОАО «Центр методологии нормирования и стандартизации в строительстве» от 06.06.2008 г. № 478/СН «Разъяснения ОАО «ЦНС» о статусе СНиП 11-01-95»⁵³, осуществляется в соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87⁵⁴.

Проектная документация в отношении  отдельного этапа строительства  разрабатывается в объеме, необходимом  для осуществления этого этапа  строительства. Указанная документация должна отвечать требованиям к составу и содержанию разделов проектной документации, установленным Положением о составе разделов документации и требованиях к их содержанию (утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 г. № 87) для объектов капитального строительства.

На основании анализа п. 4.4 постановления от 05.03.2004 г. № 15/1 «Об утверждении и введении в действие методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ», п. 3.1.1.4 Письма Госстроя РФ от 29.12.1993 г. № 12-349), Приложения № 4 к указанному документу «Примерный состав затрат при определении сметной стоимости объектов жилищного строительства, осуществляемого в микрорайонах, кварталах городов, поселках городского типа сельских населенных пунктах, а также на отдельных участках» можно сделать вывод о том, что данный цикл строительства не указывается как первый этап строительства, однако в арбитражной практике есть и иной подход. Второй арбитражный апелляционный суд в постановлении от 07.10.2009 г. по делу № А17-2845/2009⁵⁵ «нулевой цикл» (включающий в себя подготовку котлована и заливку фундамента) признал первым этапом строительства.