Концепция системы земельно-ипотечного кредитования

 

Министерство  сельского хозяйства

Российской Федерации

 

 

 

                                                                                       УТВЕрЖДено

                                                                      межведомственной рабочей группой по

                                                                            приоритетному национальному проекту

                                                                            «Развитие АПК» при Совете  при 

                                                                            Президенте Российской Федерации по

                                                                            реализации приоритетных национальных

                                                                            проектов и демографической политике                                                                              

 

                                                                            (протокол от 19 марта 2007 № 3)

                                                                    

 

 

 

 

 

КОНЦЕПЦИя

СИСТЕМЫ ЗЕМЕЛЬНО-ИПОТЕЧНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

мОСКВА – 2007

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение

 

Концепция системы земельно-ипотечного кредитования подготовлена в соответствии с основными мероприятиями приоритетного национального проекта       «Развитие АПК» по направлению «Стимулирование развития малых форм хозяйствования в агропромышленном комплексе», утвержденными президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов (протокол № 2 от 21 декабря 2005 г.).

В приоритетном национальном проекте, наравне с другими мероприятиями, большое внимание уделяется расширению доступности кредитных ресурсов для личных подсобных и крестьянских (фермерских) хозяйств и создаваемых ими сельскохозяйственных потребительских кооперативов. В результате реализации приоритетного национального проекта должна быть создана эффективно функционирующая модель национальной системы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве, способная повысить доступность сельскохозяйственных товаропроизводителей к долгосрочным  финансовым  ресурсам.

Реализация этой задачи требует осуществления комплекса  организационно-экономических мер, широкомасштабных и скоординированных действий на всех уровнях государственной власти и местного самоуправления.

Настоящая Концепция  представляет собой систему взглядов на развитие земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве и содержит предложения и мероприятия по их реализации в целях создания благоприятной правовой, организационной и финансовой среды для  его развития. 

Концепция служит основой  для: формирования государственной  политики в области развития земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве; подготовки предложений по совершенствованию правового, нормативного, научно-методического, и организационного обеспечения создания и функционирования системы и поэтапной разработки целевых программ ее создания. 

В Концепции даны подробная  характеристика проблемы, обоснование  ее связи с целями социально-экономического развития аграрного сектора экономики, проведен анализ различных вариантов ее решения. 

В документе определены: место и роль земельно-ипотечного кредитования в общей системе  финансирования агропромышленного производства; основные цели и задачи формирования системы, ее институциональные основы, механизмы и источники привлечения финансовых ресурсов в систему; направления совершенствования нормативной правовой базы в области регулирования земельно-ипотечных отношений; возможные направления участия государства в создании, становлении и развитии системы.

  Концепция принимает  во внимание исторический опыт  организации ипотечного кредитования в России, исходит из практики земельно-ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой, опыта развития жилищно-ипотечного кредитования в Российской Федерации, а также современного состояния земельного рынка, факторов и тенденций его развития, финансового и экономического положения сельскохозяйственных товаропроизводителей.

При подготовке Концепции  широко использован опыт ОАО «Россельхозбанк», который в рамках реализации приоритетного национального проекта «Развитие АПК» приступил к созданию в Банке системы земельно-ипотечного кредитования и пилотному кредитованию сельскохозяйственных товаропроизводителей под залог земель.

Концепция развивает  основные положения Концепции «Создание в ОАО «Россельхозбанк» системы земельно-ипотечного кредитования», рекомендованной рабочей группой по реализации приоритетного национального проекта «Развитие АПК» по направлению «Стимулирование развития малых форм хозяйствования в агропромышленном комплексе» (протокол № 3 от 27.01.06 г.) в качестве основы для разработки концепции системы земельно-ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Учитывая важность решаемых системой задач, ее организационную  и технологическую сложность и необходимость достижения устойчивого взаимодействия всех ее участников, формирование указанной системы предусматривается осуществить поэтапно в течение 2007-2014 гг. 

Создание системы земельно-ипотечного кредитования будет способствовать укреплению и развитию национальной кредитно-финансовой системы АПК, привлечению в агропромышленное производство внебюджетных финансовых ресурсов, вовлечению в реальный экономический оборот сельскохозяйственных земель и формированию их реальной рыночной стоимости. 

Правовую базу настоящей Концепции составляют Конституция Российской Федерации, федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

1. СОДЕРЖАНИЕ ПРОБЛЕМЫ

1.1. Место и значение  земельно-ипотечного кредитования

в  финансировании сельского хозяйства

 

В современных условиях общей предпосылкой восстановления производственного потенциала агропромышленного комплекса страны, преодоления его экономического и технологического отставания является привлечение в аграрный сектор экономики долгосрочных инвестиций, направленных на техническую модернизацию основных фондов и переход на инновационный путь развития.

В условиях финансовой нестабильности агропромышленного производства, морального и физического износа основных фондов большинство сельскохозяйственных товаропроизводителей осуществлять такого рода инвестиции из собственных средств не могут. Основным фактором притока инвестиций в сельское хозяйство становится банковский капитал. Однако воспользоваться им могут немногие, поскольку существуют проблемы доступа к долгосрочным кредитным ресурсам, связанные с отсутствием у сельскохозяйственных товаропроизводителей залогового имущества, достаточного для обеспечения возврата кредита и отсутствием программ долгосрочного кредитования.

В связи с этим, одна из основных целей сельскохозяйственной кредитно-финансовой политики заключается в определении приемлемых в условиях многоукладности  хозяйствования форм кредитных отношений, формировании новых и совершенствовании действующих финансовых институтов. В этом аспекте не является исключением и институт земельно-ипотечного кредита. В рыночных условиях институт земельно-ипотечного кредитования является своеобразной социально-экономической платформой в формировании и надлежащем функционировании более совершенного правового механизма кредитования сельского хозяйства и практически одной из важнейших предпосылок инвестиционных вложений в сельскохозяйственное производство на основе кредитного финансирования, динамичного развития, как крупных сельскохозяйственных организаций, так и среднего и малого  бизнеса. С этой точки зрения, создание условий для земельно-ипотечного кредитования следует считать ключевой составной частью государственной сельскохозяйственной кредитной политики.

Особое место земельно-ипотечного кредитования в системе рыночной аграрной экономики  определяется   тем, что оно является одним  из  самых  проверенных  в  мировой  практике  и надежных способов привлечения  внебюджетных  инвестиций  в  реальную экономику. Ипотечное кредитование оказывает огромное  влияние на общественные процессы, происходящие в обществе.

Земельно-ипотечное  кредитование может оказать  значительное  влияние  на   рынок земли.   Рост предложения  ипотечных кредитов,  снижение  процентных  ставок способны  значительно  расширить  спрос на земельные участки, что в какой-то мере  может  привести  к  повышению их стоимости.   Как известно, повышение  стоимости  недвижимости  ведет  к   сокращению спроса на нее, однако расширенное предложение ипотечных  ссуд будет сглаживать эту тенденцию.

С  другой  стороны,  ухудшение   условий   кредитования, сокращение предложения ипотечных ссуд может снизить  покупательную  способность  и  спрос  на рынке земли, что приведет к снижению цен на нее  и  сокращению  спроса на земельно-ипотечные кредиты. Таким образом, это взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих  рынков  и  доли  сделок, финансируемых с участием ипотечного кредита. В результате рынок ипотечного кредитования  по  мере  своего  развития начнет оказывать  все   большее   влияние   на   конъюнктуру   на   рынке земли.       Из этого  можно  сделать  вывод:  чем  более  развита  в  национальной экономике  система  земельно-ипотечного  кредитования,  чем  большая  доля  сделок  с недвижимостью происходит с участием ипотечного  кредита,  тем больше  рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках и текущей  стоимости активов.

 О роли и значении  земельно-ипотечного кредитования  в финансировании сельского хозяйства  свидетельствует дореволюционный опыт России, где основным видом кредитной деятельности в сельском хозяйстве вплоть до 1917 года была ипотека, а основным предметом залога являлись частновладельческие земли. К началу XX века  клиентами земельных банков являлись две трети частных землевладельцев. Ими было заложено 62% угодий  и 78% земель, находившихся в частном личном владении. Объемы ссуд, выдаваемых земельными банками, в середине 1910-х годов были сравнимы с основными активами акционерных коммерческих банков. Активное развитие ипотеки было связано с тем обстоятельством, что земля в тот период являлась одной из главных ценностей в сфере материального производства (стоимость земель по продажным ценам на 60 % превышала суммарный акционерный капитал в стране), а сельское хозяйство -   важнейшей отраслью экономики,  дававшее около половины национального дохода. Земельная ипотека являлась достаточно эффективным инструментом перераспределения земель и формирования в аграрном секторе хозяйств предпринимательского типа. 

Современный опыт стран с развитой рыночной экономикой также свидетельствует о том, что посредством  земельно-ипотечного кредитования создаются широкие возможности для развития крупного и малого агробизнеса и роста занятости сельского населения. Заем денег под залог земли рассматривается как один из самых надежных и безопасных путей получения инвестиций, а банковское финансирование, обеспечиваемое путем ипотеки земли, играет жизненно важную роль в развитии сельского хозяйства.

Преимущества земли  как предмета ипотеки по сравнению  с другими видами залогового обеспечения заключаются в постоянстве местоположения, способности создавать прибавочную стоимость, тенденции повышения ее стоимости. При этом физически конкретный земельный участок как предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. По сравнению с другими видами недвижимости ипотека земельного участка является наиболее надежным и реальным обеспечением возвратности кредита.

Основное преимущество земельно-ипотечного кредита заключается  в его долгосрочности и достаточно большом размере ссуды, что дает возможность заемщику, с одной стороны, более обоснованно планировать свой бюджет и уверенно развивать производство, а с другой – ускорять оборот капитала и получать дополнительную прибыль.  Ипотечные кредиты удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение  кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких  доходов, то есть небольшими взносами. Это особенно важно в условиях переходной аграрной экономики, в которой основными субъектами кредитных правоотношений являются малые и средние сельскохозяйственные коммерческие организации, крестьянские (фермерские) хозяйства, индивидуальные предприниматели и другие хозяйствующие субъекты.  Присущая этой отрасли высокая капиталоемкость и относительно низкая фондоотдача, несовпадение по времени периодов затрат и получения доходов диктуют необходимость специфических форм кредитной помощи банков сельскохозяйственным товаропроизводителям.

Являясь неотъемлемой частью кредитно-финансовой системы АПК, земельная  ипотека служит одним из инструментов совершенствования кредитно-финансовых отношений в аграрном секторе,  обеспечивая сопряжение рынка земли, рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

С точки зрения вовлечения сельскохозяйственных земель  в  активный экономический оборот, земельная ипотека, способствуя превращению земли в реальный актив с соответствующими стоимостными и ценностными характеристиками, способна оказать активное регулирующее воздействие на формирование рынка земли и   ее реальной рыночной стоимости.