Концепция системы земельно-ипотечного кредитования

д) развитой кредитно-финансовой системы (земельные, специализированные ипотечные банки и другие кредитные  организации, бюро кредитных историй, стандарты и условия кредитования, институциональная инфраструктура, способная обслуживать оборот ипотечных активов, а также организовать и осуществлять рефинансирование системы ипотечного кредитования  и т.д.);

е) системы имущественного, титульного и иных видов страхования; 

ж) судебной системы (суды общей инстанции, земельные (межевые) суды, органы принудительного исполнения и т.д.);

з) системы оказания консалтинговых и посреднических услуг участникам ипотечных операций. 

Нормативная правовая база

 

Развитие ипотеки сельскохозяйственных земель во многом зависит от состояния федеральной и региональной нормативной правовой базы, регулирующей земельно-ипотечные отношения. Современное  законодательство в этой области предоставляет достаточно широкие возможности для использования земли в качестве надежного средства обеспечения кредита. 

На сегодняшний день принципиальные вопросы собственности на землю и  операций с ней в основном решены. Однако как показывает практика осуществляемого ОАО «Россельхозбанк» земельно-ипотечного кредитования, развитие ипотеки сельскохозяйственных земель, прежде всего, сдерживается тем, что  на рынке недвижимости массово не сформирован сам объект ипотеки – земельные участки на праве частной собственности.

 Проблема вовлечения  недвижимости в оборот приобретает  особое государственное значение. В сложившихся условиях решить ее без участия государства за счет только самих собственников, большинство из которых просто не в состоянии это сделать, невозможно. К этим проблемам добавляется неопределенность вопросов, касающихся сохранения залога при изменении границ заложенного земельного участка, процедуры обращения взыскания и порядка перехода права на земельный участок в случае его реализации с торгов, а также распоряжения земельным участком, перешедшем к залогодержателю в порядке обращения взыскания на него.

Здесь дополнительно  следует определиться со следующими  вопросами:

а) преобразование земельных  долей в земельные участки  с целью увеличения залогового потенциала для привлечения инвестиционных земельно-ипотечных кредитов на цели развития сельскохозяйственного производства, т.е. сформировать реальные объекты  собственности, которые должны получить реального собственника;

 б) создание условий для ускорения процесса оформления земельных участков в собственность субъектов предпринимательской деятельности в АПК. Для этого на государственном уровне должно быть принято решение о предоставлении субъектам Российской Федерации субсидий  на компенсацию затрат (или их части) для проведения территориального землеустройства, межевания и других работ по  формированию земельных участков и постановке их на первичный кадастровый учет. В последующем при осуществлении вторичных операций с земельными участками, эти работы могут выполняться уже за счет средств собственников земельных участков и землепользователей;

в) предоставление сельскохозяйственным товаропроизводителям беспроцентной рассрочки при выкупе земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

 г) принятие законопроекта  «О внесении изменений в законодательные  акты Российской Федерации в  части совершенствования регулирования  земельно-ипотечных отношений в сельском хозяйстве»;

д) формализация требований к объектам сельскохозяйственной недвижимости, которые рассматриваются в качестве предмета ипотеки.

Государственная  регистрация  прав  
на  недвижимое  имущество и  сделок  с  ним

 

Развитие земельно-ипотечного рынка невозможно без четкого  обеспечения имущественных прав на земельные участки. При этом только прозрачная и эффективная система может способствовать установлению доверительных отношений между залогодателем и   кредитной организацией, а, следовательно, и выполнению всех условий соглашения по земельно-ипотечному кредиту. Существующая система подтверждения прав на заложенное имущество посредством его государственной регистрации недостаточно развита и не может на данном этапе обеспечить должного уровня гарантий для залогодержателя (кредитора). Одна из причин  - разобщенность государственного учета и государственной регистрации прав на земельные участки и недвижимое имущество. Мировая практика свидетельствует, что цивилизованный оборот недвижимости возможен лишь при наличии национальной единой системы учета и регистрации прав на недвижимость. В связи с этим со всей очевидностью встает вопрос о реорганизации учетно-регистрационной системы недвижимости и приведении ее в соответствие с требованиями времени. Это важно еще и потому, что земельный участок как объект недвижимости и предмет залога имеет принципиальные и существенные отличия от объектов прочно связанного с ним другого недвижимого имущества. Во-первых, земельный участок имеет четкие пространственные границы, устанавливаемые в процессе специальных съемок; во-вторых, при проведении операций с земельным участком, владелец его обязан всегда доказать свои права на него; в-третьих, операции с земельными участками должны сопровождаться полными знаниями всех  его сервитутов и ограничений по использованию. Последние показатели в документах о правах на землю практически отсутствуют, что потребует дополнительных работ в процессе землеустройства и уточнения прав на землю.

 

 

 

 

 

 

Земельная кадастровая система

 

Результативность управления ипотечными кредитами, оперативность  и качество принимаемых по ним решений, во многом зависят от наличия, полноты и достоверности информации об использовании, состоянии и качественных характеристиках находящегося в ипотеке земельного участка. Важной задачей является точное определение того, какая именно информация необходима банкам и другим кредитно-финансовым учреждениям из состава тех сведений, хранение которых осуществляется в реестрах, содержащих информацию о недвижимом имуществе. Как показывает практика, для того чтобы объективно оценить возможную ликвидную стоимость земельного участка и осуществлять контроль за его использованием и состоянием в период времени нахождения его в залоге, необходимы сведения о его качественных характеристиках. На сегодня эта информация мало доступна. В земельный кадастр предполагается включить  информацию о недвижимости, а именно: физические характеристики объекта (строение вместе с землей), его юридический статус, а также кадастровую стоимость для целей налогообложения.

Банки также не имеют  достаточной информации, позволяющей  отслеживать работу рынков. Практически  отсутствует информация о ценах, количестве сделок  и тенденциях на рынке, что не позволяет осуществлять контроль за рыночными процессами.

Между тем, учитывая долгосрочный характер земельно-ипотечного кредита, информация о состоянии и использовании  находящегося в залоге земельного участка должна   поддерживаться  в течение всего срока кредита. 

Чтобы обеспечить кредитные организации необходимой и надежной информацией о земельном участке и расположенной на нем недвижимости, необходима система, позволяющая получать такую информацию в режиме реального времени. Это позволит существенно сократить время, необходимое для оформления договоров о залоге и их сопровождения, повысить надежность процедуры долгосрочного финансирования реальной экономики под залог недвижимости.

Таким образом, на повестку дня выдвигается вопрос о создании федеральной земельно-информационной инфраструктуры с общими стандартами и процедурами обмена информацией. Путем такой интеграции информация о земельных ресурсах может быть вовлечена в оборот и способствовать поддержке земельно-ипотечного рынка. Исходя из того, что при ипотеке основой является земельный участок и его характеристики, такая информация объективно должна концентрироваться в земельном кадастре. Центром взаимодействия и обмена информацией с банками должна стать Роснедвижимость. Это позволит резко сократить время оформления договоров ипотеки, а быстрый процесс передачи информации по принципу «одного окна» сделает работу рынка земли более эффективной. Кредитные же учреждения получат дополнительный стимул к увеличению объемов кредитования под залог недвижимости. Конечно, это не исключает формирования  других механизмов в банковском секторе, которые также должны развиваться, что, собственно, и происходит на практике.

В этой связи на федеральном  уровне необходимо ускорить создание инфраструктуры государственного кадастрового учета, включая функциональное развитие и внедрение на территории Российской Федерации  автоматизированной системы ведения кадастра объектов недвижимости. 

Для снижения рисков кредиторов и инвесторов и повышения привлекательности ипотеки необходима стандартизация земельных участков. В стандарты должны быть включены факторы, оказывающие влияние на ликвидность предмета залога (место расположения, инфраструктура, площадь, качественные характеристики  и др.). Важность стандартов обусловлена необходимостью четкого структурирования ипотечного кредита для его дальнейшего введения в ипотечный пул с целью рефинансирования путем эмиссии облигаций. Точность описания объектов недвижимости, их однозначная идентификация и привязка к местности, доступность сведений государственного кадастра недвижимости для граждан и организаций создадут условия для повышения гарантий прав на недвижимое имущество со стороны государства. 

Слабым звеном рыночной инфраструктуры земельной ипотеки  на сегодняшний день является оценка рыночной стоимости земельных участков при их залоге. Кредитор (инвестор) должен быть уверен в стоимости обеспечения, поэтому важными характеристиками земельного участка как предмета залога являются не только его рыночная стоимость, но и применяемые методы оценки, а также степень независимости оценщиков. Обоснованность определения залоговой стоимости является одним из главных условий при принятии кредитором решения о предоставлении ипотечного кредита и для страховой компании в случае возмещении ущерба. Оценка стоимости земельного участка - исключительно сложный и трудоемкий процесс, что обусловлено наличием большого количества индивидуальных характеристик и многочисленных факторов, влияющих на его стоимость, недостаточной разработанностью нормативной правовой базы, неразвитостью земельного рынка. Усилия в этой области должны быть направлены на совершенствование стандартов оценочной деятельности и достижение необходимой степени ее упорядоченности. Основная цель - защита интересов кредитора и прав заемщиков при взаимодействии с оценщиками, осуществляющими оценочную деятельность. Нормативные документы должны устанавливать требования к классификации, исходным данным, процессу и результатам осуществления оценочной деятельности с учетом специфики оценки земель сельскохозяйственного назначения. 

Инфраструктура,  обеспечивающая  формирование  земельных  участков

(землеустройство,  межевание,  техническое   сопровождение 

сделок ипотеки и т.д.)

Рынок землеустроительных услуг является весьма важным звеном рыночной инфраструктуры земельной  ипотеки. Существенной причиной ограничения распространения ипотеки (залога) сельскохозяйственных земель является отсутствие у потенциальных заемщиков надлежаще оформленного права собственности на используемые ими земельные участки.

До принятия в 2001 году нового Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки предоставлялись гражданам практически без проведения в полном объеме работ по установлению границ и постановки их на государственный кадастровый учет. Границы либо описывались схематически, либо вообще не устанавливались и не определялись на местности. Такие земельные участки не могут выступать в качестве «полноценного» объекта недвижимости и соответственно предмета залога.

  По действующему законодательству для того, чтобы совершить сделку с участком, нужно провести работы по его формированию и кадастровому учету. Однако процедура формирования земельных участков (межевание, постановка на кадастровый учет и т.д.) и оформления права собственности на них сопряжена с огромными трансакционными издержками. Разрушение государственной системы землеустройства привело к монополизации рынка землеустроительных услуг по формированию земельных участков и неоправданному росту цен на них. Нередко затраты на межевание и постановку на кадастровый учет земельного участка превышают его номинальную стоимость. Отчасти по этой причине у большинства представителей малого агробизнеса - крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей - залоговый потенциал вследствие небольших размеров  находящихся в их собственности земельных участков настолько мал (средняя площадь предоставленных ими в залог земельных участков составила 171 га), что делает для них земельную ипотеку мало привлекательной. 

Для улучшения положения  в этой сфере деятельности на земельно-ипотечном  рынке необходимо создать условия для развития конкуренции на рынке землеустроительных услуг, что позволит  оптимизировать затраты на проведение работ по межеванию  и техническому описанию земельных участков и иных объектов недвижимости, подготовку документации, необходимую для постановки их на государственный кадастровый учет и регистрации прав. 

В действующий Федеральный  закон «О землеустройстве» необходимо ввести конкретные нормы, определяющие в каких случаях землеустройство осуществляется за счет средств бюджета, и в каких случаях за счет средств граждан и юридических лиц. Следует уточнить нормы, определяющие, какие составные части землеустройства являются обязательными, носят государственный характер и финансируются за счет средств государственного бюджета (межевание, зонирование, организация территории, ограничения (обременения) в использовании земель и др.), а также части, носящие ведомственный и рекомендательный характер.

Необходимо восстановить систему управления земельными ресурсами, создать национальную земельную службу. При этом важно четкое разграничение сферы деятельности частных землеустроительных организаций и государственного землеустройства, установление перечня землеустроительных работ и услуг, которые должны выполняться только государственными землеустроительными органами, проводящими государственную земельную политику. Это важно еще и потому, что землеустройство, земельный кадастр, мониторинг земель и ряд других функций по управлению земельными ресурсами должны осуществляться по единой системе, обеспечивающей сопоставимость системы показателей. В нынешних же условиях частное землеустройство ничем не регламентируется, что резко снижает качество документации и соответственно степень правовой защищенности граждан и юридических лиц. 

 

 

Кредитно-финансовая система

 

В настоящее время  земельно-ипотечные кредиты сельскохозяйственным товаропроизводителям предоставляет, в основном, ОАО «Россельхозбанк».

Расширение этих операций, рост масштабов рынка неминуемо  приведут к вовлечению в эту сферу финансовых услуг других универсальных банков, а также созданию специализированных кредитных организаций, ограничивающихся деятельностью в области земельно-ипотечного кредитования. Создание кредитных организаций типа «ипотечных банков», позволит повысить профессионализм и качество услуг, предлагаемых  банками и кредитными организациями. Это ядро банков обеспечит безопасное и надежное функционирование банковской системы при сокращении затрат государства на ее ресурсную поддержку. Их создание и работа в сфере земельно-ипотечного кредитования   во многом будут определяться адекватным развитием банковского законодательства и созданием необходимой нормативной базы, регулирующей их деятельность.