Концепция системы земельно-ипотечного кредитования

Во-первых, обе системы  формировались достаточно длительный период времени, и никаких предпосылок к тому, чтобы российская сформировалась по их образу и подобию быстрее, пока нет.

Во-вторых, применимость их в российских условиях существенно ограничена из-за весьма существенных различий между российской и  западной юридическими и экономическими системами, в правовой природе собственности ценных бумаг, особенно в сравнении с англо-американской системой права. 

Несмотря на устойчивость и простоту, одноуровневая (европейская) организационно-финансовая схема предполагает наличие крупных специализированных ипотечных кредитных организаций (ипотечных банков) с устоявшейся структурой и обладающих соответствующим опытом работы на земельно-ипотечном рынке. И хотя сегодня количество российских банков, запускающих свои ипотечные программы, имеет тенденцию к росту, эти программы не стандартизированы, а объемы кредитования ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Процесс создания российских специализированных банков, соответствующих уровню европейской системы, вряд ли будет быстрым. Возможно, с развитием земельно-ипотечного рынка и ростом объемов кредитования в России постепенно будут создаваться условия для эффективного функционирования специализированных ипотечных банков. Но для того, чтобы  запустить механизм рефинансирования, прежде всего, необходимо создать нормативную правовую основу регулирования для данного типа банков, которой по сути дела еще нет. В рамках совершенствования законодательства предстоит решить целый ряд проблем гражданско-правового характера, касающихся правовых механизмов обеспечения замкнутости системы земельно-ипотечного кредитования, юридического статуса ценных бумаг, используемых для привлечения финансовых средств в систему распределения рисков на земельно-ипотечном рынке, надежности ипотечных активов, лежащих в основе выпуска ценных бумаг и т.д. Кроме того, специализированные кредитные организации менее устойчивы, чем кредитные организации универсального типа, что ставит вопрос о мерах их государственной поддержки и входит в противоречие с концепцией развития конкурентного рынка банковских услуг и экономии расходования бюджетных средств.

 Представляется, что  при создании российской земельно-ипотечной  системы следует руководствоваться общими началами построения подобных систем за рубежом, учитывая национальные особенности российского права, и ориентироваться на комбинированный подход, используя элементы как европейской, так и американской ипотечных систем, и нацеленный на создание такого земельно-ипотечного механизма в России, который отвечал бы потребностям в мобилизации кредитных ресурсов и одновременно был бы понятен и привлекателен для потенциальных инвесторов. Наиболее правильным решением представляется создание таких правовых и организационно-экономических условий для формирования многовариантной незамкнутой системы земельно-ипотечного кредитования, при которых все коммерческие структуры будут заинтересованы работать на данном рынке.

Исходя из этого, можно  выделить следующие исходные принципы зарубежных моделей ипотечного кредитования, которые могут быть применены при формировании системы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве России.

1. Создание условий  доступности ипотечных кредитов  для потребителя (условия и правила льготного кредитования). 

2. Обеспечение защиты  интересов, как кредитора, так  и должника в ипотечных отношениях (страхование, государственные гарантии, детально проработанная процедура обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации т.д.).

3. Создание условий  приоритетности для организаций,  специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется земельно-ипотечный рынок  и происходит развитие сельскохозяйственного производства (поддержка государства в виде гарантий, предоставление налоговых льгот, более свободных форм финансовой деятельности на рынке ценных бумаг и т.д.). 

4. Снятие рисков с  первоначальных кредиторов за  счет переуступки ипотечных кредитов операторам вторичного земельно-ипотечного рынка;

5. Перераспределение  рисков, связанных с осуществлением  земельно-ипотечного кредитования  между участниками вторичного  земельно-ипотечного рынка.

    6. Прямое участие  государства в создании системы земельно-ипотечного кредитования в форме контроля и регулирования деятельности кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование, проведения льготной налоговой политики в этой сфере, формирования необходимой правовой базы и кредитно-финансовой инфраструктуры и т.д.  

 Следует отметить, что в этом направлении развивается и ипотечное жилищное кредитование, в котором в той или иной мере задействованы поддерживаемые на государственном уровне как элементы американской системы (Агентство по жилищно-ипотечному кредитованию), так и элементы европейской системы. Экспертами в указанной области такое разнообразие рассматривается как наиболее целесообразное и соответствующее национальным особенностям и традициям. 

 В пользу принятия  такого решения свидетельствует  и исторический опыт функционирования земельной ипотеки в России. Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитно-финансовой инфраструктурой, включавшей как специализированные государственные, так и частные земельные (ипотечные) банки, городские (сельские) кредитные общества, ссудосберегательные и кредитные товарищества, Общество взаимного поземельного кредита и др., проводившие масштабные операции с землей и недвижимостью. Широкое распространение имели ипотечные бумаги – закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также сами закладные. Российская кредитно-финансовая система не уступала западноевропейской, а объем ипотечных ценных бумаг на российском рынке превышал аналогичные показатели других европейских стран. Акции земельных банков имели высокий рейтинг и относились к категории «первоклассного помещения капитала». Так, в 1913 году в общей сумме всех фондовых ценностей (21 млрд. рублей) доля ипотечных облигаций занимала 24 % (5 млрд. рублей). Перед первой мировой войной прирост ипотечных бумаг (облигаций) составлял 50 % прироста всех ценных бумаг и 103 % к приросту всех акционерных капиталов.

В современной России складывается своя модель рынка ценных бумаг. Действующее российское законодательство допускает как эмиссию обычных облигаций (элемент одноуровневого вторичного рынка), так и структурированных облигаций (двухуровневый вторичный рынок).  Законодательство, определяющее особенности эмиссии и обращения ипотечных ценных бумаг, было сформировано с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах». Ранее Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были введены в обращение ипотечные ценные бумаги - закладные. Вместе с другими федеральными законами, регулирующими отношения в сфере финансовой и банковской деятельности, это создает правовые предпосылки для формирования вторичного рынка ипотечного кредитования с использованием отдельных элементов как европейской, так и американской ипотечной системы.

Исходя из этого, настоящая  концепция предполагает создание целостной  эффективно функционирующей системы земельно-ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей, основанной на взаимодействии первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и механизме рефинансирования кредиторов, с целью обеспечения их необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

   В соответствии с концепцией  построение  эффективно  действующей   системы земельно-ипотечного кредитования основывается на  источниках, формирующихся на вторичном рынке ипотечных кредитов. На  первичном  рынке кредитные организации предоставляют сельскохозяйственным товаропроизводителям земельно-ипотечные  кредиты, обеспечением которых являются земельные участки.  Для  обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и собственной ликвидности кредиторы переуступают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально для этой цели созданному Агентству или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система земельно-ипотечного кредитования будет включать  в  себя как  первичный, так и вторичный  рынок  таких  кредитов, обеспечивающий рефинансирование кредитных организаций, выдающих земельно-ипотечные кредиты.

   Агентство, привлекая с рынка долгосрочные финансовые ресурсы, даст банкам возможность выйти на рынки с масштабными программами на базе стандартных кредитов. Основное достоинство этой схемы заключается в том, что в ней для первичного кредитора, самостоятельно не осуществляющего эмиссию ипотечных ценных бумаг, отсутствуют ограничения в отношении валюты баланса и капитала, что дает возможность участвовать в процессе земельно-ипотечного кредитования и небольшим по величине региональным банкам.

      Банкам проще и выгоднее взаимодействовать с Агентством, продавая ему свои портфели закладных, не занимаясь выпуском облигаций, поскольку для выпуска собственных ипотечных облигаций необходимо иметь достаточно большой портфель ипотечных кредитов, специально подготовленных для работы в этой сфере специалистов, получить рейтинг, найти инвесторов и т.д., что сейчас далеко не каждому банку под силу. Вероятнее всего, что большинство банков предпочтут работать с Агентством. Главное в этой схеме – обеспечить возможность выбора форм рефинансирования кредитов для участников земельно-ипотечного рынка.   

Возможные опасения относительно возникновения монополизма на данном рынке вряд ли могут быть приняты  всерьез. Потенциал российского земельно-ипотечного рынка настолько высок и пока не задействован, что допускает деятельность на нем как отдельных банков (универсальных, специализированных ипотечных), так и Агентства. Демонополизация рынка будет обеспечиваться также за счет предоставления права ипотечным банкам выпускать собственные ипотечные ценные бумаги. 

Предполагается, что по  мере развития системы могут использоваться различные схемы привлечения долгосрочных кредитных ресурсов:

         1. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог земельных участков с оформлением соответствующих закладных.

2. Выпуск банками ипотечных облигаций (эмиссионных ипотечных ценных бумаг), обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

3. Рефинансирование банков  через механизм выпуска ипотечных  облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

  4. Рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций.

5. Рефинансирование банков  на вторичном рынке земельно-ипотечных  кредитов через операторов этого рынка.

В общем виде система  земельно-ипотечного кредитования, интегрирующая  рынок земли, рынок финансовых услуг, фондовый рынок и ряд смежных рынков будет представлять собой комплекс институтов, механизмов, инструментов и технологий, обеспечивающих перераспределение финансовых ресурсов от инвесторов на рынке капитала к заемщикам по земельно-ипотечным кредитам.

К основным принципам построения системы земельно-ипотечного кредитования отнесены:

• поэтапность (стадийность) формирования и последующего развития системы;
• единство - функционирование участников земельно-ипотечного кредитования и рефинансирования этих кредитов осуществляется в едином организационном, экономическом, финансово-кредитном, имущественном и правовом поле;
• доступность - условия предоставления ипотечных кредитов должны удовлетворять потребности широкого круга  сельскохозяйственных товаропроизводителей с учетом многообразия  организационно-правовых форм;
• обязательность стандартизации коммерческими банками-участниками программы земельно-ипотечного кредитования процедур выдачи ипотечных кредитов, их сопровождения и рефинансирования;
• придание ОАО «Россельхозбанк» функций уполномоченного Правительством Российской Федерации оператора системы (на начальном этапе формирования и становления рынка земельно-ипотечных кредитов), осуществляющего при этом функции методологического и организационного центра;
• соподчиненность элементов системы земельно-ипотечного кредитования соответствующим подсистемам системы управления  (планирования, учета и т.д.).
• воспроизводимость системы в любом регионе страны;
• многовариантность и незамкнутость системы.

В качестве целевых индикаторов, характеризующих эффективность функционирования системы земельно-ипотечного кредитования, могут быть использованы следующие показатели:

• темпы роста инвестиций в сельскохозяйственное производство;
• увеличение объемов произведенной сельскохозяйственной продукции;
• повышение урожайности основных сельскохозяйственных культур за счет  повышения плодородия сельскохозяйственных угодий;
• размер портфеля земельно-ипотечных кредитов, предоставленных для развития сельскохозяйственного производства, проведения работ по повышению плодородия сельскохозяйственных угодий, расширению площади земель, находящихся в собственности сельскохозяйственных товаропроизводителей и используемых для ведения сельского хозяйства;
• динамика площади, находящихся в ипотеке земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения;
• просроченная задолженность по кредитным договорам, исполнение обязательств по которым обеспечено ипотекой земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения  

Концепция предусматривает  в качестве базовых составляющих:

• создание нормативной правовой основы, обеспечивающей возможность развития земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве, создание необходимой инфраструктуры и доступ к информации всех профессиональных участников ипотечного рынка;
• стимулирование финансовых институтов, обеспечивающее динамичное развитие первичного рынка и создание механизма рефинансирования первичных кредиторов за счет вторичного рынка.

2.3. Содержание основных  этапов развития системы

Как показывает опыт осуществляемого ОАО «Россельхозбанк» в рамках реализации приоритетного национального проекта «Развитие АПК» пилотного земельно-ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей, земельно-ипотечный кредит в сельском хозяйстве имеет свои особенности, связанные со спецификой отношений, возникающих при залоге земельных участков сельскохозяйственного назначения. Кроме того, система земельно-ипотечного кредита должна быть адекватной современным условиям многообразия форм собственности и организационно-правовых форм хозяйствования. Основная особенность земельно-ипотечных отношений в аграрном секторе состоит в том, что  в качестве основного обеспечения кредита выступают земельные участки сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования и охраны, присущим этой категории земель. Причем большая часть этих особенностей прямо связана с характером и целевым использованием земель, ограничениями по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, с процедурой обращения взыскания на заложенные по договору ипотеки земельные участки и их реализацией, которые следует учитывать при ипотечном кредитовании.