Концепция системы земельно-ипотечного кредитования

Основой Концепции является создание рыночной системы земельно-ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей для целей развития сельскохозяйственного производства и приобретения земельных участков на свободном рынке. 

Концепция предполагает создание целостной системы земельно-ипотечного  кредитования, которая включает в  себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

Создание указанной  системы будет способствовать:

• привлечению в агропромышленное производство внебюджетных финансовых ресурсов;
• повышению инвестиционной привлекательности сельского хозяйства и уровня финансово-экономического состояния сельскохозяйственных товаропроизводителей;
• расширению возможностей доступа сельскохозяйственных товаропроизводителей к дешевым и долгосрочным кредитам для целей развития сельскохозяйственного производства и улучшения социально-экономических условий;
• эффективному развитию агропромышленного комплекса;
• активизации процесса вовлечения в реальный экономический оборот земель сельскохозяйственного назначения и формирования их реальной стоимости;
• укреплению и развитию национальной кредитно-финансовой системы АПК.

 2.2. Выбор и обоснование организационно-финансовой схемы системы

Цель проводимых в  аграрном секторе России в рамках приоритетного национального проекта «Развитие АПК» системных преобразований усиливает актуальность развития долгосрочного земельно-ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей уже не как инициативы отдельных коммерческих банков, а как целостной системы при непосредственном участии государства и его поддержке. Рассматривая эту проблему, представляется целесообразным использовать не только российский исторический опыт, но и опыт построения соответствующих систем в зарубежных странах. В мировой экономической системе залог земель сельскохозяйственного назначения рассматривается в качестве важнейшего инструмента эффективного распределения земельной собственности и надежного способа привлечения финансовых ресурсов в сельское хозяйство. Вследствие этого опыт организации современного земельно-ипотечного кредитования в зарубежных странах может быть полезным для формирования российской земельно-ипотечной системы, хотя, вероятно, что не все его элементы могут быть применены в чистом виде на российском земельно-ипотечном рынке.

Как показывает анализ различных систем ипотечного кредитования, основой их нормального функционирования является наличие достаточного объема долгосрочных ресурсов, что определяет необходимость создания устойчивого и эффективного механизма, позволяющего мобилизовать свободные ресурсы на рынке долгосрочных заимствований, трансформировать их в инвестиционные ресурсы и направить в реальный сектор экономики.

Система  ипотечного кредитования  –  это  модель   организации   взаимодействия   между   рынком ипотечного  кредитования,  рынком  недвижимости  и  финансовым рынком. Направление развития ипотечного рынка во многом определяется  способами рефинансирования ипотечных кредитов, посредством которых обеспечивается долгосрочный характер кредита и его погашения.

Рефинансирование характеризует особенность ипотечного рынка - распределение на первичный и вторичный рынки. На первичном рынке выдаются ипотечные  кредиты. На вторичном осуществляется продажа прав на получение процентного дохода по кредитам  путем  выпуска  специальных  ценных  бумаг. 

В свою очередь вторичный  рынок распределяется на два сегмента: одноуровневый, когда сами банки эмитируют ипотечные облигации, и двухуровневый, когда за банки это делает специальное финансовое учреждение, предварительно выкупившее у них пул (набор) кредитов.

Таким образом, первичный  и вторичный рынки ипотечного кредитования взаимосвязаны. На первичном  рынке производится выдача ипотечных  кредитов, т.е. образуется имущество, необходимое  для обеспечения прав кредиторов по ценным бумагам на вторичном рынке. На вторичном рынке происходит привлечение средств, необходимых для выдачи ипотечных кредитов на первичном ипотечном рынке. Организация вторичного рынка ипотечного кредитования - сложная и многоплановая задача, имеющая большую специфику. Экономические отношения субъектов вторичного рынка регулируются правовыми нормами, закрепляющими особенности их правового положения, правового режима недвижимого имущества и его залога, оборота ценных бумаг и т.д.

   В мировой практике базовыми организационно-финансовыми схемами, по которым развивается ипотека, являются одноуровневая схема (немецкая или европейская, континентальная) – когда привлечение средств в систему происходит через ипотечные банки, и двухуровневая (американская, англоамериканская), - когда привлечение необходимых ресурсов осуществляется посредством организации вторичного рынка ипотечных кредитов через небанковские кредитные организации - ипотечные агентства.

Одноуровневая организационно-финансовая схема ипотечного кредитования исторически сложилась в европейских странах, где кредитование под залог сельскохозяйственных земель - фермерских и других земельных участков - традиционно осуществляется через систему специальных ипотек и банков. Помимо банков такое ипотечное кредитование могут осуществлять ссудосберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании и т.д.

Таким образом, суть немецкой системы в обеспечении дешевыми  долгосрочными ресурсами  ипотечного  кредитования  заключается  в  создании   замкнутого   ипотечного финансового рынка, формируемого  специализированными  ипотечными  кредитными организациями (ипотечными банками). Такие системы развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии, доминируют в Дании, Швеции и Канаде. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

Ресурсы ипотечных банков складываются из собственных накоплений и средств, полученных от  реализации инвесторам ценных бумаг (ипотечных  облигаций),  выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих инвестору фиксированный процентный доход. Обеспечением исполнения обязательств по таким ценным бумагам служат ипотечные активы в виде имущественных прав требования по ипотечным кредитам. 

Ипотечные облигации благодаря жестко установленным законодательством требованиям к банкам-эмитентам, качеству ипотечного покрытия и т.п., являются одним из самых надежных финансовых инструментов. Надежность  достигается за счет нескольких составляющих: специализированного надзора;  надзора от лица инвесторов, который осуществляет доверитель; гарантированности ипотечного покрытия за счет дополнительного покрытия в виде государственных обязательств; ограничения объемов эмиссии 60-кратным объемом капитала банка и т.д. Через выпуск ипотечных облигаций на европейский рынок долгосрочных ипотечных кредитов привлекается в среднем до 30% от объема кредитных ресурсов.

Двухуровневая организационно-финансовая схема базируется на трех составляющих - ипотечное страхование, гарантирующее ипотечные кредиты от риска невозврата, что делает выдачу кредитов и покупку обеспеченных ими ценных бумаг более привлекательными для банков и инвесторов, а сами кредиты более доступными для заемщика; рефинансирование – покупка ипотечных ценных бумаг, выпущенных банками; секъюритизация – выпуск на базе банковских ипотечных ценных бумаг других, более ценных и, соответственно, более ликвидных на рынке бумаг. Такое сопряжение рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг превращают ипотеку в самофинансируемую систему, вовлекающую в оборот средства различных инвесторов.

Хотя первоначально  кредиты выдают коммерческие банки, ссудосберегательные ассоциации,  кредитные  союзы, фактическими  держателями  основной части ипотечного портфеля являются специальные агентства, которым предоставляются государственные гарантии, обеспечивающие снижение рисков и стандартизацию займов. Так, в США в разные годы по решению Конгресса были учреждены специальные агентства - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Маy), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Маy), которые являются крупнейшими операторами вторичного рынка ипотечных кредитов. На начальном этапе формирования национальной ипотечной системы все они были государственными. Сегодня таковой является только Ginnie Маy. Fannie Маy и Freddie Mac – формально независимые частные акционерные общества, поскольку их деятельность регулируется правительством. Бюджетное субсидирование агентств достигает 3,5-4,0 млрд. долл. в год.

Агентства комплектуют  купленные у банков кредиты в  пулы и продают их инвесторам в виде обеспеченных ипотекой ценных бумаг. В сравнении с другими финансовыми инструментами привлечения ресурсов на рынок ипотечного кредитования эмиссия ипотечных ценных бумаг является достаточно надежным инструментом, позволяющим привлекать средства институциональных и частных инвесторов (инвестиционных и пенсионных фондов, страховых компаний,  корпораций и частных лиц)  по низким ценам и с минимальными операционными издержками. Особая привлекательность и надежность для инвесторов выпускаемых агентствами в обращение ценных бумаг заключается в том, что обеспечением по ним выступают не только обязательства заемщиков, обеспеченные залогом нередко малоликвидной недвижимости, но и обязательства самого агентства, обеспеченные гарантиями государства.

  Сегодня в США от институциональных и частных инвесторов в сферу ипотечного кредитования привлекается более половины всех ресурсов, что почти вдвое превышает аналогичный показатель в европейских странах. Причем переток капитала происходит не только с рынка капиталов на рынок ипотечных кредитов, но и территориально, когда регионы, испытывающие потребность в долгосрочных кредитных ресурсах, привлекают их из регионов, где они имеются в избытке. 

Анализ развития гражданско-правового  института ипотеки и подходов к организации ипотечного кредитования в зарубежных системах показывает, что основное их различие заключается в принципах формирования ресурсной базы и соответствующих механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для ипотечного  кредитования.

В Европе ипотека исторически  складывалась как средство оборота  недвижимости, в США - это часть фондового рынка, или если шире – кредитно-финансового.   

Если одноуровневая (европейская) система основывается на правовом регулировании кредитно-финансовой деятельности специализированных ипотечных банков, жестких требованиях к ипотечному пулу и привлечении средств посредством ипотечных облигаций, то двухуровневая (американская) не предполагает обязательной специализации банков, и характеризуется переуступкой ипотечных активов специализированным операторам вторичного рынка и их секьюритизацией.

 Системообразующим элементом  ипотечного кредитования в рамках  одноуровневой схемы являются специализированные ипотечные кредитные организации, осуществляющие как активные операции по размещению средств в ипотечные кредиты, так и пассивные операции по привлечению средств с целью рефинансирования вложений в ипотечные кредиты путем выпуска ипотечных облигаций. Хотя условия выпуска и обращения ипотечных облигаций и различаются в зависимости от законодательства конкретной страны, однако можно отметить одну общую черту - это ценные бумаги, которые эмитируются кредиторами и обеспечиваются ипотечными активами, находящимися на их балансе. Функциональная специализация банков принципиальным образом влияет на характер их деятельности, который определяется особенностями формирования активов и пассивов, построения баланса банка, спецификой работы с клиентурой и т.д. Проводить такие операции могут только крупные специализированные кредитные организации с устоявшейся структурой и обладающие соответствующим опытом, поскольку выпуск ипотечных облигаций и его обслуживание, когда еще на этапе первичной эмиссии необходимо согласовать потоки платежей по кредитам и облигациям (сроки и суммы платежей, графики выплат инвестору и т.д.), накладывает на эмитента дополнительные обязательства, связанные с необходимостью управления денежными потоками, поступающими от заемщиков и трансформации их в денежные потоки, направляемые держателям ценных бумаг. Существенно усложняются  контроль за состоянием обеспечения – ипотечными активами и управление кредитным риском.

Одноуровневая схема  характеризуется устойчивостью и простотой. В тоже время двухуровневая схема значительно результативнее одноуровневой как по объему привлекаемых финансовых ресурсов, так и динамике развития. Ее создание требует относительно меньших бюджетных затрат. Она более вариативна и динамична, поскольку в ее основе лежат механизмы привлечения средств непосредственно с финансового рынка, что позволяет банкам выводить пул ипотечных кредитов из баланса путем переуступки (продажи) их оператору вторичного рынка (специализированному агентству) или путем их секъюритизации  и обмена кредитных активов на более ликвидные ценные бумаги.        

Рассматривая возможность  применения той или иной схемы  для целей земельной ипотеки, следует отметить, что в российских условиях наиболее критичной проблемой земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве является привлечение долгосрочных финансовых ресурсов, поскольку сегодня практически ни один российский коммерческий банк не в состоянии сформировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь на краткосрочные источники. Ситуация осложняется тем, что реальная практика кредитования аграрного сектора имеет дело с недостаточно ликвидным имуществом сельскохозяйственных товаропроизводителей и особыми требованиями банковского законодательства к залогу, недифференцированными применительно к сельскому хозяйству.

Вместе с тем в  условиях наметившегося экономического роста и инвестиционной активности, агропромышленное производство начало предъявлять повышенный спрос на «длинные» деньги, то есть испытывать реальную потребность в кредитах сроком на 3-8 лет с льготным периодом по выплате процентов и субсидированием процентных ставок. Однако эта потребность в настоящее время не обеспечена «длинными» пассивами банковской системы. Иными словами, спрос на кредиты со стороны агробизнеса превышает размер свободных ресурсов, которыми располагает эта система, что делает невозможным кредитование крупных проектов. Следовательно, банковская система реально нуждается в более устойчивых пассивах и механизмах удовлетворения потребности в «длинных» деньгах. Как отмечалось выше, наиболее эффективным способом решения данной проблемы является привлечение требуемых средств через рынок ценных бумаг. Таким образом, ключевыми факторами развития массового земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве выступают рефинансирование, которые способны обеспечить кредитные организации необходимыми для земельной ипотеки ресурсами.

В этой связи  представляется, что при современном состоянии  банковской системы, нормативной правовой базы, экономики аграрного сектора и ряда других обстоятельств (обширность территории страны, неравномерность социально-экономического развития регионов, территориальная рассредоточенность сельскохозяйственных земель и т.д.) в чистом виде ни одна из рассмотренных выше моделей не применима.