Концепция системы земельно-ипотечного кредитования

В социально-экономическом  аспекте земельная ипотека побуждает  хозяйствующих субъектов к более продуманному экономическому поведению, тем самым,  активизируя  процесс формирования в сельском сообществе новых мотиваций, направленных на повышение эффективности  труда и уровня доходов.

1.2. Состояние земельно-ипотечного  рынка и факторы,  
сдерживающие его развитие

К настоящему времени  в стране практически созданы  все необходимые организационно-правовые и экономические предпосылки для развития земельно-ипотечного кредитования. С одной стороны, это определяется тем, что недавно были сняты ограничения на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения, а с  другой – тем, что все большая часть земельных ресурсов переходит в частную собственность, тем самым, формируя потенциальную объектную базу для развития земельной ипотеки.

Текущее состояние земельно-ипотечного рынка можно охарактеризовать как  состояние развития. Если до недавнего  времени ипотечные сделки имели  фрагментарный характер, то в текущей ситуации можно уже говорить о том, что  начал  формироваться самостоятельный сектор финансового рынка – рынок земельно-ипотечного кредитования. Так, с начала 2006 г. ОАО «Россельхозбанк», а это пока основной оператор на земельно-ипотечном рынке, выдал сельскохозяйственным товаропроизводителям земельно-ипотечных кредитов на сумму более 2 млрд. рублей. В  залог принято свыше 91 тыс. га.  Еще совсем недавно подобные объемы казались нереальными. 

В кредитной политике ОАО «Россельхозбанк» большое внимание уделяется кредитованию малых форм хозяйствования в АПК - крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей, доля которых в общем объеме выданных в 2006 г. кредитов составляет более 36%. Одновременно Банк осуществляет земельно-ипотечное кредитование средних и малых сельскохозяйственных организаций – участников приоритетного национального проекта «Развитие АПК» на цели, связанные со строительством и реконструкцией животноводческих комплексов, приобретением сельскохозяйственной техники, племенного скота и т.п. По группировке Всероссийской сельскохозяйственной переписи к таким организациям отнесены сельскохозяйственные товаропроизводители с площадью землепользования до 3000 га. Эти показатели говорят о том, что земельная ипотека в аграрном секторе, как по количественным, так и качественным параметрам из начального состояния переходит в фазу развития. Перспективы же рынка земельно-ипотечного кредитования практически необозримы. По оценкам экспертов земельная ипотека по своим объемам, как минимум, может быть соизмерима с жилищной, объем рынка которой оценивается в сумму, эквивалентную 100-200 млрд. долларов США. У сельскохозяйственных товаропроизводителей сосредоточен огромный залоговый потенциал – земля. По предварительным данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2006 года сельскохозяйственными  организациями используется более 233 млн. га. Крестьянские (фермерские) хозяйства владеют почти 25 млн. га, и 8,5 млн. га занимают личные подсобные хозяйства. С учетом того, что в обеспечение долгосрочных кредитов могут предлагаться только земельные участки, которые помимо рыночной стоимости обеспечивают еще и текущие поступления,  за счет которых может осуществляться погашение кредита и процентов по нему, реальный залоговый потенциал сельскохозяйственных земель на ближайшие несколько лет составит  9-10 млн. га.

В перспективе предметом  ипотеки, причем в достаточно больших  объемах, могут стать земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В настоящее время в фонде перераспределения земель находится почти 4,5 млн. га неиспользуемых и предназначенных для сельскохозяйственного товарного производства земель, право собственности на которые может возникнуть у субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Но для развития этого направления потребуется внесение соответствующих изменений в действующее законодательство в части отмены запрета их ипотеки (п.1 ст.63 Закона об ипотеке).

Однако довольно высокий  потенциал ипотечного кредитования, который мог бы быть использован для финансирования агропромышленного производства, все еще остается незадействованным. Земля пока не стала  гарантом инвестиций и условием их привлечения. Почти год реализации в ОАО «Россельхозбанк» ипотечной программы показал, что сдерживающим фактором являются не только финансы, которые требуется «закачать» в программу для ее запуска. Учет возможностей должен идти по многим показателям, и каждый из них должен всерьез рассматриваться и приниматься во внимание.

Массовое распространение земельной ипотеки в сельском хозяйстве сдерживается во многом из-за того, что на рынке недвижимости практически отсутствуют земельные участки на праве собственности. На начальном этапе земельной реформы земельные участки предоставлялись на правах постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, а  иногда даже без указания вида права. Сегодня в соответствии с требованиями законодательства оформлено всего около 10% находящихся в собственности граждан и юридических лиц сельскохозяйственных земель. Остальной массив приватизированных сельскохозяйственных угодий приходится на земельные доли, которые в своей основной массе продолжают оставаться условной единицей, имеющей лишь усредненное количественное выражение в праве общей долевой собственности. Возникает парадокс – доля приватизированных сельскохозяйственных угодий составляет 64,5% всей площади, что  значительно превышает аналогичный показатель по другим категориям земель.  Связано это с особенностями приватизации сельскохозяйственных земель, законодательными ограничениями и рядом других причин, породивших многочисленные проблемы не только с земельными долями, но и с земельными участками, переданными на начальном этапе земельной реформы гражданам и юридическим лицам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения и др.

По оценкам экспертов  ориентировочная численность номинальных  собственников - владельцев земельных долей  в России составляет свыше 12 млн.  В результате средняя площадь одного землевладения составляет не более трех гектаров. В этой связи правомерно рассматривать проблему консолидации земель как инструмент концентрации земли у отдельных собственников, их групп и коллективов, потому что только при достаточно крупных массивах земель (для условий России – не менее 1 тыс. га) открывается реальная возможность динамичного функционирования ипотеки путем направления в производство значительных кредитных средств. Этот вывод подтверждается практикой пилотного земельно-ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей, осуществляемого ОАО «Россельхозбанк». У большинства представителей малого агробизнеса - крестьянских (фермерских) хозяйств и индивидуальных предпринимателей - залоговый потенциал вследствие небольших размеров находящихся в их собственности земельных участков настолько мал (средняя площадь предоставленных ими ОАО «Россельхозбанк» в залог земельных участков составила 171 га), что делает для них земельную ипотеку мало привлекательной из-за незначительной суммы кредита. В тоже время по данным ОАО «Россельхозбанк» более 60% выданных кредитов приходится на малые и средние сельскохозяйственные организации. Средняя площадь принятых в залог земель в расчете на одно такое хозяйство составляет 1768 га.

Важнейшим элементом  системы земельно-ипотечного кредитования является оценка стоимости земельного участка как предмета залога. Этап процедуры предоставления ипотечного кредита, которым является определение залоговой стоимости земли с ее улучшениями, служит нормативной основой для регулирования размеров предоставления кредита и оценки его обеспеченности заложенной землей.

Сложившаяся в стране практика оценки стоимости земельных  участков и их улучшений пока еще  не выработала единых методологических подходов к решению этой проблемы. Более того, существующие методы оценки земли и ее улучшений практически не связаны между собой и носят сугубо отраслевой нормативный характер. Другая особенность отечественной оценки земель состоит в том, что она основана на обработке массовых данных, что обеспечивало элиминирование существенных искажений в исходной информации. С учетом этого, а также ряда других причин неприемлемо механическое перенесение принятых методов оценки земель. Так, проведенная в настоящее время государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий учитывает только текущее состояние земель с целью обоснования размера земельного налога. Вместе с тем, вовлечение сельскохозяйственных земель в экономический оборот требует объективной оценки их стоимости с учетом изменения качественных показателей земли с течением времени под воздействием различных природно-техногенных и социальных факторов. Кроме того, ощущается дефицит независимых оценочных компаний, специализирующихся на оценке сельскохозяйственных земель, и в первую очередь – для целей земельно-ипотечного кредитования.

Одним из условий развития системы земельно-ипотечного кредитования является наличие сформированных земельных участков, которые могли бы стать предметом ипотеки. Однако высокая стоимость землеустроительных, кадастровых и иных видов работ сдерживает процесс формирования земельных участков для передачи их в качестве обеспечения исполнения кредитных обязательств. В этой связи часть этих затрат целесообразно возмещать за счет средств бюджета.

Среди других факторов, сдерживающих земельную ипотеку, следует назвать: неразвитость институциональной инфраструктуры земельно-ипотечного рынка; отсутствие механизмов титульного страхования и страхования земель от ухудшения или потери их плодородия вследствие техногенных причин и форс-мажорных обстоятельств; малая доступность информации о качественных характеристиках земельного участка; нерешенность проблемы передачи информации от ведомств, занимающихся формированием, регистрацией и учетом объектов недвижимого имущества кредитно-финансовым учреждениям. Операции с землёй обеспечивают земельные, кадастровые, имущественные службы, органы юстиции, суды, государственные и частные землеустроительные межевые организации, подчинённые разным ведомствам. Их деятельность не скоординирована.

Слабое развитие ипотеки  земельных участков и иной недвижимости во многом обусловлено также сложной экономической ситуацией в агропромышленном производстве, которая не способствует заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства по которым, как правило, обеспечиваются залогом недвижимости, в том числе земли. Для большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей ипотечный кредит недоступен в связи с большими процентами, отсутствием дохода, позволяющего вернуть заложенную землю. Ключевой проблемой здесь является низкий уровень доходности аграрного производства, определяющий, в свою очередь, невысокую привлекательность аграрной сферы для потенциальных инвесторов. 

Нельзя отрицать и  того факта, что политика ипотечного кредитования тесно взаимосвязана  с проводимой в стране макроэкономической, социальной и кредитно-финансовой политикой. Эффективная реализация системы долгосрочного земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве возможна, если Правительство Российской Федерации будет проводить целенаправленную политику в области роста доходов хозяйствующих субъектов и населения.  

Необходимыми условиями  развития земельно-ипотечного кредитования являются повышение капитализации банковской системы, формирование рынка долгосрочных финансовых ресурсов, становление и развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Существенно также, что в стране отсутствуют небанковские финансовые посредники. Во всем мире наряду с банками существуют такие посредники, как, например, кредитные и сберегательные кооперативы. В России до революции 1917 года была мощная система кредитных кооперативов, как в городах, так и на селе,  всячески поддерживаемая государством. 

Очевидно, что реальное развитие земельной ипотеки в  сельском хозяйстве непосредственно связано с обеспечением системного подхода в формировании отношений по ипотечному кредитованию и его инфраструктуры. Пока же со стороны государства обращается внимание и предпринимаются определенные меры лишь в отношении жилищной и строительной ипотеки, и то преимущественно в городах, являющихся центрами регионов.

1.3. Современное состояние  нормативной правовой  базы

земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве 

Развитие ипотеки сельскохозяйственных земель во многом зависит от состояния федеральной нормативной правовой базы, регулирующей земельно-ипотечные отношения. 

Право передавать в залог  земельные участки было установлено  земельным законодательством России с 1991 г. Право отдавать в залог земельные участки было предоставлено гражданам Земельным кодексом РСФСР, а также Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".

 Законодательно оформленное  понятие земельной ипотеки появилось  с принятием Закона Российской Федерации от 29 мая 1992 г.  № 2872-1 «О залоге». Но четкой регламентации связанных с ипотекой отношений он, как и Земельный кодекс, не содержал. Фактически в нем давались лишь понятие ипотеки, нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу и отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса.   Залог права аренды недвижимого имущества указанным Законом не исключался, но ипотекой такой залог не считался.

Более детально общие  вопросы залога были регламентированы частью первой Гражданского кодекса  Российской Федерации (1994 г.). Кодекс ввел ряд частных (специальных) норм об ипотеке, однако конкретное правовое регулирование  ипотеки было отнесено к предмету регулирования специального закона.

Кардинально положение  в этой сфере отношений изменилось с принятием  Федерального закона от 16 июня 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который значительно расширил возможности использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита. Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» было введено множество нововведений в гражданское законодательство Российской Федерации. Например, предметом ипотеки (именно ипотеки, а не просто залога, как это было ранее) может являться право аренды недвижимого имущества. 

В современном российском законодательстве ипотека является достаточно сложным правовым институтом. Его функционирование обеспечивается не только нормативными правовыми актами, непосредственно регулирующими ипотечные отношения, но и целым рядом других, регулирующих соответствующие виды деятельности – гражданский оборот и имущественные отношения, земельные отношения, оценочную, банковскую и финансовую деятельность и т.д.

Основными нормативными правовыми актами, осуществляющими правовое регулирование ипотеки земельных участков, являются Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Вопросы, связанные с  регулированием земельных отношений, планированием использования и охраны земель,  формированием земельных участков, постановкой их на кадастровый учет, регулируются Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, Федеральными законами от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», от              18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве», от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ                     «О государственном земельном кадастре».