Концепция системы земельно-ипотечного кредитования

В связи с этим вопрос заключается в том, в какой  последовательности и каким образом  должна быть сконструирована такая  система и ее институциональная структура. Очевидно, что земельная ипотека является инструментом как макроэкономической, так и одновременно кредитно-финансовой политики государства. Формирование современной системы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве, ее организационно-финансовой и институциональной основы требует комплексного подхода и представляет собой непрерывный поэтапный процесс. Реальное ее развитие непосредственно связано с обеспечением системного подхода в формировании ипотечных отношений. Темпы и масштабы развития системы в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, состоянием аграрного сектора и его структурой, а также состоянием необходимой нормативной правовой базы и инфраструктуры.

 Система будет встраиваться в действующий механизм функционирования кредитных организаций, исходя из чего делаются следующие допущения:

 а) за исходное  состояние системы принимается  текущее состояние кредитной  деятельности, характеризующееся состоянием  и возможностями имеющейся у кредитных организаций соответствующей инфраструктуры;

б) за конечное (целевое) состояние системы принимается  такое ее состояние, которое характеризуется  созданием целостной стабильно  функционирующей двухуровневой системы;

в) переход из исходного  состояния в конечное достигается в результате многостадийного процесса, содержание которого определяется программой действий по формированию и развитию системы.

Конечное (целевое) состояние  системы, характеризующееся созданием  целостной стабильно функционирующей и саморазвивающейся системы, достигается в результате реализации программы действий по ее созданию, которая предусматривает три этапа:

Этап 1 - формирование системы, функционирующей по одноуровневой  организационно-финансовой схеме;

Этап 2 – развитие системы до состояния двухуровневой;

Этап 3 – дальнейшее развитие системы, функционирующей по двухуровневой  схеме, с введением в ее состав самостоятельных специализированных небанковских кредитных организаций (НКО).

На первом этапе осуществляется подготовка нормативно-методической и технологической документации, разрабатываются основные стандарты и требования, обеспечивающие запуск системы. К моменту завершения I этапа совокупность земельно-ипотечных кредитных активов должна обеспечить возможность осуществления первой эмиссии облигаций, обеспеченных залогом земельно-ипотечных закладных. 

Одноуровневая схема  функционирования системы предполагает, что все необходимые функции сосредоточены в рамках кредитной организации. Соответственно, все функциональные связи одновременно носят и характер субординационных управленческих связей. В этом случае функционально система будет представлять собой совокупность подсистем (звеньев), каждая из которых будет решать собственную задачу (комплекс задач), выполняя определенный набор функций.

На этом этапе особая роль отводится ОАО «Россельхозбанк» как ключевому звену национальной кредитно-финансовой системы АПК. В  настоящее время этот банк имеет  разветвленную сеть региональных филиалов и является пока единственным оператором на земельно-ипотечном рынке в сельском хозяйстве, не только осуществляющим пилотное земельно-ипотечное кредитование сельскохозяйственных товаропроизводителей, но и одновременно создающим организационную и методологическую основу функционирования системы. В ходе реализации пилотных проектов банком разработаны и уже частично апробированы требования, условия и процедуры предоставления и обслуживания долгосрочных  земельно-ипотечных кредитов, подготовлен ряд методических, нормативных и инструктивных документов в области земельно-ипотечного кредитования, которые могут быть использованы другими кредитными организациями.

Другие банки  могут  одновременно с этим самостоятельно участвовать в рыночных процессах, связанных с возникновением (формированием) земельно-ипотечных активов, в том числе в виде земельных закладных. При этом перед этими банками будет объективно вставать та же задача, что и перед ОАО «Россельхозбанк», заключающаяся в необходимости рефинансирования долгосрочных активов за счет пассивов различной длительности. Очевидно, что на начальном этапе наиболее предпочтительным вариантом рефинансирования сделок по формированию земельно-ипотечных кредитных активов будет являться их «продажа», т.е. возмездная уступка другой кредитной организации. Это объясняется тем, что в таком случае долгосрочный актив будет находиться на балансе банка непродолжительное время (от 2-3 мес. до полугода), что не окажет заметного влияния на его качество, который, как правило, характеризуется высокой долей краткосрочных пассивов.

Однако чтобы повысить ликвидность и оборотоспособность земельно-ипотечного кредитного актива желательно сформировать его в виде закладной. Другие варианты рефинансирования, например, осуществление эмиссии достаточно «длинных» инструментов в виде облигаций экономически оправданно только при достаточно большом объеме земельно-ипотечных кредитных активов. Поскольку большинство банков сегодня либо не имеет в составе своих клиентов заметного количества сельскохозяйственных товаропроизводителей, либо не ориентировано на этот сегмент рынка, говорить о формировании ими значительных объемов земельно-ипотечных активов не приходится. Поэтому   на первом этапе целесообразно ставить задачу консолидации земельно-ипотечных активов, находящихся в кредитных портфелях разных банков, для того, чтобы снизить затраты по их рефинансированию. 

Таким образом, на первом этапе в роли оператора формируемой  системы   и ее финансового  центра, осуществляющего рефинансирование земельно-ипотечных кредитов, выдаваемых другими банками, будет выступать ОАО «Россельхозбанк», который сможет целенаправленно формировать консолидированный земельно-ипотечный актив, на основе которого будет осуществляться эмиссия облигаций с залоговым обеспечением. При этом стоимость заимствований будет определяться объемом эмиссии и рейтингом таких облигаций, который, в свою очередь, будет соответствовать рейтингу ОАО «Россельхозбанк». Уже на этом этапе отдельные банки смогут предлагать к выкупу имеющиеся у них земельные закладные, которые  будет приобретать ОАО «Россельхозбанк», поскольку иные способы рефинансирования будут для них менее привлекательными.

На этом этапе ОАО  «Россельхозбанк, как оператор системы  земельно-ипотечного кредитования, выполняет  следующие основные функции –  проведение государственной политики в области земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве; разработка финансовых моделей, организационно-технологических схем, основных стандартов предоставления земельно-ипотечных кредитов и требований, предъявляемых к оформлению закладных;  мониторинг земельно-ипотечных операций; оказание консалтинговых и иных услуг участникам залоговых операций; иные функции, которые могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

К моменту завершения I этапа ОАО «Россельхозбанк» в ипотеку может быть вовлечено около 1 млн. га сельскохозяйственных земель. Приоритетным  первоначально будет кредитование в рамках реализации направления «Стимулирование развития малых форм хозяйствования в агропромышленном комплексе» приоритетного национального проекта «Развитие АПК».

На втором этапе будет продолжаться наращивание объемов земельно-ипотечного кредитования с формированием инфраструктуры необходимой для функционирования системы по двухуровневой схеме. Одновременно будут осуществляться мероприятия по аккумулированию пула закладных на земельные участки для последующего рефинансирования земельно-ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг и размещения облигаций эмиссии на фондовом рынке. Функции финансового центра, осуществляющего рефинансирование земельно-ипотечных кредитов, выдаваемых   банками,  постепенно  передаются земельно-ипотечным агентствам.  Этим самым включается механизм «запуска» процесса рефинансирования системы ипотечного кредитования и создаются условия для развития вторичного рынка ипотечного кредитования. В целях обеспечения запуска системы рефинансирования по двухуровневой модели потребуется участие государства в форме гарантии по обязательствам эмитента. 

На этом этапе важным шагом в части формирования институциональной  инфраструктуры, способной организовать рефинансирование системы земельно-ипотечного кредитования и обслуживать оборот земельно-ипотечных активов, будет являться создание основного ее звена – оператора вторичного рынка земельно-ипотечных кредитов - земельно-ипотечного агентства. Этот шаг позволит заложить организационные основы функционирования системы по двухуровневой организационно-финансовой схеме, создать надежный механизм  рефинансирования и условия для развития единого рынка земельно-ипотечных кредитов, снизить кредитные риски, и в конечном итоге повысить доступность и уменьшить стоимость кредитов. При этом   возможно  создание нескольких типов земельно-ипотечных агентств по отраслевому и территориальному принципам. Учредителями таких земельно-ипотечных агентств могли бы выступить государство (как на федеральном, так и на региональном уровнях) и банковские структуры. Создание достаточно большого количества земельно-ипотечных агентств разных типов позволит сформировать конкурентную среду для развивающегося земельно-ипотечного рынка.

По мере формирования и развития земельно-ипотечного рынка в этот процесс будет включаться широкий  круг банков. Взаимодействие банков с земельно-ипотечными агентствами в рамках системы будет осуществляться  на принципах, условиях и требованиях, которые будут выработаны и апробированы ОАО «Россельхозбанк». Эти принципы, условия и требования будут сформулированы в виде стандартов, добровольно признаваемых всеми банками-участниками системы.

Поскольку взаимодействие кредитных организаций с агентством должно осуществляться на общих принципах и условиях, то представляется целесообразным и необходимым консолидировать усилия банков - участников земельно-ипотечного рынка в формирования внешней инфраструктуры системы и, в первую очередь, ее центрального звена - земельно-ипотечного агентства. Необходимо также объединить усилия банковского сообщества и в области совершенствования действующего законодательства в сфере регулирования деятельности, связанной с земельно-ипотечным кредитованием.    

На третьем  этапе процесс создания целостной системы земельно-ипотечного кредитования сопровождается завершением формирования ее инфраструктуры за счет передачи практически всех основных функций, включая функции эмиссии, самостоятельным участникам системы – специализированным небанковским кредитным организациям (земельно-ипотечным агентствам). 

   В конечном виде система будет представлять собой совокупность значительного числа российских банков-участников системы, в которой ОАО «Россельхозбанк» будет осуществлять функции методологического организационного центра в области земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве, совершенствования методик, обобщения опыта, мониторинга и т.д.

С точки зрения предполагаемой динамики создания и последующего развития   системы можно представить следующую возможную последовательность развития событий:

1 - предоставление кредитными  организациями единичных кредитов под залог земельных участков и иной, связанной с землей недвижимостью в целях отработки условий и порядка принятия и реализации соответствующих управленческих решений (включая практическую отработку процесса выдачи закладных);

2 - формирование подсистемы первичного земельно-ипотечного кредитования (включая источники, условия и порядок финансирования земельно-ипотечных активов);

3 - развитие подсистемы  первичного земельно-ипотечного  кредитования с одновременной организацией рефинансирования части сформированных земельно-ипотечных активов;

4 - организация секьюритизации  части сформированных земельно-ипотечных  активов (выпуск кредитными организациями  собственных облигаций с залоговым обеспечением и ипотечным покрытием);

5 - развитие секьюритизации  сформированных земельно-ипотечных активов с одновременным рефинансированием и секьюритизацией земельно-ипотечных активов, приобретаемых у других кредитных организаций;

6 - формирование инфраструктуры, обеспечивающей секьюритизацию  земельно-ипотечных активов (выпуск облигаций с залоговым обеспечением и ипотечным покрытием, осуществляемый НКО ЗИА);

7 - создание единой  и целостной инфраструктуры, объединяющей  все подсистемы в рамках земельно-ипотечного рынка аграрной направленности, функционирующей на основе единых стандартов.

В соответствии с настоящей  Концепцией система земельно-ипотечного кредитования в своем законченном виде будет самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования. Однако это полностью не исключает необходимость государственной поддержки процесса организации земельно-ипотечного кредитования.

В целом процесс создания системы может занять 6 - 8 лет (первый этап – 2 года, второй и третий этапы 2-3 года каждый).

2.4. Задачи и функции  основных участников системы

Система земельно-ипотечного кредитования имеет определенную структуру, в которой объединены интересы участников рыночных отношений и которая включает в себя несколько взаимосвязанных между собой подсистем – рынок недвижимости, рынок финансово-посреднических услуг, рынок капитала (финансовый рынок), первичный рынок ипотечных кредитов и рынок ипотечных активов (ипотечных ценных бумаг). Система органично интегрируется с указанными сегментами рынка, образуя собственную инфраструктуру, обеспечивающую ее интеграцию с  данными сегментами.