Концепция системы земельно-ипотечного кредитования

Основными субъектами  земельно-ипотечного рынка и его  инфраструктуры являются: 

 1. Заемщики – сельскохозяйственные товаропроизводители (согласно Федеральному закону «О развитии сельского хозяйства), обратившиеся за получением ипотечного кредита под залог земельного участка и заключившие кредитные договоры с  кредитными организациями  или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями).  Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги – закладной.

2. Поручители - физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по  его  обязательствам. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает тем самым устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

3. Продавцы  земельных участков - физические и юридические лица, продающие находящиеся в их собственности земельные участки или земельные участки, принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

4. Кредиторы - банки и другие кредитные организации, предоставляющие земельно-ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее сопровождение и обслуживание ипотечных кредитов. Кредиторы одновременно являются источником формирования кредитной истории заемщика,    характеризующей исполнение им обязательств по договорам.  

Основными функциями  кредитора являются: предоставление земельно-ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; сопровождение и обслуживание выданных ипотечных кредитов.

5. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов - ипотечные агентства - специализированные коммерческие организации,  предметом деятельности которых является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, выкуп у первичных кредиторов земельно-ипотечных кредитов и/или, закладных, рефинансирование кредиторов, и которым предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием (ипотечных облигаций).

Агентство как оператор земельно-ипотечной системы является основным элементом самофинансируемой системы земельно-ипотечного кредитования, целевая ориентация которого – управление долгами и оперирование с ипотечными ценными бумагами и ограниченным банковской лицензией перечнем банковских операций.

Основными задачами  агентства  являются:

1. В области финансово-кредитных операций: разработка и внедрение единых земельно-ипотечных стандартов и технологий соблюдение которых является обязательным условием для выкупа земельно-ипотечных кредитов у  кредиторов; установление договорных отношений с кредитными учреждениями; выкуп у кредиторов (банков) ипотечных кредитов, соответствующих стандартам агентства, закладных или прав требования по ипотечным кредитам и формирование первичных ипотечных активов (пулов ипотечных кредитов или закладных); рефинансирование на основе установленных стандартов и требований ипотечных кредитов  путем эмиссии и размещения ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках;   привлечение средств инвесторов в сферу земельно-ипотечного кредитования путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных собственными активами (в том числе пулами ипотечных кредитов), а также поручительствами Правительства Российской Федерации и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации; обслуживание и сопровождение земельно-ипотечных кредитов, андеррайтинг (оценка степени риска кредитования); управление ипотечным покрытием; реализация системных мер по введению в рыночный оборот новых финансовых инструментов, включая институциональное обеспечение рефинансирования земельно-ипотечной системы.

2. Организационные: внедрение надежных процедур предоставления, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов; оказание содействия кредиторам в разработке доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов ипотечных программ; оказание залогодателям информационно-консультационных услуг по оформлению ипотечных договоров; выполнение функций финансового консультанта и оператора по платежам залогодателей в счет выполнения обязательств по договорам ипотеки; адаптация основных документов с учетом региональной специфики; подготовка и обоснование мер системного характера по развитию земельно-ипотечного кредитования (в форме проведения экспериментов, решения новых задач, подготовки соответствующих инвестиционных проектов и др.); обобщение опыта и подготовка методических материалов, необходимых для   кадрового обеспечения реализации региональных программ; участие в подготовке проектов ведомственных нормативных документов по реализации новых финансово-экономических концепций в сфере земельно-ипотечного кредитования.

 6. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственный орган, обеспечивающий    в соответствии с действующим законодательством государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  Единый  источник информации о правах на земельные участки на территории  регистрационного округа.  Основными функциями являются: регистрация прав на земельные участки и иную недвижимость; регистрация сделок с земельными участками (купли-продажи, ипотеки (залога), дарения, наследования и т.п.); оформление перехода права собственности на них; ведение единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; предоставление информации о правах собственности и обременениях земельных участков участникам земельно-ипотечного рынка.

7. Федеральное  агентство кадастра объектов  недвижимости – федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель.

Основными функциями  Федерального агентства кадастра объектов недвижимости являются: ведение государственного кадастра объектов недвижимости; ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения  землеустройства;   государственная кадастровая оценка земель; государственный мониторинг земель; предоставление   заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра и сведений, содержащихся в государственном кадастре объектов недвижимости; предоставление сведений о налогооблагаемой базе при исчислении земельного налога и налогов на имущество; оказание услуг в сфере землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости; государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель.

8. Землеустроительные и межевые организации – выполняют работы по формированию земельных участков, установлению их границ (межевание) и других характеристик, подготовке необходимой документации для постановки на государственный кадастровый учет

9.  Страховые  компании - выполняют функции по снижению рисков для кредиторов и инвесторов путем осуществления следующих видов страхования: имущественное страхование (страхование заложенного земельного участка); страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;   страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки (залога) (титульное страхование);  страхование риска кредитной организации;   страхование риска ухудшения качественного состояния земельных участков в результате стихийных бедствий, техногенных и антропогенных воздействий;   страхование  жизни и трудоспособности заемщика.

10. Независимые  оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки объектов недвижимости, являющихся предметом ипотеки (залога).

11. Риэлторские  организации (менеджеры по ипотечным операциям) - профессиональные посредники при осуществлении сделок на рынке недвижимости. Основные функции: оказание услуг заемщикам в оформлении сделок ипотеки (залога) и подготовке пакета документов, необходимых для представления в банк;  продажа земельных участков по поручению других участников рынка; участие в организации и проведении торгов по реализации земельных участков, на которые обращено взыскание.

12. Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг, эмитируемых кредиторами или операторами вторичного рынка. Главным образом это институциональные инвесторы -   паевые инвестиционные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, портфельные управляющие. 

13. Бюро кредитных историй – юридическое лицо, зарегистрированное в соответствии с законодательством Российской Федерации, являющееся коммерческой организацией и оказывающее в соответствии с Федеральным законом «О кредитных историях» услуги по формированию, обработке и хранению кредитных историй, а также по предоставлению кредитных отчетов и сопутствующих условий.

14. Судебная  инстанция (арбитражный суд) – защита законных прав и интересов залогодателя и залогодержателя: восстановление прав по утраченной закладной, рассмотрение исков, связанных с отказом в государственной регистрации ипотеки, признанием сделки недействительной, об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке и т.п.;

15. Обеспечивающие (инфраструктурные) звенья системы земельно-ипотечного кредитования:

• нотариат – принятие закладных в депозит при их залоге, нотариальное заверение соглашения между залогодателем и законным владельцем закладной об изменении предмета ипотеки или размера обеспечения, договора купли-продажи и других документов, требующих нотариального удостоверения в соответствии с действующим законодательством;
• юридические консультации и др. обеспечивающие юридическое сопровождение сделок ипотеки (залога) земельных участков.

 Все участники земельно-ипотечного рынка в той или иной мере сегодня уже присутствуют на нем. Задача заключается в том, чтобы обеспечить их эффективное взаимодействие. Особая роль в этом, особенно на начальном этапе создания системы, принадлежит  государству.

2.5. Развитие инфраструктуры, 
обеспечивающей функционирование системы

Построение системы  земельно-ипотечного кредитования обуславливает необходимость создания адекватной ей рыночной инфраструктуры, ее регламентации, вовлечения в процесс ипотечного кредитования множества разрозненных участников, чьи экономические интересы должны быть сбалансированными и служить основой для эффективного взаимодействия субъектов внутри системы.

Под инфраструктурой  ипотечного кредитования в настоящей  Концепции понимается совокупность разного рода элементов и их функций, общей целью которых является максимальное упрощение процедуры получения ипотечного кредита и одновременное обеспечение гарантий прав и законных интересов участников этого процесса. Инфраструктура содержит различные институты - от органов регистрации прав на недвижимое имущество до кредитных бюро и ипотечных банков. Сюда же включается и ряд функций этих институтов. 

Если говорить о рыночной инфраструктуре, то уже сделано немало - созданы необходимые правовые и  экономические предпосылки для развития земельно-ипотечного кредитования; определились  основные профессиональные участники земельно-ипотечного рынка, которые не только оформились, но и накопили определенный опыт, позволяющий построить эффективную национальную систему земельно-ипотечного кредитования, функционирующую по согласованным правилам и стандартам, принятым всеми участниками рынка.

Однако пока их деятельность не скоординирована вследствие отсутствия региональной поддерживающей инфраструктуры ипотеки. По оценкам некоторых участников рынка, расходы на обслуживание ипотечной сделки в регионе могут достигать до 10% ее стоимости из-за высокой монополизации в смежных с ипотекой отраслях. Если на столичных рынках действует много ипотечных брокеров, оценщиков и страховщиков, готовых заниматься ипотечным страхованием, то в регионах чаще присутствуют всего один-два игрока, которые устанавливают монопольно высокие цены на свои услуги. Для развития инфраструктуры земельно-ипотечного бизнеса в сельском хозяйстве необходимо решение целого комплекса смежных вопросов, нерешенность которых сдерживает возможность массового развития земельно-ипотечного кредитования. Основными из них являются: неразвитость институциональной инфраструктуры земельно-ипотечного рынка; отсутствие методики оценки земельных участков, выступающих в качестве предмета залога; отсутствие отлаженных механизмов титульного страхования и страхования земель от ухудшения или потери их плодородия  вследствие техногенных причин и форс-мажорных обстоятельств; низкая доступность информации о качественных характеристиках земельного участка; нерешенность проблемы передачи информации от ведомств занимающихся недвижимым имуществом кредитно-финансовым учреждениям и т.д. Наравне с изъянами в правовом регулировании, недостатки рыночной инфраструктуры делают риски в данной сфере избыточными.

Мировая практика показывает, что система кредитных услуг, связанных с использованием земли, может эффективно работать при наличии:

а) нормативного правового  поля (стабильность права собственности  на землю, платность землепользования, возможность купли-продажи, аренды, залога земельных участков);

б) системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрация прав и обременений);

в) земельной кадастровой  системы (учет земельных участков, мониторинг, оценка земли, сервитуты и ограничения использования земли, земельный контроль);

г) инфраструктуры, обеспечивающей формирование земельных участков (землеустройство, межевание, техническое сопровождение сделок ипотеки и т.д.);