Сделки с недвижимым имуществом в российском гражданском праве

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 «САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ  
АЭРОКОСМИЧЕСКОГО ПРИБОРОСТРОЕНИЯ»

Факультет

Юридический

Специальность

030503

Кафедра

96

К ЗАЩИТЕ ДОПУСТИТЬ

 

Декан факультета

д- р. юрид. наук, проф.				В.М. Боер
должность, уч. степень, звание		подпись, дата		инициалы, фамилия

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

на тему: Сделки с недвижимым имуществом в российском гражданском праве

Выпускную квалификационную работу выполнила

студентка группы №	90-12К				Т.В. Петрова
			подпись, дата		инициалы, фамилия

Руководитель выпускной квалификационной работы

к.ю.н.				А.А. Боер
должность, уч. степень, звание		подпись, дата		инициалы, фамилия

Рецензент выпускной квалификационной работы

к.ю.н.				М.В. Сербин
должность, уч. степень, звание		подпись, дата		инициалы, фамилия

 

Зав. кафедрой

д- р. юрид. наук, проф.				В. М. Боер
должность, уч. степень, звание		подпись, дата		инициалы, фамилия

Санкт-Петербург

2012

 

 

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава 1. Институт сделок с недвижимым имуществом………………………...6

§1. Понятие сделок с недвижимым имуществом……………………………….6

§2. Сделки с недвижимым имуществом в истории российского права……...19

Глава 2. Основание и порядок государственной регистрации сделок

с недвижимым имуществом…………………………………………………….32

§1. Понятие и правовое значение государственной регистрации сделок

с недвижимым имуществом…………………………………………………….32

§2. Порядок государственной  регистрации сделок с недвижимым имуществом………………………………………………………………………50

Заключение……………………………………………………………………….73

Список использованной литературы…………………………………………...76

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

 

Недвижимость - один из самых  ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и  сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Отличительной особенностью современного этапа развития гражданского законодательства является критический  анализ его основополагающих институтов на основании выявленных практикой  проблем их применения. Особенно пристальному вниманию цивилистов подвергаются нормы, регулирующие оборот объектов недвижимого имущества.

Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством  нормативных актов. В 2004 - 2006 годах был принят ряд федеральных законов, реформирующих действующее законодательство о недвижимости. Впервые на федеральном уровне были установлены правила инвестирования в строительство объектов недвижимости (кроме объектов производственного назначения), приняты новые Жилищный, Водный, Лесной кодексы, определен порядок перевода земель из одной категории в другую, уточнены правила государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства, которые теперь прямо указаны в качестве недвижимых вещей в ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, действующее  законодательство до сих пор изобилует  нечеткими и противоречивыми  формулировками в отношении самых  фундаментальных основ гражданского права, к числу которых принадлежат  и понятия недвижимости, недвижимого имущества, недвижимых вещей как объектов гражданских прав.

Так, обыденное сознание давно и неразрывно связало понятие  недвижимости с землей. Между тем  юридическая квалификация объектов недвижимого имущества сталкивается порой с неразрешимыми проблемами. Виной тому - отсутствие четких, законодательно установленных критериев, по которым объект может быть, безусловно, оценен как недвижимый. В результате возникает большое количество споров с регистрирующими и налоговыми органами.

Споры, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение последних лет являются одной из самых распространенных категорий дел, как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции. Вместе с тем практика применения соответствующих норм законодательства органами, регистрирующими права на недвижимость, и судебным инстанциями различных регионов не отличается единообразием.

Проблемы правового  статуса недвижимого имущества  и сделок с ним традиционно  становились предметом исследования ведущих ученых-цивилистов: Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича, Е.А. Суханова, О.М. Козырь, З.И. Цибуленко и других. Вместе с тем, труды вышеназванных ученых не содержат исчерпывающего анализа современных проблем правового статуса недвижимого имущества и сделок с ним.

Все вышесказанное предопределило актуальность темы моего дипломного исследования.

Целью моей дипломной  работы является систематизация и доступное  изложение основных положений гражданско-правовой доктрины и российского законодательства о сделках с недвижимым имуществом.

Для достижения вышеуказанной  цели мною поставлены следующие задачи:

- уяснить понятие и  квалифицирующие признаки недвижимого  имущества;

- проанализировать особенности  субъектного состава сделок с недвижимым имуществом;

- сформулировать понятие  и определить порядок государственной  регистрации сделок с недвижимым  имуществом;

- обозначить особенности  правового регулирования отдельных сделок с недвижимым имуществом;

- сформировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Объектом исследования дипломной работы являются общественные отношения, возникающие в области  обеспечения защиты законных прав и  интересов граждан при применении норм о сделках с недвижимым имуществом.

В прямой зависимости  от объекта находится предмет  исследования, который составляют:

- нормы гражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядок сделок с недвижимостью;

- практика реализации норм, предусматривающих сделки с недвижимостью;

- тенденции совершенствования гражданского законодательства.

Дипломная работа состоит  из двух глав. В первой главе уясняется  понятие и квалифицирующие признаки недвижимого имущества, анализируются  особенности субъектного состава  сделок с недвижимым имуществом. Во второй главе формулируется понятие и определяется порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Институт сделок с недвижимым имуществом

§1. Понятие  сделок с недвижимым имуществом

 

 

Недвижимость – одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: “недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое”¹.

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям:

Во-первых, отчуждение и  приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами², доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. “Государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством”³.

Во-вторых, предусматривается  различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи⁴ и вещи, от которых собственник отказался⁵.

В-третьих, ипотека может  быть установлена только в отношении  недвижимых вещей⁶.

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве  собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей¹, споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика², а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца³.

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, называют следующие признаки недвижимости⁴:

- это вещь, предмет  материального мира. В литературе  данный признак еще называют  как “физическая осязаемость”⁵; в дореволюционной юридической литературе как “самое свойство имущества недвижимого - нельзя его скрыть подобно движимости”⁶. Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: “имущество недвижимое является более важным, нежели движимое”, обладающее большей ценностью, это “имущество, имеющее господство над движимым”, “соотносящееся с движимым как главное”⁷;

- индивидуально-определенное  имущество;

- незаменимое имущество;

- обладающее прочной  связью с землей, перемещение,  которого без несоразмерного  ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актам. Данный признак выделяется еще дореволюционными цивилистами, однако, с одной оговоркой: “Нет необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физическою неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот”¹.

В юридической литературе выделяются также следующие смежные  признаки: многократное использование  в процессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость; детальная  регламентация сделок с недвижимостью  государственными органами².

Исходя из перечисленных  признаков в литературе дается следующее  определение недвижимости: недвижимыми  вещами являются индивидуально-определенные, физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей³; недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота¹.

Обратимся к легальному определению недвижимости. Согласно п. 1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество².