Сделки с недвижимым имуществом в российском гражданском праве

Федеральным законом  от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ³ в пункт 1 статьи 130 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Перечень объектов недвижимого имущества был дополнен “объектами незавершенного строительства”, тем самым законодатель положил конец спорам вокруг определения незавершенных объектов как объектов недвижимости. Далее, Федеральным законом от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ⁴ в из п.1 ст.130 ГК РФ был исключены “обособленные водные объекты”; Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ⁵ из п.1 ст.130 ГК РФ были исключены “леса, многолетние насаждения” тем самым российский законодатель воплотил в закон предложения сделанные в Концепции реформирования законодательства о недвижимости¹.

Как видно из легального определения недвижимости, законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории:

а) земельные участки, участки недр, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;

б) объекты, прочно связанные  с землей, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В.В. Витрянский отмечает², что с точки зрения Гражданского кодекса базовое понятие “недвижимая вещь” (недвижимое имущество), на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о четырех категориях недвижимого имущества:

- недвижимые вещи по  своим природным свойствам: земельные  участки, участки недр;

- недвижимость по признаку  неразрывной физической и юридической  связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;

- недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания, космические  объекты;

- недвижимость, отнесенная  иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности³, которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, кондоминиумы, объекты незавершенного строительства.

По итогам применения положений Гражданского Кодекса  РФ о недвижимом имуществе – была разработана Концепция реформирования законодательства о недвижимости (часть  из положений, которой уже нашли  свое законодательное закрепление). В частности в Концепции были сделаны следующие выводы:

Во-первых, что определение  недвижимой вещи, содержащееся в ст.130 ГК РФ¹, вряд ли нуждается в пересмотре.

Во-вторых, авторы предложили исключить из объектов недвижимого  имущества леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты, а также предприятия, добавленные в общий перечень ст.132 ГК РФ². И леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты – уже исключены из перечня недвижимости.

В-третьих, было предложено внести в список объектов недвижимости кодифицированного гражданского закона некоторые дополнения в виде комплекса недвижимого имущества, помещений (жилых и нежилых).

В юридической литературе не все данные предложения нашли  одобрения, и, прежде всего, определение  “недвижимости”. По мнению отдельных исследователей, такое определение необходимо видоизменить с “общего” - на простое перечисление объектов недвижимости, по примеру ряда зарубежных стран³, то есть фактически исключить из закона общее понятие недвижимости, оставив список недвижимых вещей.

На мой взгляд, нет  необходимости исключать общую  формулировку недвижимости, как и  нет необходимости исключать  упоминание триединого понятия “недвижимая  вещь – недвижимое имущество –  недвижимость”, по поводу чего звучат предложения в теории права⁴. Как видно из текста статьи 130 ГК РФ⁵, понятие “недвижимой вещи” - является синонимом “недвижимости”, “недвижимого имущества” и призвано исключить ошибки правоприменения.

Что же касается известного спора о недопустимости одновременного использования применимо к недвижимости “имущество” и “вещи” здесь необходимо учитывать, что в ГК РФ изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в известной степени искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются, прежде всего на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно, поэтому ст. 131 ГК РФ¹ называется “Государственная регистрация недвижимости”, хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК РФ², посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин “имущество”³. Кроме того, ученые указывают на то, что в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина “недвижимое имущество”, которым вытесняется понятие “недвижимая вещь”⁴.

Указание же на прочную связь с землей – основной признак недвижимости, указывающий на базисный вид недвижимого имущества – землю, земельные участки. Тем самым законодатель выделяет критерий классификации недвижимого имущества, и его основной признак.

Сделкой называется действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Так как сделка является действием человека, в ней обязательно присутствует воля, направленная на достижение определенной цели, из-за которой человек действует. Эта воля – основание сделки. Правом оценивается только изъявленная воля.

Как указано в ст. 153 ГК РФ при совершении сделки действия направлены не только на возникновение, но и на изменение и прекращение  прав и обязанностей¹. “Они опосредствуют динамику отношений”, указывает Р. О. Халфина. Она отмечает, что “если заключен договор найма жилого помещения, но из-за изменившихся обстоятельств наниматель в этом помещении больше не нуждается, то отказ от договора является сделкой, к которой должны быть применимы все правила, относящиеся к сделкам. Сделкой является также согласие наследника принять наследство. Оно влечет за собой возникновение соответствующих прав и обязанностей, связанных с полученным в наследство имуществом”².

А. Д. Корецкий обращает внимание на следующие изъяны в определении  понятия сделки. Первый состоит в  том, что любая сделка вопреки  определению ст. 153 ГК РФ³ состоит не из одного, а из целой совокупности поведенческих действий. Второй изъян заключается в том, что в определении понятия законодатель смещает смысловой акцент на субъективный момент – намерение сторон породить юридические последствия; правоприменительная же практика придает большое значение объективному моменту – соблюдение условий действительности сделки и, прежде всего – ее соответствие закону. При более пристальном анализе обнаруживаются и другие дефекты определения понятия сделки. Например, ст. 153 ГК РФ⁴ в качестве сделок рассматривает только действия граждан и юридических лиц, но есть еще иностранные граждане, лица без гражданства, Российская Федерация, муниципальные образования, предприниматели без образования юридического лица, крестьянские (фермерские) хозяйства. Они не названы в качестве субъектов, чьи действия могут рассматриваться как сделки, хотя их сделкоспособность ни у кого не вызывает сомнения⁵. Как не вспомнить слова Декарта “Определяйте значение слов, и вы избавите свет от половины его заблуждений”.

Согласно ГК, стороны  свободны в выборе того или иного  способа выражения воли, они могут быть предусмотрены законом или соглашением сторон.

Основное разграничение  сделок, закрепленное в ст. 154 ГК РФ¹ сводится к их делению на односторонние и двух- или многосторонние. В односторонней сделке выражена воля одного лица (например, при завещании недвижимости). Ничья воля здесь не присутствует, завещатель единолично определяет условия завещания. Поэтому редакцию ч. 2 ст. 154 ГК РФ², где отмечено, что эта сделка происходит: “в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон…” следует признать не совсем удачной. Соглашение предполагает выражение воли двух сторон. Возможно, законодатель имел в виду, что для исполнения сделки иногда необходимо иметь соглашение лица, исполняющего волю, выраженную в сделке. Так, доверенность рассматривается как односторонняя сделка, однако для реализации отношений необходимо соглашение лица, которому выдана доверенность. Возложить своими односторонними сделками обязанность на другое лицо возможно только в тех случаях, когда на этот счет есть прямое указание в законе или в соглашении. На односторонние сделки распространяются общие положения об обязательствах и договорах.

Двухсторонней сделкой  признается сделка, в которой участвует  согласованная воля более двух сторон. Двух- и многосторонние сделки называются договорами. В то же время следует признать, что “термины “сделка” и “договор” имеют двоякое значение. Так называют, во-первых, основания возникновения, изменения или прекращения правоотношения и, во-вторых, само правоотношение, которое порождает указанное основание. В этом смысле законодатель говорит о сделках (договорах) купли-продажи, подряда, аренды и др.”, указывает М.И. Брагинский³.

Сделка по отношению  к договору выступает как более  общее (рядовое) понятие: их соотношение  определяется формулой “любой договор – это сделка, но не любая сделка это договор”. Осуществление сделки может быть поставлено в зависимость от наступления или ненаступления определенных обстоятельств, относительно которых сторонам неизвестно, наступят они или нет. Такие сделки называются условными. Соответственно различаются сделки с отменительными или отлагательными условиями.

Так, если собственник  здания заключил договор о сдаче  его в аренду с тем, что он будет  прекращен, если ему не выдадут лицензию, разрешающую открыть в здании чебуречную – это будет сделка с отменительным условием. И с отлагательным условием, если собственник заключает с фермерским хозяйством договор на обеспечение его мукой, маслом, мясом, при условии, если он получит право на открытие чебуречной.

Возможность или невозможность наступления обязательств, в зависимости от которых поставлено совершение сделки, должны быть неизвестны обеим сторонам, не должны от них зависеть. Условие относится к будущему, если оно наступило, хотя об этом стороны не знали, сделка считается заключенной. Стороны могут установить срок, в течение которого условие наступает или не наступает. Статья 157 ГК РФ¹ защищает интересы участников условной сделки. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой это не выгодно, то оно считается наступившим. И, напротив, если условию недобросовестно содействовала сторона, для которой его наступление выгодно, условие признается ненаступившим.

По соотношению возникающих  из сделки прав и обязанностей сторон различают возмездные и безвозмездные сделки. Возмездная сделка означает, что лицо, принимая на себя определенные обязанности, рассчитывает получить соответствующую компенсацию. Безвозмездная сделка порождает правоотношение, по которому имущественное лежит лишь на стороне, которой никакого встречного удовлетворения не причитается.

С учетом момента, с которого сделка считается совершенной, различают  консенсуальные и реальные сделки. Консенсуальная сделка считается совершенной  с момента достижения соглашения между сторонами, а реальной считается сделка, для совершения которой наряду с достижением соглашения между сторонами, требуется так же передача имущества.

Сделки различаются  также по степени с основаниями, по которым они возникли. В подавляющем  большинстве сделки связаны с таким основанием. Это значит, что если изменилось или отпало основание, соответственно изменяется или прекращается сделка. Такие сделки называются казуальными (от латинского “кауза” - причина). Сделки, не зависящие от породившего их основания, называются абстрактными. “Способ выражения волеизъявления называется формой сделки… юридическое значение формы:

1) для условий деятельности¹;

2) для ее содержания²;

3) для доказывания  прав и обязанностей сторон”  указывает М.Н. Илюшина³.

В ст. 158 ГК РФ предусмотрено две формы сделок: устная и письменная⁴. Закон не устанавливает замкнутого круга сделок. Письменная форма, простая или нотариальная, предусматривается для определенных видов сделок. Если такая форма не установлена законом, подзаконным актом, соглашением сторон, то сделка может быть совершена устно. Молчание, как правило, не может рассматриваться как выражение воли совершить сделку. Лишь в случаях, установленным законом или соглашением сторон, ему придается такое значение. Для этого должны быть точно установлены условия, при которых молчание рассматривается в таком качестве.

Письменная форма сделки означает составление документа, выражающего  его содержание и подписанного лицом, совершающим сделку, или ненадлежащее уполномоченным им лицом. Письменной формой может быть единый документ, подписанный сторонами, либо обмен письмами, телеграммами, другими средствами связи, позволяющими установить, что документ исходит от участника сделки.

Отсутствие печати, специального бланка и других реквизитов не считается по общему правилу нарушением требований к форме сделки. Эти реквизиты рассматриваются как “дополнительные требования”, а потому становятся обязательными только в силу соответствующего указания в законе, ином правовом акте, соглашении.

Кодекс учел практику применения современных способов факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования электронно-цифровой подписи. Однако их использование признается допустимым, если в законе, ином правовом акте, соглашении сторон не будет установлена сама возможность подобных подписей и определенный порядок. В ст. 160 ГК РФ указываются основания для того, чтобы сделка была подписана не лицом, совершающим ее, а другим гражданином по его просьбе¹. Подпись последнего должен засвидетельствовать нотариус или другое должностное лицо, имеющее право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать его собственноручно. При выступлении от имени юридического лица данное правило не применяется.