Сделки с недвижимым имуществом в российском гражданском праве

В то же время в рамках судебного процесса государственная  регистрация не связывает суд  в качестве исключительного, неопровержимого доказательства права на недвижимую вещь. Это означает, что если в рамках исследования всей совокупности доказательств суд придет к выводу о том, что, несмотря на государственную регистрацию, зарегистрированный правообладатель не имеет права на соответствующую недвижимую вещь, суд принимает решение, основываясь на представленных доказательствах, которые, таким образом, выигрывают судебную конкуренцию с государственной регистрацией как доказательством, подтверждающим субъективное право на недвижимое имущество.

С процессуальной точки  зрения в процессе доказывания правообладатель  должен оспаривать не саму запись о  государственной регистрации, а  зарегистрированное право. Это объясняется  тем обстоятельством, что государственная  регистрация, в силу ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость¹, является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Подобный подход к формулированию исковых требований нашел закрепление и в судебно-арбитражной практике¹.

Институт государственной  регистрации урегулирован, прежде всего, нормами ГК РФ, а также Закона о государственной регистрации прав на недвижимость. Встает вопрос о правовой природе этих норм, их отраслевой принадлежности.

На государстве лежит  конституционная обязанность обеспечить защиту собственности². Это определяет наличие публично-правового интереса в нормальном функционировании рынка, защите прав его участников. Однако рынок недвижимости обладает определенными особенностями, которые обусловлены спецификой предмета сделок купли-продажи недвижимых вещей, их индивидуально-неповторимыми особенностями. М.А. Ковалевский справедливо отмечает, что “если предмет договора обладает существенно индивидуальными признаками - теми, что не присущи иному товару, предлагаемому рынком (товары на рынке не являются однородными), то подобный рынок также несовершенен. Таким рынком является рынок недвижимого имущества - данное имущество достаточно индивидуально. Ввиду этого законодатель установил специальное правило, в соответствии с которым цена на недвижимое имущество является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества”³. К сказанному остается добавить, что законодатель, руководствуясь особыми свойствами таких объектов гражданского права, как недвижимые вещи, помимо установления общего нормативного требования о существенном условии договора купли-продажи недвижимости, посчитал необходимым установить и форму публичного контроля за совершаемыми с недвижимыми вещами сделками и переходом прав на недвижимость - институт государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация - это процедура, которая предполагает существование отношений между государством в лице его регистрирующих органов и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтверждения прав на недвижимость и сделок с ним. Эти отношения можно охарактеризовать как отношения властеподчинения, поскольку в данном случае субъекты находятся в неравном положении. Осуществляя акт регистрации, государственный орган реализует властные полномочия. Таким образом, государственная регистрация - это форма публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью, как справедливо заметил В.Ф. Яковлев, выступает в данном случае в качестве формы, которая используется для обозначения, обеспечения и защиты публичных интересов в сфере действия гражданского права¹.

Таким образом, государственная  регистрация прав и сделок, возникающих  в результате действий, имеющих гражданско-правовой характер, демонстрирует проникновение  публичного права в сферу частного права, взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества.

Принятие Закона о государственной регистрации прав на недвижимость оказало столь существенное влияние на развитие гражданского законодательства, что в юридической литературе появились суждения о появлении новой отрасли права - регистрационного права. По утверждению А.Р. Кирсанова, предметом правового регулирования такового “являются общественные отношения, возникающие в процессе осуществления регистрационной деятельности”¹, а “отношения, возникающие в процессе регистрации прав, регулируются методом императивных предписаний”². Это дает основание для вывода о том, что “регистрационное право выступает как комплексная отрасль российского права, имеющая свой предмет регулирования”³.

Более точной представляется позиция, высказанная М.Г. Пискуновой, по мнению которой “взаимосвязанные нормы о государственной регистрации образуют в системе права самостоятельный правовой институт, регулирующий совокупность отношений, возникающих при приобретении прав на недвижимость и их регистрации в процессе правоприменительной деятельности учреждений юстиции”⁴. По своей правовой природе этот институт является институтом административного права.

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью осуществляется Федеральной регистрационной службой (Росрегистрацией), подведомственной Министерству юстиции РФ.

Контроль за деятельностью  органов по государственной регистрации, направленный на обеспечение установленного порядка государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заключается в проверке соблюдения данными органами⁵:

- сроков рассмотрения  заявлений;

- Правил ведения Единого  государственного реестра прав, в том числе в части соблюдения  требований по обеспечению создания  и функционирования системы ведения  указанного реестра в электронном виде;

- Федеральной программы  создания системы государственной  регистрации прав;

- правил предоставления  информации о зарегистрированных  правах;

- Правил ведения дел  правоустанавливающих документов  и книг учета документов.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии вправе проводить и иной контроль за соблюдением регистрационного законодательства. Важно, чтобы данный контроль не являлся вмешательством в регистрационно-правовую деятельность. При осуществлении государственной регистрации государственный регистратор должен руководствоваться только законом.

Росрегистрация является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в  сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации  общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Основной задачей Росрегистрации является: обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Росрегистрация обладает следующими полномочиями:

- осуществляет государственную  регистрацию прав на объекты  недвижимого имущества и сделок  с ним в случаях и порядке,  установленных законодательством  Российской Федерации;

- координирует работу  по созданию органов по регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним и осуществляет  правовой контроль их деятельности;

- обеспечивает соблюдение  правил ведения ЕГРП, а также  создание и функционирование  системы ведения указанного Реестра в электронном виде.

Деятельность, осуществляемая Федеральной регистрационной службой, является правоприменительной деятельностью, которая осуществляется в виде издания  индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений по поводу недвижимого имущества. Эта деятельность включает в себя совокупность действий регистрирующего органа, направленных на проверку действительности и законности регистрируемого права и его признания. В этом смысле государственная регистрация представляет из себя процедуру, состоящую из множества действий регистрирующего органа. Процедура государственной регистрации сделок и прав на недвижимость установлена Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. В соответствии со ст. 13 указанного Закона¹. Эта процедура состоит из пяти этапов:

1) прием документов, представляемых  для регистрации прав и сделок;

2) правовая экспертиза  представленных документов и  проверка сделки на соответствие  закону;

3) установление отсутствия  противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на регистрируемый объект недвижимости, а также иных оснований для отказа либо приостановления государственной регистрации;

4) внесение записей  в ЕГРП;

5) совершение надписей  на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация  осуществляется путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно и датой государственной регистрации считается день внесения такой записи. Удостоверение проведенной государственной регистрации производится путем выдачи свидетельства о государственной регистрации. Форма свидетельств о государственной регистрации прав устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав. В то же время те формы свидетельств о государственной регистрации, которые были введены отдельными субъектами Российской Федерации и администрациями городов до введения единой формы свидетельства, считаются юридически действительными. Что касается государственной регистрации договоров и сделок с недвижимым имуществом, то таковая удостоверяется путем совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Процедура государственной регистрации начинается на основании заявления правообладателя, сторон договора либо уполномоченного ими лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (нотариально удостоверенной). В том случае, если государственной регистрации подлежат права, которые возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, то заявление о государственной регистрации подается тем лицом, в отношении которого приняты указанные акты.

Если одна из сторон проявляет недобросовестность и уклоняется от государственной регистрации прав, то другая сторона вправе требовать регистрации на основании судебного решения. При этом на ту сторону, которая уклоняется от государственной регистрации, возлагается бремя убытков, которые возникли в результате приостановления государственной регистрации прав.

Важной гарантией защиты владельцев вещных прав от возможных  злоупотреблений со стороны регистрирующих органов является запрет на истребование дополнительных документов, не предусмотренных Законом о регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации¹.

В том случае, если государственной  регистрации подлежат права на недвижимость, принадлежащую Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, то от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане. Порядок представительства от публичного образования в этом случае установлен Постановлением Правительства РФ от 31 августа 2000 г. № 648 “Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности”².

Регистрационные действия прав на недвижимость и сделок с  нею начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав, то есть сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт государственной регистрации (внесения записи в указанный Единый государственный реестр) означает, что с этого официального (законного) момента лицо, на имя которого зарегистрировано соответствующее право, имеет установленные законом возможности распоряжаться этим правом, а третьи лица не вправе нарушать это право своими незаконными действиями (бездействием)³.

Одним из условий проведения государственной регистрации является уплата заинтересованным лицом государственной  пошлины. При этом оплата пошлины  должна быть произведена до государственной регистрации, а документ, удостоверяющий оплату пошлины, должен быть представлен в регистрирующий орган вместе с заявлением о государственной регистрации. Размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимость установлен Налоговым кодексом РФ, а порядок ее взимания и зачисления в государственный бюджет устанавливается Правительством РФ. До 1 января 2005 г. размер платы за соответствующую регистрацию устанавливался субъектами Российской Федерации, но не выше максимального размера платы, определенного Правительством РФ.

Государственная регистрация  прав на недвижимость должна быть осуществлена в месячный срок с момента подачи заявления. Вместе с тем необходимо отметить, что проведенная в рамках административной реформы реорганизация деятельности учреждений по регистрации прав на недвижимость весьма негативно оценивается участниками рынка недвижимости. Обусловлено это целым рядом обстоятельств. Во-первых, в целом эта реформа привела к увеличению ставок взимаемой за государственную регистрацию пошлины. Во-вторых, с проведением реформы оказалась утраченной возможность сокращенных сроков государственной регистрации за дополнительную плату. В-третьих, поскольку взимаемые за государственную регистрацию пошлины полностью поступают в государственный бюджет, учреждения по регистрации лишились средств на развитие.