Сделки с недвижимым имуществом в российском гражданском праве

Как установлено материалами  дела, соглашение о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением не было зарегистрировано в ЕГРП, следовательно, являясь ничтожной сделкой, не могло  породить таких правовых последствий, как переход права собственности на спорный объект к гр-ке М.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи  спорного объекта с гр-м З. гр-н  А. являлся законным правообладателем квартиры, ему ничто не препятствовало распорядиться принадлежащим ему имуществом.

Суд поддержал позицию  Управления, отказал в удовлетворении иска, дополнительно сославшись на ст. 1112 ГК РФ, согласно которой в состав наследственного имущества входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Согласно ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В связи  с тем, что дополнительное соглашение и переход права на спорный объект не были зарегистрированы в установленном законом порядке, спорная квартира не вошла в наследственную массу, открывшуюся после смерти гр-ки М. Следовательно, указанная недвижимость не может выступать объектом правопритязаний со стороны истца.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, жалобу гр-на Г. без удовлетворения.

5. Право  собственности на земельный участок,  предоставленный гражданину под  объектом незавершенного строительства в порядке ст. 36 ЗК РФ, не возникает. В этом случае невозникшее право судебной защите не подлежит.

В Котласском районном суде Архангельской области  состоялось судебное разбирательство  по заявлению гр-на С. о признании  права собственности на земельный  участок.

При рассмотрении дела было установлено.

Распоряжением главы администрации МО «К» в  рамках ст. 36 ЗК РФ в собственность истца был передан земельный участок. В настоящее время на нем расположен объект незавершенного строительства. Регистрирующий орган отказал гр-ну С. в проведении государственной регистрации права собственности на землю. Пытаясь узаконить свои права на земельный участок в судебном порядке, гр-н С. обратился с настоящим иском.

Суд отказал в удовлетворении заявленного  требования по следующим причинам. В соответствии со ст. 2 ГПК РФ задачей гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан.

Согласно  ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданского права является его признание. При этом признание права возможно в случае его нарушения, оспаривания иными лицами. Истцом не доказан факт наличия у него права на земельный участок, подлежащего защите.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено гражданам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения. Приведенный в данной норме перечень является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию. Незавершенный строительством объект не входит в перечень недвижимости, собственники которой имеют исключительное право на приобретение вышеуказанных земельных участков, так как не идентичен зданиям, строениям или сооружениям.

Как следует из положений вышеуказанной нормы, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется собственнику объекта недвижимого имущества для определенных целей, а именно эксплуатации здания, строения, сооружения. Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ здания, строения, сооружения являются объектами капитального строительства. При этом право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ). Особенностью незавершенного строительством объекта является то, что он не может быть использован в качестве здания, строения, сооружения, поскольку не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Данный объект носит временный характер.

Таким образом, в рамках ст. 36 ЗК РФ приватизация земельного участка под незавершенным строительством объектом не допускается. Следовательно, договор купли-продажи, на котором истец основывает свои требования, противоречит нормам действующего законодательства, является недействительным, не порождает возникновение права гражданина, которое может быть защищено (признано) в судебном порядке.

Из вышеперечисленных  примеров судебной практики можно сделать вывод о том, что в основном суд отказывает в удовлетворении исковых заявлений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что составляет 96,5 % и обосновывает это тем, что граждане, обратившиеся в суд с исковыми требованиями ссылаются на пункты закона, которые, по их мнению, указывают на защиту их законных прав и интересов. И лишь в очень редком случае удовлетворяет заявленные требования, что составляет 3,5 % из 86 заявлений.

 

 

 

 

Заключение

 

 

Не существует исчерпывающего списка сделок с недвижимым имуществом, т. к. граждане и юридические  лица свободны в заключении договора, а стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК). Стороны так же могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Если ещё учесть количество возможных участников и предметов сделок с недвижимым имуществом, то список сделок с недвижимостью ещё более увеличивается. К сожалению в рамках этой работы невозможно было проанализировать, и даже просто рассмотреть большую часть сделок с недвижимым имуществом, даже все основные и наиболее распространенные из них. За рамками данной работы остались такие интересные темы как земельные отношения, сервитуты, ипотека, обращение взыскания на жильё и другие. Однако поставленные задачи в основном считаю достигнутыми. Были рассмотрены и детально проанализированы сущность сделок с недвижимым имуществом, их отдельные виды и специфика.

Несмотря на все имеющиеся проблемы, сделки с  недвижимостью способны сегодня приносить ощутимые результаты: приносить доходы, помогать разрешению жилищной проблемы в стране, служить инструментом для надёжного размещения свободных средств и др.

К несомненным  достижениям законодательства в  отношении сделок с недвижимым имуществом следует отнести появление института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С его помощью удалось сильно сбить волну мошеннических сделок на рынке недвижимости и защитить правообладателей и участников сделок от криминального воздействия.

Имеются и явные  пробелы и недоработки в законодательстве, касающемся сделок с недвижимым имуществом. Большое количество споров по договорам  долевого участия в строительстве  многоквартирного дома (договоры инвестирования, совместной деятельности и т. п.) говорит о законодательной неурегулированности данного вида отношений. В законе следует уделить внимание такому договору и отдельно его поименовать. Необходимо детальное определение в законе прав и обязанностей сторон по таким договорам. Это привлекло бы дополнительное количество заказчиков на строительство жилья. Послужило бы реализации конституционного права на жилище, гарантированного статьёй 40 Конституции РФ.

Считаю необходимым  принятие специального закона о риэлтерской  деятельности. Действующее в настоящее время на рынке недвижимости огромное количество риэлтерских фирм ни за что в сущности не отвечает. Клиентов же они привлекают обещаниями надёжности. Государство, по моему мнению, должно возложить на профессиональных участников обязательства на компенсацию возможных убытков. Сделать это можно, например, через обязательное страхование профессиональной ответственности участника рынка недвижимости. Ограничивать при этом права граждан на возможность самим совершать сделки с недвижимостью не стоит, точно так же как и возврат обязательного нотариального удостоверения всех видов сделок с недвижимостью, на котором так настаивают нотариусы.

Желательно  появление единого кодифицированного  законодательного акта по типу Земельного Кодекса РФ, обобщающего всю специфику сделок с недвижимым имуществом, гарантирующим права непрофессиональных участников рынка недвижимости как потребителей товаров и услуг.

Реализация Федерального Закона “О нотариате и нотариальной деятельности в Российской Федерации” будет способствовать:

- наиболее полному обеспечению реализации гражданами и организациями своих имущественных и иных законных прав и интересов;

- приданию гражданско-правовым отношениям стабильного, бесконфликтного и законного характера, ускорению гражданского оборота имущества;

- усилению роли нотариата как института превентивного правосудия, снижению нагрузки на суды;

- обеспечению доступности нотариальной помощи, беспрепятственного доступа граждан к правовым инструментам защиты, равного высокого уровня нотариальной защиты прав на всей территории Российской Федерации;

- усилению ответственности нотариусов и нотариальных палат за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей;

- повышению общего уровня правовой культуры и правовой защищенности граждан;

- повышению уровня доверия к государству.

В связи с принятием  Федерального Закона потребуется признание утратившими силу, приостановление, изменение, дополнение и принятие ряда нормативных правовых актов Российской Федерации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

 

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. М.: Омега-Л. 2008. 63 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994. М.: Омега-Л. 2012. 473 с.
3. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995. М.: КноРус. 2011. 64 с.
4. Гражданско-процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ. М.: Проспект, КноРус, 2011. 192 с.
5. Федеральный закон Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.97 г. (ред. от 12.12.2011) (с изменениями и дополнениями, вступающими в силу с 07.03.2012) № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30.
6. Федеральный закон Российской Федерации “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.98 г. № 102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 29.
7. Федеральный закон Российской Федерации “О внесении изменений в федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 29.12.2004 г. № 196-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1).
8. Федеральный закон Российской Федерации “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации” от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1).
9. Федеральный закон Российской Федерации “О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации” от 03.06.2006 г. № 73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 23.
10. Федеральный закон Российской Федерации “О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации” от 04.12.2006 г. № 201-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 50.
11. Постановление Правительства Российской Федерации “Опросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности” от 31.08.2000 г. № 648 // Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. № 37.
12. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.07.2003 г. № 1048/03 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. № 12.
13. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации “Об утверждении методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации” от 15.03.2000 г. № 91 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2000. № 4.
14. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации “Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам” № 289, Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 235, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг № 290 от 16.11.2000 г. // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2000. № 48.
15. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации “Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения” от 06.08.2001 г. № 233 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. № 35.
16. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации “Об утверждении методических рекомендация по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 01.07.2003 г. № 184 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2002. № 11.
17. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации “Об утверждении методических рекомендаций порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество” от 25.03.2003 г.  № 70. Экспресс-закон. 2003. № 29-30.
18. Определение Конституционного Суда Российской Федерации “Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества “РЕБАУ АГ” на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации” от 05.07.2001 г. № 132-О. 2002. № 1.
19. Закон Союза Советских Социалистических Республик “Об охране и использовании памятников истории и культуры” от 29.10.1976 г. № 44. Ст. 628 (с изм. и доп., внесенными Указом президиума Верховного Суда Союза Советских Социалистических Республик от 21.09.1983) // Ведомости Верховного Суда Союза Советских Социалистических Республик. 1983. № 39. 
20. Собрание Узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства, издаваемое Народным Комиссариатом Юстиции РСФСР. 1917. № 1. Ст. 3 (Декрет Всероссийского Центрального Исполнительного Комитета “О земле” от 27.10.1917 г. № 1. Ст. 3.)
21. Собрание Узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства, издаваемое Народным Комиссариатом Юстиции РСФСР. 1922. № 70. (Принятие Гражданского кодекса РСФСР).
22. Основы гражданского законодательства союза СССР и республик от 31.05.1991 № 2211-1 // Ведомости СНД и ВС СССР 26.06.1991. № 26.

 

 

Учебные пособия  и монографии:

1. Абова Т.Е. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин. М.: Юрайт. 2010. 928 с.
2. Абова Т.Е. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ. М.: Юрайт. 2012. 928 с.
3. Беляев И.Д. Истории русского законодательства. Спб.: Лань. 1999. 639 с.
4. Брагинский М.И. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.П. Звеков, Е.А. Суханов, К.Б. Ярошенко, Под общ. ред.: В.П. Карпович. М.: Фонд “Правовая культура”. 1995. 597 с.
5. Брагинский М.И. Постатейный комментарий к Федеральному закону Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” 2-е изд., испр. и доп. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, Г.Ю. Елизарова, Е.А. Киндеева, Н.И. Клейн, П.В. Крашенинников, Л.Ф. Лесницкая, В.В. Огородников, Э.Н. Ренов, В.В. Чубаров, К.Б. Ярошенко, Под общ. ред.: П.В. Крашенинников. М.: Спарк. 2001. 266 с.
6. Брагинский М.И. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. I (постатейный). 3-е изд., испр., доп. и перераб. С использованием судебно-арбитражной практики / М.И. Брагинский, В.В. Безбах, Г.Е Авилов, Под. ред.: О.Н. Садикова. М.: ИНФРА-М. 2006. 1062 с.
7. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут. 2010. 780 с.
8. Витрянский  В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции. Расчеты. Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Центр деловой информации еженедельника “Экономика и жизнь”. 1996. 208 с.
9. Витрянский В.В. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. Ред. В.В. Витр</sp