Сделки с недвижимым имуществом в российском гражданском праве

Основная идея разработки проекта федерального закона “О нотариате и нотариальной деятельности в Российской Федерации” заключается в необходимости реформирования и совершенствования института нотариата как одного из инструментов защиты прав и законных интересов граждан¹.

Целями законопроекта являются:

- более точное и однозначное раскрытие понятия и предназначения нотариата как публично-правового института, формирование такой системы нотариата, которая в полной мере соответствовала бы интересам и потребностям общества;

- обеспечение доступности нотариальной помощи для граждан и организаций, в том числе в малонаселенных и труднодоступных районах;

- уточнение оснований приобретения, приостановления и прекращения статуса нотариуса; совершенствование процедуры допуска к нотариальной деятельности, обеспечение ее объективности и прозрачности;

- подробная регламентация организации нотариальной деятельности;

- определение порядка хранения нотариальных архивов;

- уточнение вопросов обязательного страхования нотариальной деятельности, пенсионного, медицинского и социального страхования нотариуса;

- более полная и четкая регламентация правил совершения нотариальных действий, порядка и размеров их оплаты;

- определение оснований и видов ответственности нотариусов и нотариальных палат, усиление контроля за их деятельностью, в том числе со стороны органов государственной власти, закрепление публично-правового статуса нотариальных палат.

Одно из предложений инициаторов реформы из Минюста – делегировать нотариусам ряд новых полномочий. К примеру, дать возможность сопровождать сделки с недвижимостью, сделав так, чтобы к нотариусу гражданам было обращаться экономически и юридически более выгодно, чем к риэлтеру. При этом предполагается, что такие сделки не будут иметь обязательную нотариальную форму.

Уместно посмотреть, как  это происходит в Европе. При сделке с недвижимостью стороны обращаются к конкретному нотариусу с  определенными пожеланиями. Волеизъявление сторон специалист излагает в форме договора, при составлении которого отслеживается все: к примеру, операции с данной недвижимостью на протяжении многих лет. И, разумеется, проверяется юридическая чистота объектов.

Во многих европейских  странах, чтобы решить вопрос купли-продажи недвижимого имущества, достаточно обращения исключительно к нотариусу. Ведь именно он собирает для сделки все документы, составляет договор между сторонами, удостоверяет его. После этого данный документ становится для сторон законом, который может быть оспорен в суде только если какая-то из сторон не выполняет условия соглашения.

Плюс к этому в  некоторых странах средства, составляющие цену сделки, временно аккумулируются у нотариуса. После подписания бумаг  они возвращаются одной из сторон за вычетом нотариального тарифа и налогов, которые сам нотариус платит государству. Заключенной же сделка считается не как у нас – с момента государственной регистрации – а с момента ее нотариального удостоверения. Дальнейшей регистрацией занимается не покупатель, а опять же нотариус, который как специалист общается с другим специалистом – государственным регистратором¹.

Представляется, что такой  опыт было бы уместно распространить и у нас в стране. И вот  почему: у любого российского частнопрактикующего нотариуса куда больше полномочий, чем у риэлтера. Нотариусы и сегодня являются исполнителями ряда государственных функций, которых у специалистов по операциям с недвижимостью нет и никогда не было. Если же европейская практика будет учтена, нотариус сможет по запросу получать все документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, наличие наложенных на них арестов и обременений и т.п. Любой здравомыслящий человек в таком случае придет к очевидному выводу, что на самом деле ему выгоднее иметь дело именно с нотариусом, а не с посредником, который, к тому же, де-юре ни за какие собственные действия ответственности не несет.

Конечно, для граждан  все это будет не бесплатно. В  идеале уместно было бы ввести регрессивную ставку – чем выше стоимость недвижимости, тем меньший процент от стоимости сделки стороны должны уплатить нотариусу. Разумеется, с точки зрения рынка такой процент должен быть ниже, чем сейчас берут за свои услуги риэлтеры (по разным оценкам, в среднем 4-7% стоимости сделки).

Имеется и другой, более  общий, аргумент. Задуманные преобразования в сфере нотариата можно смело  назвать одной из составляющих частей судебной реформы. Ведь нотариус является важным звеном, который способствует, чтобы судьи рассматривали меньше споров. Они решаются нами и посредством нас.

“Если пойти дальше, мне  кажется, что нотариус может участвовать, например, в разрешении споров о  разделе имущества. То есть делать то, чем сейчас приходится заниматься тем  же судьям. Я как независимый эксперт  могу сказать сторонам, какое именно имущество по действующему законодательству им положено, предложить договориться, что называется, полюбовно. Опять же в этом случае соглашение финально закрепляется нотариально удостоверенным договором, который для сторон имеет силу закона”¹.

В статье 18 Основ законодательства РФ о нотариате² сказано, что любой частнопрактикующий нотариус обязан заключать договор страхования своей деятельности. Сейчас страховая сумма не может быть меньше 1,5 миллиона рублей для “городского” нотариуса и 1 миллион рублей - для работающего в сельской местности.

Теперь о надзоре  со стороны государства. У компетентных ведомств должно быть право проверять  деятельность сообщества на уровне нотариальных палат. “Сейчас это реализуется в виде ежегодных отчетов, которые палаты предоставляют в территориальные органы юстиции. Думаю, в ближайшем будущем было бы уместно расширить требования к подобным отчетам, чтобы госорганы могли указать нотариусам на недостатки. Ликвидировать палату по закону они не вправе. Зато имеют возможность при возникновении нареканий такой отчет не принимать. Это поможет повлиять на тех руководителей на местах, кто закрывает глаза на деятельность членов нотариальных палат, злоупотребляющих собственными полномочиями.”¹

Всю коррупционную составляющую можно убрать достаточно быстро и просто. Для этого опять же следует присмотреться к опыту других стран. Во многих из них стажировка кандидата в нотариусы и дольше (в среднем около пяти лет, в России на практике – 1,5-2 года), и труднее в профессиональном плане, нежели у нас. За все ее время соискатель лицензии проходит массу проверок – тесты, рефераты, семинары, наконец, экзамен на право стать стажером у действующего нотариуса. Все эти испытания оцениваются, как правило, по десятибалльной системе. На протяжении стажировки баллы суммируются. Средний же конкурс среди соискателей – минимум 10 человек на одно место. И так - все пять лет. При этом люди, отслеживающие работу стажеров в рамках специальных комиссий, меняется ежегодно. Поэтому договориться с кем-то конкретно довольно проблематично.

После сдачи финального экзамена на получение лицензии нотариуса  набранные баллы суммируются  и вывешиваются в открытом доступе. Право выбора себе региона, или района, или даже конкретной нотариальной конторы  получает тот, кто набрал больше всех.

 

 

 

 

 

 

 

§2. Порядок государственной  регистрации сделок с недвижимым имуществом

 

 

Государственная регистрация  проводится в порядке, установленном  ст. 13 Закона о регистрации прав¹, и включает следующие регистрационные действия:

- прием документов, необходимых  для государственной регистрации  прав и отвечающих требованиям  Закона, регистрация таких документов  с обязательным приложением документа  об оплате регистрации;

- правовая экспертиза  документов и проверка законности  сделки;

- установление отсутствия  противоречий между заявленными  правами и зарегистрированными  правами на данный объект недвижимого  имущества, а также других оснований  для отказа или приостановления  государственной регистрации прав;

- внесение записей  в ЕГРП при отсутствии указанных  противоречий и других оснований  для отказа или приостановления  государственной регистрации прав;

- совершение надписей  на правоустанавливающих документах  и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В целом при выполнении регистрационных действий регистрирующие органы руководствуются Методическими  рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184².

Особенности государственной  регистрации также определены:

- Инструкцией о порядке  государственной регистрации договоров  купли-продажи и перехода права  собственности на жилые помещения,  утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 № 233¹ (далее - Инструкция Минюста о регистрации купли-продажи);

- Инструкцией о порядке  регистрации ипотеки жилого помещения,  возникшей в силу закона или  договора, а также о порядке  регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной Приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16.10.2000 № 289/235/290²;

- Методическими рекомендациями  о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными Приказом Минюста России от 25.03.2003 № 70³.

Регистрация сделки, перехода права, его ограничений (обременений) возможна только при наличии государственной  регистрации прав на данный объект в ЕГРП. Поэтому до приема документов на государственную регистрацию  сделки уполномоченный принимать документы  сотрудник регистрационной службы должен выяснить у лица, распоряжающегося имуществом, наличие государственной регистрации прав в ЕГРП (в том числе возникших до 31 января 1998 г.) на объект недвижимости, с которым совершается сделка. При отсутствии регистрации права продавца, сторон договора мены, дарителя, получателя ренты, залогодателя, арендодателя сотрудник регистрационной службы должен сообщить о необходимости ее осуществления до регистрации сделки в соответствии с п. 2 ст. 6¹ и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав². Регистрация ранее возникшего права проводится в месячный срок одновременно с регистрацией сделки, перехода или ограничения права.

Порядок подачи заявлений  на государственную регистрацию  установлен ст. 16 Закона о регистрации  прав³. Независимо от того, заключен договор в простой письменной или нотариальной форме, для его регистрации требуются заявления всех сторон сделки. Если регистрации подлежит переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации своего права, а продавец - заявление о регистрации перехода права к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременное заявление о регистрации договора и перехода права от имени отчуждателя и о регистрации договора и права от приобретателя.

Обращение обеих сторон договора (особенно при возмездных сделках) в регистрирующий орган  необходимо не только в силу прямого указания закона. Во-первых, как уже говорилось, до регистрации договор не считается заключенным, а право - перешедшим к приобретателю. Во-вторых, отчуждатель недвижимости должен представить в регистрационную службу подлинник правоустанавливающего документа. В-третьих, обе стороны должны после заключения сделки иметь на руках собственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (для подтверждения прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, на случай судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм, уплаченных или полученных по договору, и пр.).

В сделках с отложенным исполнением (купля-продажа в кредит с рассрочкой платежа, аренда с выкупом, дарение в будущем, наем-продажа) определить переход права собственности к приобретателю возможно только на основании заявления отчуждателя.

Особый порядок установлен для пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Пункт 3 ст. 596 ГК¹ гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если же получатель ренты не доживает до регистрации договора, регистрирующий орган должен отказать в регистрации сделки и права собственности плательщика ренты в силу прямого указания закона, несмотря на нотариальную форму договора.

На прием документов на государственную регистрацию в соответствии со ст.ст. 16², 18 Закона о регистрации прав³ осуществляются следующие действия:

- установление личности  заявителей;

- проверка полномочий  представителей правообладателей  или участников сделок;

- проверка наличия  документов, необходимых для регистрационных  действий;

- проверка соответствия документов требованиям закона, установленным для их принятия;

- сличение копий с  подлинниками документов;

- внесение записи о  принятии документов в книгу  учета входящих документов;

- выдача заявителям  расписки о принятии документов.

В соответствии с п. 1 ст. 13¹, п. 4 ст. 16², п. 3 ст. 18 Закона о регистрации прав³ документы не могут быть приняты в следующих случаях:

- документы имеют подчистки  либо приписки, неоговоренные исправления;

- документы исполнены  карандашом или имеют серьезные  повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание;