Сделки с недвижимым имуществом в российском гражданском праве

Проверка законности сделки с недвижимостью осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо допускает ее оспоримость⁵. Если сделка не соответствует требованиям законодательства, в регистрации сделки или перехода прав на ее основании может быть отказано как в случае ничтожности, так и в случае оспоримости сделки. Существует мнение, что регистратор не вправе отказать в регистрации оспоримой сделки, поскольку признание такой сделки недействительной является компетенцией суда. Однако представляется, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество. Например, сделки по распоряжению недвижимостью, заключенные несовершеннолетними старше 14 лет без согласия законных представителей¹, ограниченными судом в дееспособности гражданами без согласия попечителей² или одним из супругов без согласия другого супруга³ являются оспоримыми. Но в силу того, что данные сделки не соответствуют требованиям закона, в государственной регистрации договоров и перехода права на их основании может быть отказано.

В случаях, предусмотренных  законом, государственная регистрация  может быть приостановлена или в  ней может быть отказано. При отсутствии оснований для приостановления  или отказа, выносится решение  о государственной регистрации  сделки.

Обзор судебной практики по делам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за первое полугодие 2010 года⁴.

В первом полугодии 2010 года Управление Федеральной  регистрационной службы по Архангельской  области и Ненецкому автономному округу (с 12.05.2010 - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу) принимало участие в 86 судебных спорах в качестве ответчика или органа, чьи действия обжалуются, по делам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из  них:

• в судах общей юрисдикции  – 53 дела;
• в арбитражном суде – 33 дела.

Результаты  рассмотрения судебных дел:

• удовлетворено - 3 заявления (3,5 %);
• отказано в удовлетворении – 83 заявлений (96,5%).

Краткое описание некоторых дел

1. Договор безвозмездного  срочного пользования земельным  участком не подлежит государственной  регистрации.

В Арбитражном суде Архангельской  области состоялось судебное разбирательство по заявлению НОУ о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации сделки по передаче в безвозмездное срочное пользование (на 49 лет) НОУ земельного участка.

При рассмотрении дела было установлено.

НОУ обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенного с ОАО «Р».

Управление отказало в проведении государственной регистрации  договора в связи с тем, что  сделка, о регистрации которой просил заявитель, не подлежит государственной регистрации (абз. 2 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации).

Суд отказал в удовлетворении заявленного требования, указав следующее:

“В соответствии с п.1 ст.2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется только в случаях, установленных законом (ст.ст. 130, 131, 132, 164 ГК РФ).

Действующее гражданское  законодательство не предусматривает  государственную регистрацию договора безвозмездного срочного пользования.

ЗК РФ также не определяет договор безвозмездного срочного пользования  в качестве сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.

Так, в соответствии с  п. 2 ст. 25 ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Ни один федеральный закон не содержит требования о необходимости регистрации договора безвозмездного срочного пользования.”

Ссылка заявителя на п.2 ст. 26 ЗК РФ была признана судом неправомерной. В данной норме права указывается лишь на то, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Требования о государственной регистрации договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенного на срок более одного года, ст. 26 ЗК РФ не установлено.

В силу ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования имуществом применяются правила, установленные для регулирования договоров аренды, в частности ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, п.п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п.п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ.

В данном перечне отсутствует  п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающий обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Следовательно, данное правило  на договоры безвозмездного срочного пользования не распространяется. Оснований  для расширительного толкования перечня, предусмотренного п. 2 ст. 689 ГК РФ, не имеется.

Таким образом, учитывая, что указанный договор не является сделкой, подлежащей государственной  регистрации, Управлением законно  и обоснованно принято решение  об отказе заявителю в государственной  регистрации договора безвозмездного срочного пользования.

Решение суда не обжаловалось.

2. Предоставление земельного  участка для жилищного строительства  осуществляется по результатам  проведения аукциона.

В Арбитражном суде Архангельской  области состоялось судебное разбирательство по заявлению ООО «А» к Управлению о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельных участков.

При рассмотрении дела было установлено.

ООО «А» обратилось в  Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельных участков от 19.05.2009.

В ходе проведения правовой экспертизы указанного договора было установлено, что земельные участки  были переданы ООО «А» в аренду для строительства квартала индивидуальных жилых домов без проведения аукциона, то есть с нарушением процедуры заключения договора аренды, предусмотренной ст. 30.1 ЗК РФ. Указанное обстоятельство послужило основанием для отказа в государственной регистрации.

Арбитражный суд Архангельской  области не согласился с позицией Управления, признав решение об отказе незаконным. При этом суд первой инстанции указал на то, что передача земельных участков в аренду произошла в рамках процедуры, предусмотренной действующим законодательством (п.п. 3, 4 ст. 30 ЗК РФ). А именно, МО «П» (арендодатель) опубликовало в СМИ сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду участков; в течение двух месяцев заявлений в отношении указанных участков от иных заинтересованных лиц, кроме ООО «А», не поступило. В результате соответствующий договор на право аренды был подписан с единственным претендентом (ООО «А»).

Суд апелляционной инстанции  оставил решение суда первой инстанции  без изменения, жалобу Управления без  удовлетворения.

ФАС СЗО решения судов  первой и апелляционной инстанций  отменил, поддержав позицию Управления. При этом указал следующее.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного  строительства из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, определены ст. 30.1 ЗК РФ. Данная норма устанавливает порядок предоставления земельных участков исключительно для жилищного строительства и является специальной по отношению к ст. 30 ЗК РФ, регулирующей общую процедуру передачи участков для строительства.

Согласно ст.30.1 ЗК РФ продажа  права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подп. 5 п.1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ.

Положения ст. 30 Земельного кодекса, на которую сослались суды первой и апелляционной инстанций, устанавливают лишь общие правила предоставления земельных участков для строительства и в настоящем случае не применимы.

3. Пенсионный фонд (его  территориальные органы) уплачивает  государственную пошлину за проведение  государственной регистрации в размере, определенном для организаций.

В Арбитражном суде Архангельской  области состоялось судебное разбирательство по заявлению Отдела Пенсионного фонда о признании незаконным решения об отказе в возврате излишне уплаченной пошлины.

При рассмотрении дела было установлено.

В Управление с заявлением о возврате излишне уплаченной государственной  пошлины обратился Отдел ПФ. Основание  возврата – уплата государственной  пошлины в большем размере, чем  это предусмотрено действующим  законодательством.

При проведении правовой экспертизы заявления было установлено, что ранее Отдел ПФ обратился  в Управление за государственной  регистрацией внесения изменений в  ЕГРП. Государственная регистрация  внесения изменений в ЕГРП была совершена  и оплачена государственной пошлиной в размере, установленном подп. 21 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (300 рублей), – в ранее действовавшей редакции.

Основания для возврата государственной пошлины предусмотрены  ст. 333.40 НК РФ. К их числу относится уплата государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено гл. 25 НК РФ. Поскольку переплаты государственной пошлины осуществлено не было, оснований для ее возврата не имелось.

Обосновывая свои требования, заявитель указал, что Пенсионный фонд относится к государственным  органам исполнительной власти, в связи с чем должен был уплатить государственную пошлину в размере 50 рублей.

Возражая против заявленных требований, Управление указало следующее. Указом Президента РФ от 09.03.2004 №314 “О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти” определена система федеральных органов исполнительной власти. Пенсионный фонд РФ в систему федеральных органов исполнительной власти не входит (аналогичная позиция содержится в письме Министерства финансов РФ от 05.08.2008 №03-05-04-03/33). Следовательно, Пенсионный фонд должен уплачивать государственную пошлину в размере, предусмотренном для юридических лиц.

Суд удовлетворил заявленные требования, признал решение об отказе в возврате излишне уплаченной пошлины  незаконным. При этом указал, что статус Пенсионного фонда, как органа государственной власти, напрямую не закреплен на законодательном уровне. Тем не менее, Пенсионный фонд (его территориальные органы), являясь государственным учреждением пенсионного обеспечения, фактически выполняет функции органа государственной власти и управления, а, следовательно, должен уплачивать государственную пошлину, предусмотренную для федеральных органов государственной власти. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу Управления без удовлетворения.

Указанные судебные акты были пересмотрены судом кассационной инстанции. При этом ФАС СЗО руководствовался позицией ВАС РФ, изложенной в постановлении  от 19.01.2010, согласно которой Пенсионный фонд и его территориальные органы не относятся к органам государственной власти.

Поскольку норма подпункта 21 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ расширительному  толкованию не подлежит, Пенсионный фонд должен уплачивать государственную  пошлину в размере, установленном для организаций.

Учитывая изложенные обстоятельства, ФАС СЗО кассационную жалобу Управления удовлетворил, обжалуемые судебные акты отменил, требование Отдела ПФ отклонил.

4. Несоблюдение требования  о государственной регистрации  соглашения о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением влечет его ничтожность.

В Коряжемском  городском суде Архангельской области  состоялось судебное разбирательство  по заявлению гр-на Г. к Управлению о признании незаконной записи ЕГРП о государственной регистрации права собственности гр-на З.

При рассмотрении дела было установлено.

В 2008 году между гр-кой М. (наследодатель  истца) и гр-м А. был заключен договор  пожизненного содержания с иждивением. Объектом сделки выступала квартира. Впоследствии данный договор сторонами расторгнут, но до смерти гр-ки М. (получатель ренты) соглашение о расторжении не было зарегистрировано в ЕГРП. В дальнейшем, по мнению истца, скрыв наличие указанного соглашения,    гр-н А. снял соответствующие ограничения в ЕГРП и реализовал имущество гр-ну З. (ответчику), чем нарушил права истца, как наследника гр-ки М.

Возражая  против заявленных требований, Управление указало следующее.

В соответствии со ст. 548, ст. 601 ГК РФ договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации. При этом, исходя из положений ст. 452 ГК РФ, соглашение о расторжении данного договора совершается в той же форме, что и сама сделка. Несоблюдение требования к форме сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ).