Существенными условиями договора
являются размер рентных платежей и срок
их выплаты. Размер рентных платежей устанавливается
по соглашению сторон, но не должен быть
менее одной величины прожиточного минимума
в расчёте на месяц[3] — в этом случае он
подлежит индексированию с учётом повышения
этой величины. Срок выплаты рентных платежей
определяет сущность данной разновидности
рентного обязательства и устанавливается
без ограничения каким-либо временным
отрезком. Иначе говоря, рента выплачивается
постоянно, с определённой периодичностью,
как правило, если иное не предусмотрено
договором, в конце каждого календарного
квартала
Стороны договора
Получателем постоянной ренты
может быть физическое лицо, а также некоммерческая
организация в соответствии с её правоспособностью,
то есть если это не противоречит закону
и уставу (положению) этой организации[1].
Плательщиком ренты, согласно общим правилам
о договоре ренты, может быть любое сделкоспособное
физическое или юридическое лицо.
Прекращение договора
Обязательство по выплате постоянной
ренты может быть прекращено по соглашению
сторон, а также по иным общим основаниям,
за исключением исполнения[6], которое
невозможно ввиду бессрочного характера
данного обязательства. В частности, получатель
ренты может отказаться от получения рентных
выплат (прощение долга[7]); при этом, если
рента была установлена в его пользу другим
лицом, то право получения ренты переходит
к этому лицу.
Закон предусматривает специальные основания
прекращения договора постоянной ренты:
1.Переход права требования
постоянной ренты к лицу, которое
в силу закона не может выступать
получателем ренты.
2.Выкуп ренты.
Выкуп ренты — специальное основание
прекращение договора постоянной ренты,
инициатором которого может быть как плательщик,
так и получатель ренты
18.Пожизненная
рента. Договор пожизненного содержания
с иждивением.
Догово́р пожи́зненной ре́нты —
соглашение, в соответствии с которым
получатель ренты передает принадлежащее
ему имущество в собственность плательщика
ренты, а тот в свою очередь обязуется
в обмен на полученное имущество периодически
выплачивать получателю ренты определённую
денежную сумму, при этом срок обязательства
по выплате этой суммы определяется сроком
жизни получателя ренты или указанного
им третьего лица
Предмет договора пожизненной ренты
отличается от предмета договора постоянной
ренты только требованиями, предъявляемыми
к ренте. Требования же к имуществу, передаваемому
в собственность плательщика, не изменены.
Требования к ренте в договоре пожизненной
ренты:
• рента может быть выражена
только в денежной сумме;
• размер ренты не менее одного
МРОТ в месяц (п. 2 ст. 597 ГК), он может увеличиваться
в соответствии с правилами, предусмотренными
ст. 318 ГК;
• срок выплаты ренты – по окончании
каждого календарного месяца, если иное
не предусмотрено договором (ст. 598 ГК).
Срок договора пожизненной ренты
ограничен периодом, начинающимся с момента
заключения договора и заканчивающимся
моментом смерти получателя ренты.
Субъектный состав получателя ренты
более ограничен по сравнению с договором
постоянной ренты: в роли получателя ренты
может выступать только гражданин.
Субъектный состав плательщика тот же:
в роли плательщика могут выступать все
субъекты гражданского права.
Права получателя пожизненной ренты:
• требовать от плательщика
выплаты ренты своевременно и в полном
размере;
• получить долю умершего получателя
ренты (содольщика), если получателей ренты
было несколько;
• требовать от плательщика
в случае ненадлежащего исполнение им
договора:
а) возврата этого имущества
с зачетом его стоимости в счет выкупной
цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК);
б) выкупа имущества по правилам,
предусмотренным ст. 594 ГК для выкупной
цены постоянной ренты, либо расторжения
договора и возмещения убытков (п. 1 ст.
599 ГК).
Право на получение пожизненной
ренты не переходит по наследству и не
может быть передано уступкой требования
при жизни получателя ренты.
Основания прекращения договора пожизненной
ренты:
• смерть последнего получателя
ренты (смерть плательщика ренты не прекращает
обязательство платить ренту, оно переходит
к наследникам умершего плательщика);
• требование получателя ренты
о выкупе ренты в случае существенного
нарушения договора плательщиком (п. 1
ст. 599 ГК) на условиях ст. 594 ГК.
Не прекращает договора гибель
имущества, переданного под ренту, независимо
от возмездности или безвозмездности
его передачи.
За просрочку выплаты ренты
плательщик ренты уплачивает получателю
ренты проценты, размер которых определяется
существующей в месте жительства получателя
ренты ставкой банковского процента на
день исполнения денежного обязательства
или его соответствующей части, если иной
размер процентов не установлен договором
ренты.
ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО
СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
Предмет этого договора имеет следующее
особенности: передаваться под ренту
может лишь недвижимое имущество; рента
может включать в себя обязанность по
обеспечению потребностей получателя
ренты в жилище, питании, одежде, а также
уход за ним, если этого требует его состояние
здоровья. Кроме того, может быть предусмотрена
оплата плательщиком ритуальных услуг
получателю ренты в случае его смерти;
размер ренты должен быть не менее двух
МРОТ причем в договоре должна быть определена
стоимость всего объема содержания; срок
выплаты ренты – по окончании каждого
календарного месяца; допускается замена
содержания в натуре периодическими платежами
в денежной сумме.
Срок договора ограничен периодом,
начинающимся с момента заключения договора
и заканчивающимся моментом смерти получателя
ренты.
Субъектный состав получателя ренты:
только гражданин.
Субъектный состав плательщика: все
субъекты гражданского права.
Права получателя ренты: залога на
переданное имущество; получения ренты
от плательщика, а в случае отчуждения
последним имущества, полученного по ренте,
др. лицу – от этого лица; требовать от
плательщика в случае ненадлежащего исполнения
им договора возврата своего имущества,
переданного бесплатно, или его выкупа;
получить долю умершего содольщика по
обязательству в случае смерти последнего;
требовать от плательщика выплаты ренты
своевременно и в полном размере.
Плательщик ренты имеет право обременять
недвижимое имущество, переданное ему
под ренту (отчуждать, сдавать в залог
и др. способом), только с предварительного
согласия получателя ренты и не имеет
права отказаться от выплаты ренты путем
ее выкупа.
Обязанности плательщика ренты: не
снижать стоимости полученного под ренту
имущества; получить согласие получателя
ренты на сдачу имущества в залог или иное
обременение недвижимого имущества, полученного
им под ренту.
Основания прекращения договора:
смерть получателя ренты; требование получателя
ренты возвратить недвижимое имущество,
переданное под ренту, на условиях ст.
594 ГК РФ; существенное нарушение обязанностей
плательщиком ренты. При этом плательщик
ренты не вправе требовать компенсации
расходов на содержание получателя ренты.
За просрочку выплаты ренты
плательщик ренты уплачивает получателю
ренты проценты, размер которых определяется
существующей в месте жительства получателя
ренты ставкой банковского процента на
день исполнения денежного обязательства
или его соответствующей части, если иной
размер процентов не установлен договором
ренты.
Правила, которые должны применяться
по отношению к каждому виду ренты, изложены
в законе неполно, что компенсируется
отсылками к др. статьям. Кроме того, предполагается
возможность применения общих положений
обязательственного права. Так, напр.,
прекращение договора ренты может совершаться
не только путем выкупа ее, но и традиционными
способами: соглашением сторон, прощением
долга, зачетом, новацией и т. д.
19.Аренда
(предмет, стороны, форма договора).
ДОГОВОР АРЕНДЫ — договор между собственником
имущества, сдающим его в аренду (арендодателем),
и лицом, берущим это имущество в аренду
(арендатором)
Предметом договора аренды является
индивидуально-определенная вещь, как
движимая, так и недвижимая, не теряющая
своих свойств в процессе ее использования.
Сдача некоторых вещей в аренду может
быть ограничена законом (напр., оружие
может сдаваться в аренду лишь при наличии
специального разрешения у сторон). Аренда
природных объектов должна осуществляться
с учетом не только норм ГК, но и специальных
законов. Так, напр., ст. 53 Земельного кодекса
требует соблюдения арендатором целевого
назначения полученного им земельного
участка. Природные объекты, как правило,
могут быть получены в аренду при наличии
специальных лицензий у будущих арендаторов.
Условие о предмете договора является
существенным.
Форма договора аренды зависит от
ее срока и состава участников договора.
Так, если договор заключен на срок более
одного года, а также в случае, когда одна
из сторон является юридическим лицом,
форма его должна быть письменной (п. 1
ст. 609 ГК). В случае если предметом договора
аренды является недвижимое имущество,
договор должен быть зарегистрирован
соответствующим государственным органом.
Порядок заключения договора аренды
имеет две особенности. Первая особенность
заключается в том, что договор этот может
заключаться на торгах, на которых продается
право на заключение договора в результате
проведения конкурса между лицами, претендующими
на право быть арендаторами (договор заключается
с лицом, выигравшим торги). Вторая особенность
в том, что арендатор имеет преимущественное
право на заключение договора на новый
срок после истечения первоначального
срока договора (ст. 621 ГК).
В роли сторон (арендодателя и арендатора)
могут выступать все субъекты гражданских
правоотношений: физические и юридические
лица, а также государство (через свои
органы).
Арендодатель должен быть либо собственником
имущества, передаваемого им в пользование,
либо лицом, уполномоченным законом или
собственником имущества на сдачу этого
имущества в аренду. При этом лицо, владеющее
имуществом на праве оперативного управления,
может сдать его в аренду лишь с согласия
собственника этого имущества.
Арендатором же может быть любое лицо,
однако в некоторых видах аренды субъектный
состав может быть ограничен законом.
Так, в договоре аренды предприятия и договоре
лизинга обе стороны должны быть предпринимателями,
а в договоре бытового проката предпринимателем
должна быть лишь одна сторона – арендодатель.
20.Срок
договора аренды. Досрочное расторжение
договора.
Срок договора может быть как определенный,
так и неопределенный. Если срок в
договоре не указан, он считается заключенным
на неопределенный срок. Особенностью
договора с неопределенным сроком является
то, что каждая из его сторон может отказаться
от договора в любое время, предупредив
своего контрагента за один месяц в случае,
если предметом договора является движимое
имущество, либо за три месяца в случае,
если предметом договора является недвижимое
имущество. Однако эти сроки могут быть
изменены участниками договора или законом.
В случае заключения договора на срок,
превышающий пределы срока, установленного
законом, договор считается заключенным
на предельный срок.
Основания прекращения договора аренды:
исполнение договора; ликвидация юридического
лица в случае, если оно является арендатором
или арендодателем, смерть же гражданина
– участника договора аренды не прекращает
договора: права и обязанности умершего
переходят к его наследнику; соглашение
сторон о расторжении договора; исковое
требование в суд одной из сторон и др.
Основания для расторжения договора
аренды судом по требованию арендодателя:
использование арендатором арендуемого
имущества с нарушением условий договора
или назначения имущества; существенное
ухудшение арендатором арендуемого имущества;
просрочка двух сроков платежа арендной
платы; невыполнение арендатором обязанности
по проведению текущего ремонта или несению
расходов по содержанию арендованного
имущества.
Особенность предъявления арендодателем
искового заявления в арбитражный суд:
он должен предъявить копию документа
о предупреждении им арендатора о нарушении
его обязанностей.
Основания для расторжения договора
аренды судом по требованию арендатора:
непредоставление арендодателем предмета
аренды арендатору; предоставление арендодателем
имущества с недостатками, препятствующими
его использованию; невыполнение арендодателем
обязанностей по проведению капитального
ремонта имущества, переданного им в аренду;
непригодность арендуемого имущества
для использования в силу обстоятельств,
за которые арендатор не отвечает.
досрочном расторжении договоров уже
существующего аренды. Сложность расторжения
таких соглашений зависит от вида договора
аренды (долгосрочный
он был или краткосрочный), а также
от его условий.
1.возможность расторжения договора
в одностороннем порядке, то при
желании ею воспользоваться вы
должны уведомить партнера о
своих намерениях и подписать
следующие документы:
• соглашение о
расторжении договора аренды;
• акт приема-передачи
помещения.
2.Расторжение договора аренды
может производиться по инициативе
арендатора с удержанием страхового
депозита
«Арендатор вправе расторгнуть
Договор в одностороннем порядке. В этом
случае он обязан известить Арендодателя
о своем желании расторгнуть Договор за
месяц до даты предполагаемого расторжения,
при этом Обеспечительный взнос будет
удержан Арендодателем в полном объеме
в качестве неустойки».
21.Права
и обязанности сторон по договору аренды.
Арендодатель обязан: предоставить
арендатору имущество в состоянии, соответствующем
его назначению и условиям договора; снабдить
имущество, передаваемое арендатору, всеми
принадлежностями и документами, относящимися
к нему; передать арендатору имущество
в срок, установленный договором; предупредить
арендатора об обязательственных правах
третьих лиц на переданное ему имущество;
производить за свой счет капитальный
ремонт имущества, переданного в аренду.
Арендодатель вправе: требовать от
арендатора арендную плату; возврата предмета
аренды после окончания срока договора;
досрочного расторжения договора, если
арендатор использует имущество не в соответствии
с условиями договора или с назначением
имущества.