Использование государственных программ ипотечного жилищного кредитования в РФ

Субсидии  Размещение средств на депозитах  или счетах с неснижаемым остатком

Средства  местных бюджетов Размещение средств  на депозитах или счетах с неснижаемым  остатком

Финансовые  инвесторы Финансовые ресурсы Вторичный  рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком

Рассматривая источники финансовых ресурсов, необходимо учитывать, что они неоднородны по своему составу. Поэтому при их анализе следует выделять в особую группу те виды ресурсов, в которых представлена социальная составляющая, поскольку такого рода финансы изначально ориентированы на то, чтобы их вложение происходило с наименьшим риском и преимущественно в социальную сферу посредством ипотечного жилищного кредитования. Сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежными ресурсами, а также сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии инвестиций. В таблице 1.2 приведен анализ основных моделей ипотечно-жилищного кредитования и дана их социально-экономическая оценка. •

Таблица 1.2 Основные модели ипотечно-жилищного  кредитования и их социально-экономическая  оценка

Модели  Участники Сроки Риски Финансирование Залог Особенности модели

1 2 3 4 5 6 7

Долевое строительство Застройщик, гражданин  Время строительства жилогодома Затягивание строительства, недострой, удорожание в ходе строительства Финансирование за счет граждан Залога нет, возможна ипотека после оформления жилья в собственность гражданина Право собственности оформляется на гражданина после строительства дома и полной оплаты жилья, модель выгодна для застройщика, нашла широкое применение Отсутствие ипотеки будущего жилья уменьшает возможности финансирования строительства

Продажа жилья в рассрочку Застройщик, гражданин Рассрочка на 1 -2 года Право  собственности на жилье во время рассрочки находится у застройщика Рассрочка на 30 - 50% стоимости жилья Залога нет Право собственности переходит к покупателю после полной оплаты жилья. Модель выгодна для застройщика, носит локальный характер

Жилищные  сберегательные программы Организация, не имеющая банковской лицензии, гражданин Накопление от 1 до 3 лет , на 2 -5 лет рассрочка Инфляция, нет гарантий сохранности вкладов, все риски, связанные с финансированием строительства, риск нецелевого и неэффективного использования собранных денег Накопления 50%, рассрочка 50% Залога нет Право собственности переходит к покупателю после полной оплаты жилья, модель выгодна для организации, носит локальный характер.

Муниципальные жилищные облигации Органы власти муниципального образования, банки, население Срок обращения облигаций до 10 лет Все риски, связанные с ценными бумагами Цена облигации по себестоимости строительства Залога нет Накопление оплаченных метров путем покупки облигаций, отсутствие выбора квартиры, модель выгодна для продающих облигации, носит локальный характер

Предоставление  предприятиями своим сотрудникам  займов на приобретение жилья Предприятия, работники предприятия Длительные сроки от 10 - 15 лет Риски, связанные  с предоставлением займов

Займ - 70 - 80%, собственные средства — 20 - 30%, займ без процентов или льготные проценты Займ может выдаваться под обеспечением залога недвижимости Модель носит локальный характер, выгодна работникам предприятий

Усеченно-открытая модель Банк,

заемщик

Сроки с учетом специфики кредитной ситуации Риски, связанные с предоставлением кредита

За счет средств банка, выдача кредита индивидуально

Кредит  предоставляется под обеспечение  залогом приобретаемого жилья

Простота  модели, невыгодна заемщику из-за высокого процента по займам, распространена

Продажа жилья через некоммерческие организации  в рассрочку

Внебюджетный  фонд поддержки жилищного строительства, гражданин 7 - 15 лет Риски несет  фонд Большой объем оборотных  средств на строительство дома Жилье  может продаваться под обеспечение залога недвижимости Фонд - застройщик и продавец, продажа жилья в рассрочку, Саровская модель, нашла распространение в некоторых регионах, выгодна гражданам

С участием муниципалитетов Органы власти субъектов  Российской Федерации и местного самоуправления, внебюджетные фонды поддержки жилищного строительства, население До 20 лет Риски несут органы власти Комбинированные источники - сбережения граждан, банковские кредиты, субсидии, средства местных бюджетов, кредит до 70% стоимости жилья, ежемесячный платеж — 20 - 30% совокупного месячного дохода семьи Под обеспечение залога недвижимости Цель - улучшение жилищных условий граждан, увеличение объемов жилищного строительства, перспективная модель, выгодна как органам власти, так и населению

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Во-первых, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры,

схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на местные региональные особенности масштабы ее реализации лимитированы. Главная цель — создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, но в наибольшей степени он не реализуется в жилищной сфере, хотя именно они являются тем действенным средством, позволяющим решить ряд насущных задач:

1) обеспечения  долговременной и прочной интеграции  рынка недвижимости и финансового  рынка;

2) обеспечения  щадящего режима приобретения жилья гражданами;

3) повышения  инвестиционной активности в  капитальном строительстве. У  муниципалитетов в связи с  хроническим дефицитом бюджетов  резко ограничены возможности  строительства «бесплатного» жилья  для малообеспеченных граждан,  имеющих право на государственные субсидии. Напряженность ситуации может быть снята за счет одновременного возведения коммерческого жилья и комбинирования источников привлекаемых средств (сбережений населения, банковских кредитов, субсидий и т. д.). С этой же целью возможно использование механизма социальной аренды, т. е. предоставление права проживания в квартирах без передачи их в собственность с дифференцированной оплатой в зависимости от дохода семьи.

Таким образом, в зависимости от стоимости  жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий: стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий; смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан; рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан. Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.

От внедрения  административных основ системы  ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. С одной стороны, муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит, и рост налоговых поступлений, с другой стороны, минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую

решения жилищной проблемы для граждан России. •

Развитие  ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной  части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных отечественными учеными следующих основополагающих принципов.

1) Система  ипотечного жилищного кредитования  в России должна учитывать  имеющийся международный опыт. Она  должна быть адаптирована к  российским макроэкономическим  условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

2) Одним  из ключевых требований следует  отметить необходимость обеспечения  доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

3) Создаваемая  система ипотечного кредитования  должна носить развивающийся  характер, опираться на эффективное  использование привлеченных финансовых  ресурсов граждан, коммерческих  банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

4) Система  жилищного ипотечного кредитования  должна быть воспроизводима в  любом регионе страны. Темпы и  масштабы развития ипотеки в  тех или иных регионах должны  определяться не столько субъективными  факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

5) Ипотека  не может являть собой жесткую,  одноликую систему. Ипотека в России должна быть многовариантной. При этом ни о каком взаимоисключении не может быть и речи. Все они существуют в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя.

6) Исключительно  важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.

7) Роль  региональных и местных органов  власти на этапе создания системы  ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных проблем: устранение имеющихся недостатков в законодательстве; слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; слабое развитие оценочного и страхового дела; недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость у коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов); высокие ставки рефинансирования; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления; отсутствие ипотечных банков; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, позволяющих снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения средств гражданами в жилье. •

Предлагаются  следующие основные направления  решения указанных проблем:

1) совершенствование  законодательной и нормативной  базы, обеспечивающей исполнение  обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

2) создание  и внедрение универсального механизма  обеспечения притока долгосрочных  внебюджетных финансовых ресурсов  в бюджетную сферу;

3) налоговое  стимулирование как граждан —  получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих  банков — ипотечных кредиторов  и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование  коммерческих банков-кредиторов, с  другой стороны;

4) создание  равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

5) создание  механизмов социальной защиты  заемщиков как от неправомерных  действий банков-кредиторов, так  и для их социальной адаптации  при процедуре выселения в  случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

6) уточнение  нормативной базы, регулирующей  деятельность кредитных организаций  по предоставлению и обслуживанию  ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

7) формирование  нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу. Помимо этого, необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в Центральном банке Российской Федерации, по средствам, поступающим на жилищные вклады. Привлечение внешних ресурсов для ипотечного жилищного кредитования сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов.

Можно сделать вывод, что конкретное выражение поддержки со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования должно найти в следующих формах:

придание  системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;