Использование государственных программ ипотечного жилищного кредитования в РФ

, людей  делят на категории и так  далее". Такую позицию подтверждают  и данные опросов. В частности,  только 4% горожан считают Нацпроект  "доступное и комфортное жилье" выполнимым.

При этом можно отметить, что при росте  средних показателей благосостояния и доходов петербуржцев многие из них, еще 1,5-2 года назад задумывавшиеся об улучшении жилищных условий, теперь "и не мечтают об ипотеке". В  подтверждение она опять привела данные соцопросов: около 30-40% горожан интересуются ценами на жилье (т.е. думают об улучшении жилищных условий). Но из них год назад почти 25% опрошенных интересовались ипотечными кредитами, а сегодня этот показатель в 2 раза меньше, - 12-13%. Среди основных проблем развития системы ипотечного кредитования (по данным опросов) горожане называют: возрастные ограничения; "серые" зарплаты и низкий уровень доходов бюджетников.

Заведующий  кафедрой экономики и менеджмента  недвижимости ИНЖЭКОНа Сергей Максимов считает, что "серьезных сдвигов к стабилизации на рынке недвижимости нет". По его прогнозу, "до лета 2007 года продлится вялотекущая ситуация, а к осени - все будет зависеть от темпов развития ипотеки". По мнению Сергея Максимова, "в 2007 году резких скачков цен на недвижимость в Петербурге не будет".

Генеральный директор агентства недвижимости "Союз" Аркадий Кязимов заметил, что  рост числа ипотечных сделок в  Санкт-Петербурге в 2006 году увеличился в 3раза (в целом по России - в 2 раза за 2-3 года). Однако эксперт привел важный показатель - сравнимость месячного арендного платежа за жилье с ежемесячным взносом по ипотеке. "Если год-два назад эти показатели были соотносимы, что является нормой для всего мира, то в 2006 году платеж по ипотеке превысил стоимость аренды в 2-3 раза", - заявил г-н Кязимов. То есть ранее ипотеку могли обслуживать граждане с суммарным месячным доходом около $1 тыс. в месяц, а сейчас надо иметь доходы более $2 тыс. в месяц.

Кроме того, по его словам, продавцы соглашаются на ипотеку с повышением цены в пределах $2-10 тыс. C ипотекой также отказываются работать продавцы, которым приходится платить подоходный налог (при владении квартирой менее 3-х лет).

Представители банков настроены более оптимистично. По словам директора управления по кредитованию физических лиц банка "Александровский" Елены Кулык, "рынок стабилизируется, а рост ипотечного кредитования продолжится: все больше семей смогут улучшить жилищные условия". В свою очередь начальник управления розничного кредитования "Балтинвестбанка" Татьяна Ушакова отметила, что "банки сейчас применяют гибкие схемы для клиентов, которым сложно подтвердить платежеспособность". Поэтому, считает г-жа Ушакова, в 2007 году рост по ипотеке составит не менее 60%.

Более сдержанный прогноз представил управляющий Санкт-Петербургского филиала АКБ "Российский Капитал" Алексей Семенов. Он считает, что рост объема ипотечных сделок в Петербурге в 2007 году достигнет 40%, а в целом по России - 30-40%. 80% роста ипотеки в будущем году прогнозирует начальник отдела развития ипотечного кредитования "Банка "Санкт-Петербург" Дмитрий Соловьев.

Среди причин достаточно оптимистичных прогнозов, представители банков называли: продолжение  процесса переселения с северных территорий, общее повышение уровня благосостояния петербуржцев, стабилизация цен на рынке недвижимости.•

Заключение

Одной из наиболее перспективных форм привлечения  средств в жилищное строительство  и обеспечения жильем населения  в мировой практике является долгосрочный ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Заемщику ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет, кредитору - получать гарантированный стабильный доход при сравнительно низких рисках, строительной компании – привлекать дополнительные средства для строительства, государству - успешно решать проблему обеспечения жильем населения.

В России в настоящее время уже создана  необходимая основа для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Приняты и уже действуют базовые для ипотеки законы, разработана «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Кроме того, с каждым годом происходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служить обеспечением ипотеки. Усилилось внимание к ипотеке со стороны региональных властей, страховых компаний, предприятий, застройщиков.

В настоящее  время в России производятся попытки  внедрения различных зарубежных моделей ипотечного жилищного кредитования. Основное предпочтение на федеральном уровне в России отдается двухуровневой или американской модели. Для этой цели в 1997 году создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов.

время растут. Фактором же, сдерживающим реализацию программы АИЖК и развитие ипотечного жилищного кредитования в целом  в стране, является нехватка у региональных операторов «стартового капитала» для развития региональных программ, которые, в основном, финансируются за счет бюджетных средств.

В целом, анализируя российский рынок ипотечных  жилищных кредитов, необходимо отметить тот факт, что наиболее доступной жилищная ипотека на сегодняшний день остается для жителей Москвы, а также Санкт-Петербурга, где ипотека также развита, однако не в таких масштабах как в Москве. Банки предпочитают осваивать этот новый сектор рынка кредитных продуктов, не выходя за пределы «двух столиц», ориентируясь на средний класс населения. Именно в этих регионах на сегодняшний день сосредоточен основной спрос на так называемую «рыночную» ипотеку. Здесь ипотечное жилищное кредитование развивается достаточно динамично, на рынке постоянно появляются новые продукты и ипотечные программы, призванные привлечь клиентов в условиях зарождающейся конкуренции.

Что же касается российских регионов, то здесь  можно наблюдать многообразие различных  ипотечных схем, многие из которых  лишь отдаленно напоминают ипотеку в ее классическом виде и, кроме того, тормозят ее развитие. Большинство регионов используют собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. К числу схем, используемых в регионах можно отнести такие как: аренда жилья с последующим выкупом; создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку; дотирование местными властями ипотечных агентств, чем достигается значительное снижение процентной ставки по кредиту. Кроме того, в некоторых регионах ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования. Также, в России в достаточно распространенной форме существуют различные накопительные механизмы покупки квартиры, функционирующие в форме жилищных

кооперативов  и строительно-сберегательных касс. Главное отличие накопительной  системы от кредитной - отсрочка права собственности на жилье. Однако ссуды в такой системе гораздо дешевле банковских кредитов.

Основной  причиной, по которой в Российской Федерации ипотечное кредитование не рассматривается пока банками  в качестве одного из основных видов  деятельности, являются риски. Это, прежде всего: кредитный риск, процентный риск, риск ликвидности.

Высокая степень риска кредиторов, связанная  с предоставлением ипотечных  займов, порождает другую проблему – высокую процентную ставку по кредиту, что в свою очередь является фактором, обуславливающим недоступность ипотечного жилищного кредита для большинства населения.

Еще одной  проблемой является высокая рыночная стоимость жилья в России, что  делает для многих граждан невозможным, прежде всего, внесение первоначального  взноса по кредиту. Кроме того, значительную сумму составляют и сопутствующие затраты, связанные с заключением договора ипотеки и его регистрацией.

Однако  следует выделить и положительные  моменты в области развития ипотечного жилищного кредитования в России. Прежде всего, это усиление внимания к данной проблеме со стороны органов государственной власти. В последнее время ведется активная работа по формированию законодательной базы для ипотеки. В июне 2004 года Госдума рассмотрела пакет из 30 проектов федеральных законов и поправок к действующим документам, касающимся ипотечного кредитования и жилищной политики государства в целом. Поправки ужесточают требования к заемщикам, законодательно расширяя права банков, но, с другой стороны, снижают их риски и влекут за собой снижение процентных ставок. Но для завершения строительства законодательной базы, на наш взгляд, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятие новых.

Текущее состояние ипотечного рынка сейчас характеризуется повышением доступности кредитов для населения - это и снижение процентных ставок, как в рублях, так и в валюте (только по программе АИЖК ставки в 2006 году снижались уже 3 раза с 14% годовых до 11% годовых), это снижение

первоначального взноса (в некоторых случаях до нуля), увеличение срока кредитования. Развивается кредитование на этапе строительства, что, наверное, в первую очередь, связано с «сумасшедшим» ростом цен на жилье и возможностью купить жилье «подешевле» на ранних стадиях строительства, во вторую, с ощущающимся недостатком предложения жилья на вторичном рынке, в третью, с нежеланием продавцов связываться с ипотекой при продаже своего жилья. Увеличилось число банков предоставляющих рублевые кредиты. Банки стали более гибко подходить к оценке платежеспособности заемщиков. Несмотря на такие проблемы, как дефицит жилья и рост цен на жилье (который в последнее время замедлился), низкая платежеспособность граждан и «серые»

В 2007 году объем выданных ипотечных жилищных кредитов и займов должен составить 151 млрд. рублей, что в 7,6 раза больше по сравнению с 2004 годом, а в 2010 году - 415 млрд. рублей, то есть в 2,7 раза больше по сравнению с 2007 годом. При этом около 30 процентов кредитов будут предоставлены за счет развития системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Список  литературы

1. Налоговый  кодекс Российской федерации  (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ // СПС  Гарант

2. Закон  РФ от 02.12.1990 №395-1 О банках и  банковской деятельности // СПС Гарант

3. Федеральный  закон от 26.10.2002 №127-ФЗ О несостоятельности (банкротстве) // СПС Гарант

4. Федеральный  закон РФ от 16.07.1998 №102-ФЗ Об  ипотеке (залоге недвижимости) // СПС Гарант

5. Федеральный  закон РФ от 26.12.1995 №208-ФЗ Об  акционерных обществах // СПС Гарант

6. Федеральный  закон РФ от 21.07.1997 №122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // СПС Гарант

7. Постановление  Правительства РФ от 26.08.1996 №1010 Об  Агентстве по ипотечному жилищному  кредитованию // СПС Гарант

8. Постановление  Правительства РФ от 11.01.2000 №28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ // СПС Гарант

9. Инструкция  Банка России от 31.03.2004 г. №  112-И Об обязательных нормативах  кредитных организаций, осуществляющих  эмиссию облигаций с ипотечным  покрытием // СПС Гарант

10. Концепция  развития системы ипотечного  жилищного кредитования в РФ (одобрена  Постановлением Правительства РФ  от 11.01.2000 №28) // СПС Гарант

11. Письмо  Государственного Комитета РФ  по строительству и жилищно-коммунальному  комплексу от 09.08.1999 №СК-2725/29 О развитии системы ипотечного жилищного кредитования // СПС Гарант

12. Постановление  Правительства г. Москвы от 11.08.1998 №625 О концепции развития ипотечного  жилищного кредитования в г.  Москве // СПС Гарант

13. ЗАКОН  САНКТ-ПЕТЕРБУРГА О целевой программе Санкт-Петербурга "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге" на 2002-2012 годы (с изменениями на 11 июля 2006 года).

14. ЗАКОН  САНКТ-ПЕТЕРБУРГА О целевой программе  Санкт-Петербурга "Жилье работникам  учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения" (с изменениями на 11 июля 2006 года).

15. Постановление  Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675

"О  федеральной целевой программе  "Жилище" на 2002 - 2010 годы" (с изменениями  от 14 февраля 2002 г.)

16. Постановление  Правительства Российской Федерации  от 28 августа 2002 г. N 638

17. Бабич  А. М., Павлова Л. Н. Финансы:  Учебник для вузов по экономическим  специальностям. - М.:ФБК-ПРЕСС, 2000.

18. Банковское  дело: Учебник. - 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 2003.

19. Бахтин  А. Ипотечный демпинг под бюджетным  прикрытием // Финансовая Россия. - №38. – 2003. - С.1-8.

20. Брюков  В. Ипотека для среднего россиянина // Банковское обозрение. 2003. - №9. – С. 79.

21. Горегляд  В. Ипотека без залога обречена  на провал // Банковское обозрение. 2003. - №9. – С. 69.

22. Деньги. Кредит. Банки: Учебник для студентов  вузов, обучающихся по экономическим  специальностям. - 2-е изд., перераб.  и доп. / Под ред. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 2002.

23. Логинов  М. Система ипотечного жилищного  кредитования в России: проблемы  и пути решения // Деньги и  кредит. 2005. №4. C.22-30

24. Журкина  Н.Г. Современная ипотека: состояние,  проблемы, решения // Финансы. –  2004. - №6.- С.17-19.

25. Иванов  В.В. Ипотечное кредитование. –  М.: Информационно-внедренческий центр  «Маркетинг», 2001.

26. Килячков  А.А., Чалдаева Л.А. Рынок ценных  бумаг и биржевое дело. – М.: Юристъ, 2001.

27. Косарева  Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. - 2005. - № 5. –С.14-18.

28. Логинов  М. Государственное управление  и ипотечное кредитование в  современной экономике // Маркетинг.  – 2004. - №1. – С.31.

29. Логинов  М.П. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в условиях муниципальных образований // Финансы. – 2004. - №1. – С.11-15.

30. Матюхин  Г. Г. Ипотека. От истории  – к современности. // Банковское  дело. - 2003. - №1. - С.9-19.

31. Минц  В. М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России. // Банковское дело. – 2004. - №6. – С.30-34.

32. Пастухова  Н. Перспективы эмиссионных ипотечных  ценных бумаг в России // Рынок  ценных бумаг. – 2003. - №6. – С.18-20.