Азвитие системы потребительского кредитования в ОАО «Запсибкомбанк»

Определение процентных ставок производится банками по мере необходимости в зависимости от колебаний конъюнктуры рынка и ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации.

Установление конкретной процентной ставки клиенту производится в зависимости  от базовой ставки и степени кредитного риска (вероятности невозврата основного долга и неуплаты процентов, качества обеспечения, сроков кредитования и других факторов), значимости клиента, сложившегося в регионе уровня процентных ставок. Цена (ставка) в рамках любой заключенной сделки признается рыночной.

Размер процентной ставки может определяться банковскими службами индивидуально по каждому заемщику.

Залоговая политика, как правило, выступает основным способом обеспечения обязательств по возврату кредита и определяется в соответствии с общими положениями кредитной политики банка.

Еще один критерий организации кредитного процесса – система принятия решений. Решения о предоставлении кредитов принимаются полномочными органами Банка, они определяются внутренними нормативными документами и Уставом банка.

Кроме того, банк должен осуществлять постоянный контроль (кредитный мониторинг) за выполнением заемщиками  условий кредитного договора, состоянием кредитного  портфеля. Конечная цель мониторинга - обеспечение погашения основного долга и уплаты процентов по ссуде в срок.

Мониторинг осуществляется в соответствии с внутренними нормативными документами банка.

Банковская система кредитного контроля должна следить за:

• исполнением заемщиком условий договора;
• целевым использованием кредита,
• оценкой кредитного риска и формированием резерва на возможные потери по ссудам;
• финансовым состоянием  заемщика и (или) поручителя в период кредитования
• наличием или отсутствием задолженности по обязательным платежам;
• наличием и состоянием предмета залога;
• в случае  непоступления денежных средств, своевременным отражением на счетах просроченных процентов и суммы основного долга;
• начислением штрафов и пеней;
• в случае возникновения просроченной задолженности по кредитному договору и/или отнесения его к категории проблемных, предпринимать все необходимые меры, направленные на исполнение заемщиком своих обязательств, руководствуясь при этом действующим законодательством РФ, внутренними нормативными документами Банка, исходя из специфики сложившейся ситуации.

Таким образом, общепринятая система критериев организации кредитного процесса призвана обеспечивать должное функционирование данного процесса.

1.2 Виды потребительского кредита. Ипотечный кредит и автокредитование (тенденции развития и актуальные проблемы)

В настоящее время существует несколько форм банковского кредита. При этом деление кредитов на виды – понятие противоречивое в сложившейся на сегодняшний день кредитной системе. Приведем несколько точек зрения на эту проблему.

Банковские кредиты подразделяются на потребительские (с помощью них реализуются товары длительного пользования, в том числе автомобили некоторые услуги (образовательные, оздоровительные, туристические тому подобное); ипотечные кредиты, который выдаются на приобретение либо строительство жилья, на покупку земли; кредиты на предпринимательские цели.

Согласно менее распространенному положению к потребительскому кредиту относится все выше названное, кроме автокредитования, рассматривающегося как независимый вид кредита, ипотечный кредит также выделяется в отдельный вид кредитования.

Наиболее широкий взгляд на рассматриваемый вопрос включает в объем понятия «потребительский кредит» все вышеназванное в первом пункте, а также ипотечное кредитование. Таким образом, потребительский кредит - это кредит, предоставляемый населению на цели, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности.

В нашем исследовании примем за основополагающую последнюю, рассмотренную нами точку зрения, поскольку она представляется нам оптимальной и отражает понятие «потребительское кредитование», принятое за основу в кредитной политике Западносибирского коммерческого банка.

Потребительские кредиты подразделяются в зависимости от цели истребования заемщиком кредитных средств:

• кредит на приобретение автомобиля по соглашениям с автосалонами;
• кредит на приобретение и строительство гаража;
• кредит на приобретение и строительство дачи; 
• кредит на приобретение квартиры;
• кредит на приобретение строительных материалов для ремонта квартиры;
• кредит на установку стационарного телефона и приобретение мобильного телефона;
• образовательный кредит;
• кредит для туристов;
• связанный кредит;
• оздоровительный кредит;
• кредит с зачислением денежных средств на специальный карточный счет (СКС) физического лица – заемщика;
• кредит на приобретение товаров длительного пользования;
• семейный кредит;
• кредит под заклад ликвидных ценных бумаг;
• ипотечный кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке;
• ипотечный кредит на долевое участие в строительстве;
• ипотечный кредит на улучшение жилищных условий;
• кредит под поручительство финансово-устойчивых предприятий.

Ипотечное кредитование развито во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым инструментом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике. К настоящему моменту в Российской Федерации созданы предпосылки для реализации системы ипотечного кредитования. Законодательно или нормативно оформлена деятельность  всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлтерских, страховых компаний). Многие российские банки активно занимаются ипотечным кредитованием.

Ипотека (гр. hypoteke – залог, заклад) – представляет собой залог недвижимости  для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).[4,с.177]

Ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью.

Недвижимость как предмет залога (ипотеки) подразделяется на имущество, которое может являться предметом залога, и имущество, ипотека на которое не допускается. В качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеет возможность его отчуждения.[6,с.13]

Самостоятельным объектом могут быть:

1. земельные участки, за исключением земельных участков указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

   а) ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной  собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств  не допускается;

  б) не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами  субъектов Российской федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.[3,ст.5п.1]

Основным объектом ипотечного кредитования является приобретение готового жилья. Данный объект характеризуется потребностью заемщика в дополнительных ресурсах.

Помимо объектов ипотеки, на рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор, правительство и множество второстепенных участников, таких как: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы.

Основные субъекты рынка ипотечного кредитования:

1. заемщики – физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотеки);
2. кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; Оформление кредитного договора (договора займа), и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становиться залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;
3. инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и другие; [6,с.15-16]
4. правительство – определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими. [31,с.58]

Остальные участники рынка ипотечного кредитования:

• продавцы жилья -  физические и юридические лица, продающие жилые помещения,  находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим юридическим лицам, по их поручению;
• операторы вторичных рынков ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов, выдающих долгосрочные  ипотечные жилищные кредиту населению. В их функции входят: рефинансирование кредитов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного  кредитования; оказания содействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;
• органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Их функциями являются: регистрация сделок купли – продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеки и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участника ипотечного рынка; [6,с.16]
• страховые компании – компании имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности ипотечного рынка;
• оценщики -  юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;[31,с.58]
• риэлтерские фирмы – юридические лица, выступающие как профессиональные посредники на рынке купли – продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся: подбор варрантов купли – продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключение сделок по купле – продаже, организация продажи жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;
• инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью. [6,с.17]

  Рынок недвижимости – одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка. Часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. Основное назначение ипотечного рынка состоит в том, что он позволяет на практике реализовать огромные потенциальные возможности, заложенные в механизме ипотеки, - залоге недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения весьма широкого спектра обязательств. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.

 Общие условия предоставления  ипотечных кредитов:

Ипотечный кредит – кредит, предоставляемый банком физическому лицу на приобретение, строительство жилья.

Кредит на недвижимость - кредит, предоставляемый банком физическому лицу на приобретение, строительство (в том числе долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в том числе проведения отделочных работ) объекта недвижимости.

Жилье – квартира, машино – место, строительство которых осуществляется или осуществлено с участием кредитных средств банка.

Объект недвижимости – квартира, комната, жилой дом, дача, садовый домик, гараж, машино – место, земельный участок, расположенные на территории Российской Федерации. [6,с.124]

Продавец – физическое (ие) и юридическое (ие) лицо (а), являющееся (иеся) находящиеся собственником (амии) объекта недвижимости и передающее (ие) его в собственность заемщику за определенную плату. [31,с.58]

Риэлтор – юридическое лицо, осуществляющее продажу жилья и заключившее с застройщиком договор об оказании услуг по продаже жилья либо другой договор, в соответствии с которым осуществляет реализацию жилья.

Застройщик -  юридическое лицо, находящееся на расчетно-кассовом обслуживании в банке, построившее или строящее жилье с участием кредитных средств банка, либо юридическое лицо (инвестор) находящееся на расчетно-кассовом обслуживании в банке, финансирующее строительство жилья за счет кредитных средств банка.[6,с.124]

  Заемщиками могут являться  граждане Российской Федерации  в возрасте от 18 при условии, что  срок возврата кредита по договору  наступает до исполнения 75 лет. [6,с.125] Во многих российских банках ипотечные кредиты предоставляются физическим лицам в возрасте от 18 до 55 лет.

Кредит предоставляется на срок до 15 лет (и более – до 30 лет). Каждый банк устанавливает свой срок кредита, процентную ставку.