Анализ рынка недвижимости г. Иркутска

В городе Иркутске жилищный фонд общей площадью 367,3 тыс. кв. метров является ветхим и аварийным.

Ветхое и аварийное  жилье составляет около 5% муниципального жилищного фонда г. Иркутска, и  в нем проживает около 20 тыс. граждан.

Наибольшую долю ветхого  и аварийного фонда составляет малоэтажное (до 3 этажей) жилье, занимаемое на условиях найма и являющееся муниципальной  собственностью г. Иркутска. В меньшей  степени к ветхому и аварийному жилью в настоящее время относятся  многоэтажные (свыше 3 этажей) жилые  здания.

Ветхий жилищный фонд исторического  центра г. Иркутска сочетает в себе два полярно противоположных  качества - высокую культурно-историческую ценность и плохое физическое состояние. Это сочетание может повлечь  угрозу утраты исторического, культурного  и художественно-эстетического облика города, поскольку имеет место  недостаточная прочность зданий, изношенность инженерных сетей.

Основными причинами большого количества ветхого и аварийного жилищного фонда в г. Иркутске являются:

а) естественное старение зданий в центральной части города;

б) экстремальные условия  формирования жилищного фонда в  годы индустриализации, военного и  послевоенного периода;

в) хроническое недовложение средств в капитальный ремонт и текущее содержание жилищного  фонда;

г) сложившиеся неблагоприятные  гидрогеологические условия застройки  после создания Иркутского водохранилища.

Сегодня в условиях рыночной экономики особенно важна социальная направленность предлагаемых мер. Большинство  проживающих в ветхих и аварийных  домах граждан не в состоянии  в настоящее время самостоятельно приобрести или получить на условиях найма жилье удовлетворительного  качества.

Решению настоящей проблемы будет способствовать принятая Программа  «Переселение граждан из ветхого  и аварийного жилищного фонда  в г. Иркутске на 2004 - 2010 гг.»

Основными целями Программы  являются:

– обеспечение жильем граждан, проживающих в условиях, непригодных  для проживания, в домах (жилых  помещениях) жилищного фонда г. Иркутска;

– ликвидация и (или) реконструкция  до 2010 года 367,3 тыс. кв. метров ветхого  жилья, признанного в установленном  порядке таковым до 01.01.2003.

Для решения проблемы переселения  граждан из жилищного фонда, непригодного для проживания, необходимо создание нормативных, финансовых и организационных  механизмов, которые позволят решить поставленную задачу наиболее эффективно.

Для достижения поставленных целей необходимо предусмотреть  выполнение следующих задач:

– обследование жилищного  фонда, отнесенного к категории  ветхого и аварийного;

– решение вопросов социально-экономического и градостроительного развития территории г. Иркутска (земельных участков), на которых расположены аварийные  и ветхие жилые дома, формирование концепции застройки районов  сосредоточения ветхого и аварийного жилищного фонда;

– формирование финансовых и инвестиционных ресурсов для обеспечения  переселяемых граждан благоустроенным  жильем;

– получение финансовой поддержки  реализации Программы путем привлечения  ресурсов федерального бюджета, бюджета  субъекта Федерации - Иркутской области, консолидация бюджетных и внебюджетных источников финансирования;

– эффективное управление направленными на финансирование программных  мероприятий бюджетными и внебюджетными  средствами.

Программа рассчитана на реализацию комплекса мероприятий в течение 2004 - 2010 годов.

Реализация Программы  будет проходить в два этапа.

На первом этапе (2004 - 2006 годы) будут созданы необходимые методические, организационные и правовые условия  для реализации следующих основных задач Программы:

– уточнение объемов аварийного и ветхого жилищного фонда, подлежащего  ликвидации, и численности проживающего в нем населения;

– уточнение реестра ветхих и аварийных жилых строений (домов) и подготовка другой необходимой  документации;

– установление очередности  ликвидации и (или) реконструкции аварийного и ветхого жилищного фонда, а  также переселения граждан;

– создание условий для  привлечения дополнительных финансовых ресурсов для реализации Программы;

– подготовка освобожденных  земельных участков для новой  застройки и их продажа на конкурсной основе;

– проведение экспериментальных  конкурсов на реконструкцию застроенных  территорий;

– привлечение и аккумулирование  дополнительных финансовых ресурсов для  реализации Программы;

– определение возможных  ресурсов площади муниципального жилищного  фонда г. Иркутска для переселения  граждан.

На втором этапе (2007 - 2010 годы) намечается:

– подготовка освобожденных  земельных участков для новой  застройки и их коммерческое использование (в том числе продажа на конкурсной основе);

– привлечение и аккумулирование  средств, поступающих от коммерческого  использования земельных участков;

– формирование жилищного  фонда для переселения граждан  из домов, подлежащих ликвидации;

– уточнение очередности  ликвидации ветхих и аварийных строений;

– поэтапное переселение  жильцов и ликвидация и (или) реконструкция  аварийного и ветхого жилищного  фонда.

Мероприятия по реализации Программы  ежегодно уточняются после утверждения  в установленном порядке бюджета  Иркутской области, бюджета г. Иркутска на очередной финансовый год в  пределах средств, предусмотренных  указанными бюджетами на реализацию Программы.

Система программных мероприятий  включает в себя работу по трем направлениям:

– правовое и методологическое обеспечение улучшения жилищных условий граждан, проживающих в  ветхом и аварийном жилищном фонде  г. Иркутска;

– финансовое обеспечение  Программы и практическая деятельность по переселению граждан из ветхого  и аварийного жилищного фонда  г. Иркутска в благоустроенное жилье;

– перспективное планирование развития территорий г. Иркутска, занятых  жильем, непригодным для проживания.

Таким образом, стройиндустрия г. Иркутска столкнулась в настоящее  время с рядом серьезных проблем. Тем не менее, данные проблемы разрешимы, прежде всего, за счет реализации генерального плана развития города до 2020 года и  всех, предусмотренных этим планом, инвестиционных проектов в строительстве.

Теперь проанализируем ситуацию на рынке первичного жилья г. Иркутска, сложившуюся к июню 2008 г.

2. Обзор рынка первичного  жилья

Ситуацию с вводом нового жилья в Иркутске характеризует  следующая таблица.

Таблица 1

Ввод в эксплуатацию жилых  домов по Иркутску за 9 месяцев 2007 года

 

Наименование и адрес  объекта 

Общая площадь домов, кв.м 

В том числе общая площадь  жилых помещений, кв.м 

Количество квартир Заказчик/

 

Подрядчик 

 

Правобережный округ всего - 

19430 

14834,6 

163 

- 

 

Жилой дом с офисными помещениями  и подземной автостоянкой, б/с 8, по ул. Красногвардейская, 23 

1688,4 

982,9 

9 

ООО НПП «Стройресурс»/ ЗАО  «Парапет» 

 

Жилой дом с офисными помещениями  по ул. Бурлова, 2, б/с 3,4 3461,5

 

3699 2223,2

 

2269,2 18

 

19 

ООО НПП «Стройресурс»/ ЗАО  «Парапет» 

 

Завершение строительства  производственного здания с реконструкцией и пере-профилированием в жилой  дом с офисными помеще-ниями по ул. Ф.Энгельса, 10 

5088,8 

5088,8 

45 

ЗАО «Иркутское жилищное строительство»/ ЗАО «Иркутское жилищное строительство» 

 

Жилой дом с объектами  соцкультбыта в м/р Топкинский (у  домов №23 и №25) 

3859,5 

2868,5 

47 

ООО фирма «Базис-строй» 

 

160-ти квартирный жилой  дом по ул. Киренской, 4, б/с 5 

1632,8 

1402 

25 

ГУВД по Иркутской области  МВД России/ ООО «Байкальская строительная компания» 

 

Октябрьский округ всего - 

72160,5 

48886,5 

621 

- 

 

Блок-секции 27, 27-1, 27-3 группы жилых домов по ул. Дальневосточная б/с27= 3739

 

б/с27-1+б/с27-3=8910,3 б/с27- 1532,9

 

б/с27-1+б/с27-3=5486,1 б/с 27 -35

 

б/с 27-1+б/с27-3 - 79 

ЗАО фирма «Стройиндустрия»/ «Философия Города» 

 

Группа жилых домов  в м/р Солнечный, по ул. Байкальская, б/с2 

3643,5 

2672,5 

32 

ФГУ Государственный природный  заповедник «Байкало-Ленский» 

 

Группа жилых домов  со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземными автостоянками  в м/р Лисиха, б/с 1,2,3,4 б/с 1,2 -6962,2

 

б/с 3,4 - 6935,1 б/с 1,2 - 4868,4

 

б/с 3,4 - 4837,7 36

36

36

 

36 

ООО «СК «ВостСибСтрой»/ ООО  «ЖСК «ВостСибСтрой» 

 

Группа жилых домов  по ул. Депутатская, б/с 1 

2043,3 

1900 

17 

ЗАО Промышленно-строительное предприятие «Стройсервис» 

 

Блок секция №2 жилого дома со встроенным магазином и вспомогательными помещениями по ул. Советская, 18а 

1123,8 

1020,7 

18 

ЗАО «Иркутсклесстрой» 

 

Жилой дом с административным блоком по ул. Трилиссера, 89 

5705 

4529,9 

52 

Иркутская областная организация  охотников и рыболовов/ «Иркутская строительно-инвестиционная компания» 

 

Блок-секция 5-1 группы жилых  домов со встроенными административными  и торговыми помещениями, в 304 квартале по ул. Иркутской 30-й Дивизии 

1371,8 

865,8 

17 

ЗАО «Иркутсклесстрой»/ ЗАО  «Иркутсклесстрой» 

 

Группа жилых домов  «Бай-кало-Ленского заповедника», б/с 1, в м/р Солнечный по ул. Байкальская 

3008,9 

1337,3 

36 

ФГУ Государственный при-родный заповедник «Байкало-Ленский»/ ЗАО  инвестиционная компания «Запад» 

 

Блок-секция 5-1 группы жилых  домов со встроенными административно-торговыми  и бытовыми помещениями в 304 квартале по ул. Станиславского, 25 

1361 

1038,1 

19 

ЗАО «Иркутсклесстрой»/ ЗАО  «Иркутсклесстрой» 

 

Группа малоэтажных жилых  домов блокированного типа в м/р  Солнечный по пр. Маршала Жукова 

6346 

6346 

16 

ОАО «НПК «Иркут»/ ЗАО «Крона» 

 

Группа жилых домов  со встроенно-пристроенными помещениями, администра-тивным блоком и крытой автостоянкой, б/с 4,5,6,9 по ул. Партизанская-Лыткина 5646,8

3211,5

5838,6

 

6313,7 3563,4

1780,3

3566,3

 

3541,1 35

27

36

 

58 

ООО СК «ВостСибСтрой»/ ООО  СК «ВостСибСтрой» 

 

Свердловский округ всего 

49084,5 

46080,5 

659 

- 

 

Группа жилых домов  со встроено-пристроенными нежилыми помещениями. Корпуса 1,2,3,4 по ул. 4-я  Железнодорожная, 100/1 2849,8

1286,2

2637,3

 

2817,3 1788,8

794,5

1625,4

 

1790,4 60

30

60

 

60 

ООО СК «ВостСибСтрой»/ ООО  ЖСК «Вост-СибСтрой» 

 

Блок-секции №№ 1, 2 жилого дома №23 с административно-торговыми  помещениями и парковкой объекта  «Группа жилых домов с объектами  соцкультбыта и гаражами» по ул. Мухиной 1950,4

 

3214 

1316,3 

21 

ООО «ОфисСтрой»/ ООО «ДинСо» 

 

Группа малоэтажных жилых  домов по ул. Старокузьмихинская 

2874 

943,2 

6 

ЗАО «Иркутск-промстрой»/ Хоз. способ 

 

9-ти этажный жилой дом  со встроенными офисными помещениями  и подземной автостоянкой, б/с  8 по ул. Старокузьмихинская 

4198,2 

2729,6 

48 

МУП «УКС г. Иркутска»/ ОАО  «СибАвиаСтрой» 

 

Малоэтажные блокированные  дома, объекты соцкультбыта и администра-тивные здания, б/с 1,2,3,4,5,6,7,8,24,25,26 по ул. Улан-Баторская 

1876,3 

1876,3 

11 

Иркутский научный центр  СО РАН/ООО СКФ «Сад» 

 

Блок-секции 5,6 - 144 серия по ул. 4-я Железнодорожная, 48 

2522,9 

1931,1 

25 

Собственники дома №48 по ул. 4-я Железнодорожная, б/с 5,6/ ОАО  «Радужный» 

 

Индивидуальный жилой  дом по ул. Клары Цеткин, 11 

570 

570 

1 

Кушкова М.Е./ Хоз. способ 

 

Блок-секция 7-7 V очереди строительства  м/р Радужный 

2862,4 

1777,1 

39 

ОАО «Радужный»/ ООО «Танар» 

 

Группа жилых малоэтажных  блокированных домов в м/р Ершовский, б/с №№ 2,7,8,2А 840

2940

2940

 

840 840

2940

2940

 

840 12

47

44

 

12 

ООО «Норд-Вест»/ Хоз. способ 

 

Группа жилых малоэтажных  блокированных домов в м/р Ершовский, б/с №№ 115,118,102,65А 1680

3477

1680

 

1650 1680

3477

1680

 

1650 17

36

16

 

12 

ООО «Норд-Вест»/ Хоз. способ 

 

Блок-секция 7-8 VII очереди  строительства м/р Радужный, 119 

3378,7 

1043,8 

102 

ОАО «Радужный»/ ООО «Танар» 

 

Ленинский округ всего 

20253,3 

13686,3 

331 

- 

 

Группа жилых домов  со встроенными офисными помещениями  и аптекой по ул. Розы Люксембург, 273а, б/с 1 

1268,6 

871,2 

19 

ООО «АнгараРемСтрой»/ ООО  «АнгараРемстрой» 

 

Жилой дом по ул. Шпачека, 12, б/с 2 

2874 

2485,6 

44 

Мельников А.В./ ООО «СтройСтиль» 

 

Блок-секция 3-2 II пускового  комплекса застройки Vочереди строительства VII м/р Ново-Ленино 

3066,1 

1274,2 

60 

МУП «УКС г. Иркутска»/ ОАО  «АУС» 

 

Жилой дом по ул. Шпачека, 10, б/с5 

3283,5 

2 572,7 

63 

Мельников А.В./ ООО «СтройСтиль» 

 

Блок-секция №4 9-ти этажного жилого дома по ул. Шпачека,10 

3259,5 

2584,2 

54 

Мельников А.В./ ООО «СтройСтиль» 

 

Жилой дом по ул. Авиастроителей, 3 

2436 

1973,6 

30 

ОАО НПК «Иркут»/ ООО «СК  «ВостСибСтрой» 

 

Индивидуальный жилой  дом со служебными и хозяйственными строениями по ул. Владимирского, 146 

167,5 

146,7 

1 

Сидорова В.П./ Хоз. способ 

 

Блок-секция 1-6 V очереди строительства  группы жилых домов из блок-секций серии И-163.02/94 в VII м/р Ново-Ленино по ул. Баумана, 219/б 

3898,1 

1778,1 

60 

МУП «УКС г. Иркутска»/ ОАО  «АУС» 

 

Всего по г. Иркутску 

160928,3 

123487,9 

1774 

- 

в том числе

 

- индивидуальное жилищное  строительство 

737,5 

716,7 

2 

- 

 

- МУП «УКС г. Иркутска» 

1162,4 

5781,9 

168 

- 

 

 

Всего в Иркутске на сегодняшний  день готовится к сдаче в эксплуатацию в период до 2009-2010 года 191 объект недвижимости.