Анализ рынка недвижимости г. Иркутска

Размещение построенных  и строящихся объектов строительства  по административным округам выглядит следующим образом (см. табл. 2):

Таблица 2

Объекты жилищного строительства  в г. Иркутске

 

Округ 

Количество объектов 

Удельный вес 

 

Кировский 

4 

2,3% 

 

Октябрьский 

65 

38,7% 

 

Свердловский 

30 

15,8% 

 

Куйбышевский 

22 

11,2% 

 

Ленинский 

нет данных 

нет данных 

 

Итого: 

191 

100% 

 

 

Как видно из таблицы, основные площадки под жилищное строительство  в городе выделяются в Октябрьском  и Свердловском округах.

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м. в новостройках по районам  города сложилась сегодня на следующем  уровне (см. табл. 3):

Таблица 3

Средняя стоимость квартир  на первичном рынке, тыс. руб. / м2

 

Район города 

Средняя рыночная цена 

 

1 

2 

 

Октябрьский 

47,98 

 

Свердловский 

46,61 

 

Куйбышевский 

47,01 

 

Кировский 

65,0 

 

Ленинский 

39,0 

 

В среднем по городу: 

49,12 

 

 

В 2004 году средняя цена квадратного  метра на первичном рынке составляла 15 тыс. руб. Таким образом, рост цен  на новое жилье в Иркутске за 2004--2008 гг. составил 327,5%. Проще говоря, квартиры в новостройках подорожали почти  в 3,5 раза. Такую ситуацию можно классифицировать, как «рынок продавца». Количество вводимых ежегодно площадей в городе все еще  недостаточно для того, чтобы удовлетворить  весь спрос со стороны населения. Общая потребность в жилье  в Иркутске оценивается на данный момент в 5 млн. м2, а планируется ввести в эксплуатацию в 2008 году только 1 млн. м2, то есть всего 20% от суммарного спроса.

В таких условиях застройщики  диктуют очень жесткие условия  по оплате квартир. Например, компания Стройконсалт продавала квартиры в  одной из своих новостроек (сдача  объекта в 4 квартале 2007 года) по ул. Волжская на условиях 100-процентной предоплаты. На данном фоне ценовая политика фирмы  Востсибстрой выглядит более демократичной: 15% предоплаты, далее по графику платежей.

Несмотря на это, на квартиры в новостройках существует ажиотажный спрос. Как правило, к моменту  сдачи объекта в эксплуатацию все квартиры в доме или комплексе  уже распроданы (подробнее условия  предложения застройщиков - см. табл. 4, 5, 6).

Таблица 4

Предложение застройщиков в  Октябрьском районе

 

Объект строительства 

Цена    

 

30 Дивизии ул. (Ниж Лисиха), ЖК Удачный, б/с 1 

Иркутск / Октябрьский 

2008, 1 кв   

 

30-Дивизии (Нижняя Лисиха, берег Ангары), ЖК Каскад, б/с 1 

Иркутск / Октябрьский 

2008, 4 кв 

36.40 - 79.90 

38.00 - 45.00 т.р./м2 

 

30-Дивизии (Нижняя Лисиха, берег Ангары), ЖК Каскад, б/с 2 

Иркутск / Октябрьский 

2008, 4 кв 

36.40 - 79.90 

38.00 - 45.00 т.р./м2 

 

30-Дивизии (Нижняя Лисиха, берег Ангары), ЖК Каскад, б/с 3 

Иркутск / Октябрьский 

2008, 4 кв 

36.40 - 79.90 

38.00 - 45.00 т.р./м2 

 

6 Советская ул., жилой дом 

Иркутск / Октябрьский 

2008, 4 кв 

47.50 - 100.60 

40.00 - 47.00 т.р./м2 

 

6-ая Советская ул., 14, ЖК  Династия, б/с 3 

Иркутск / Октябрьский 

2008, 4 кв 

47.50 - 100.60 

40.00 - 47.00 т.р./м2 

 

6-ая Советская ул., 14, ЖК  Династия, б/с 4 

Иркутск / Октябрьский 

2008, 4 кв 

47.50 - 100.60 

40.00 - 47.00 т.р./м2 

 

Байкальская ул. (верхняя  Лисиха), жилой дом, б/с 2 

Иркутск / Октябрьский 

2008, 4 кв 

59.48 - 110.70 

40.00 т.р./м2 

 

Байкальская ул. (верхняя  Лисиха), жилой дом, б/с 3 

Иркутск / Октябрьский 

2008, 4 кв 

59.48 - 110.70 

40.00 т.р./м2 

 

Байкальская ул. (Лисиха ост.), ЖК "Лазурный", 2 очередь, б/с 6 

Иркутск / Октябрьский 

2008, 1 кв   

 

Байкальская ул. (Лисиха ост.), ЖК "Лазурный", 3 очередь, б/с 11 

Иркутск / Октябрьский 

2009, март   

 

Байкальская, 295а (м-н Солнечный, за гормолзаводом), жилой дом, б/с 12 

Иркутск / Октябрьский 

2007, 3 кв 

39.35  

 

Байкальская, 295а (м-н Солнечный, за отелем "Солнце"), жилой дом, б/с 13а 

Иркутск / Октябрьский 

2007, 4 кв 

79.00  

 

Байкальская, 295а (м-н Солнечный, за отелем "Солнце"), коттедж, б/с 16 

Иркутск / Октябрьский 

сдан 

120.00  

 

Байкальская, 295а (м-н Солнечный, за отелем "Солнце"), коттедж, б/с 3 

Иркутск / Октябрьский 

сдан 

226.00  

 

Байкальская/Дебовского ул. (Солнечный, ост Гормолзавод), ЖК Байкальские  ворота, б/с 3,4 

Иркутск / Октябрьский 

2009, 3 кв 

42.60 - 93.90 

45.00 т.р./м2 

 

Байкальская/Дыбовского ул. (Солнечный, ост Гормолзавод), ЖК Байкальские  ворота, б/с 1,2 

Иркутск / Октябрьский 

2008, 1 кв 

76.46 

45.00 т.р./м2 

 

Баргузин ост., ЖК "Зеон", 2-я очередь 

Иркутск / Октябрьский 

сдан 

98.83 

45.00 т.р./м2 

 

Баргузин ост., ЖК "Зеон", 3-я очередь, б/с 7 

Иркутск / Октябрьский 

2007, 4 кв   

 

Волжская ул. (Депутатская  ул.), жилой дом 

Иркутск / Октябрьский 

2007, 4 кв 

101.10 - 123.10  

 

Депутатская ул. (пересечение  с ул. Пискунова), ЖК Ланинский, б/с 4 

Иркутск / Октябрьский 

2009, 3 кв 

38.40 - 86.80 

39.00 - 42.00 т.р./м2 

 

Депутатская ул. (пересечение  с ул. Зверева), ЖК Октябрь, б/с 1 

Иркутск / Октябрьский 

2009, 2 кв 

35.68 - 99.93 

35.00 - 41.00 т.р./м2 

 

Депутатская ул. (пересечение  с ул. Зверева), ЖК Октябрь, б/с 2 

Иркутск / Октябрьский 

2009, 2 кв 

43.77 - 88.59 

35.00 - 41.00 т.р./м2 

 

Депутатская ул. (пересечение  с ул. Зверева), ЖК Октябрь, б/с 6 

Иркутск / Октябрьский 

2009, 2 кв 

38.36 - 87.82 

35.00 - 41.00 т.р./м2 

 

Депутатская ул., 80, ЖК Октябрь, б/н 

Иркутск / Октябрьский 

сдан 

77.00 - 127.00 

45.00 т.р./м2 

 

 

Таблица 5

Предложение застройщиков в  Свердловском районе

 

Объект строительства    

Цена 

 

4-ая Железнодорожная, ЖК "Виват" 

Иркутск / Свердловский 

2006, 4 кв   

 

Гоголя ул. (угол ул. Чернышевского), ЖК Звездный, б/с 2 

Иркутск / Свердловский 

2010, 1 кв   

 

Гоголя ул. (пересечение  ул. Румянцева), ЖК Зеленая улица, б/с 1-1 

Иркутск / Свердловский 

2008, 4 кв 

43.10 - 100.50  

 

Гоголя ул. (пересечение  ул. Румянцева), ЖК Зеленая улица, б/с 1-2 

Иркутск / Свердловский 

2008, 4 кв 

35.30 - 78.00  

 

Джамбула ул., ЖК Заречный, б/с 1 

Иркутск / Свердловский 

2010, 1 кв 

43.00 - 80.00 

36.50 - 48.60 т.р./м2 

 

Джамбула ул., ЖК Заречный, б/с 2 

Иркутск / Свердловский 

2010, 1 кв 

48.60 - 83.10 

36.50 - 48.60 т.р./м2 

 

Джамбула ул., ЖК Заречный, б/с 3 

Иркутск / Свердловский 

2010, 1 кв 

48.80 - 90.40 

37.50 - 48.90 т.р./м2 

 

Джамбула ул., ЖК Заречный, б/с 4 

Иркутск / Свердловский 

2010, 1 кв 

42.90 - 81.00 

36.70 - 48.90 т.р./м2 

 

Лермонтова ул., жилой дом, б/с 2 

Иркутск / Свердловский 

сдан 

60.90 - 240.10 

40.00 т.р./м2 

 

Лермонтова ул., жилой дом, б/с 6 

Иркутск / Свердловский 

2007, 2 кв 

102.13 - 137.36 

38.00 т.р./м2 

 

Лермонтова ул. (р-н ИРГТУ), ЖК Изумрудный город, 1-ая очередь, б/с 1-1 

Иркутск / Свердловский 

2008, 2 кв 

131.80 

38.50 т.р./м2 

 

Первомайский м/р, ЖК Зеркальный, 1 очередь 

Иркутск / Свердловский 

2008, 2 кв 

94.00 - 96.00 

35.00 т.р./м2 

 

Первомайский мкр. (ул. Мамина- Сибиряка), ЖК "Сосновый бор", б/с 1 

Иркутск / Свердловский 

2008, январь 

71.00 - 74.00 

34.00 - 36.00 т.р./м2 

 

Первомайский мкр. (ул. Мамина- Сибиряка), ЖК "Сосновый бор", б/с 2 

Иркутск / Свердловский 

2008, январь 

74.00 

34.00 - 36.00 т.р./м2 

 

Профсоюзная ул. (пересечение  с ул. Румянцева), ЖК Зеленая улица, б/с 1 

Иркутск / Свердловский 

2008, 4 кв 

50.79 - 95.13  

 

Профсоюзная ул. (пересечение  с ул. Румянцева), ЖК Зеленая улица, б/с 2 

Иркутск / Свердловский 

2008, 4 кв 

43.45 - 95.20  

 

Профсоюзная ул. (пересечение  с ул. Румянцева), ЖК Зеленая улица, б/с 3 

Иркутск / Свердловский 

2008, 4 кв 

52.05 - 95.49  

 

Профсоюзная ул. (пересечение  с ул. Румянцева), ЖК Зеленая улица, б/с 4 

Иркутск / Свердловский 

2008, 4 кв 

42.04 - 95.49  

 

Радужный м-н, ЖК "Свободные  формы", б/с 5-1 

Иркутск / Свердловский 

2008, 2 кв 

38.32 

39.00 т.р./м2 

 

Радужный м-н, ЖК "Свободные  формы", б/с 5-2 

Иркутск / Свердловский 

2008, 2 кв 

38.32 - 84.25 

38.00 - 39.00 т.р./м2 

 

Радужный м-н, ЖК "Свободные  формы", б/с 7-9 

Иркутск / Свердловский 

2008, 1 кв 

44.81 - 88.00 

38.00 - 39.00 т.р./м2 

 

Рябикова бул. (напротив к/т  Орион), ЖК Вариант, 1 очередь, б/с 4 

Иркутск / Свердловский 

2008, сентябрь   

 

Сергеева ул. (напротив рынка  Ручей), жилой дом, б/с 1 

Иркутск / Свердловский 

2008, 4 кв 

77.90 - 92.20 

28.00 - 32.00 т.р./м2 

 

Сергеева ул. (напротив рынка  Ручей), жилой дом, б/с 2 

Иркутск / Свердловский 

2009, 4 кв 

55.80 - 120.30 

28.00 - 32.00 т.р./м2 

 

Терешковой ул. (угол ул Гоголя), ЖК Чайка, б/с 1 

Иркутск / Свердловский 

2010, 1 кв   

 

 

Таблица 6

Предложение застройщиков в  Куйбышевском районе

 

Объект строительства    

Цена 

 

Баррикад ул., ЖК Новоград, б/с 1 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 4 кв 

50.50 - 61.10 

34.00 - 35.00 т.р./м2 

 

Баррикад ул., ЖК Новоград, б/с 2 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 4 кв 

42.72 - 130.00 

33.00 - 36.00 т.р./м2 

 

Баррикад ул., ЖК Новоград, б/с 3 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 4 кв 

50.50 - 61.10 

34.00 - 35.00 т.р./м2 

 

Баррикад ул., ЖК Новоград, б/с 4 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, июль 

40.00 - 76.00 

33.00 - 36.00 т.р./м2 

 

Баррикад ул., ЖК Новоград, б/с 5 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, июль 

70.00 

33.00 - 34.00 т.р./м2 

 

Космический пр. (р-н Типографии), жилой дом, б/с 1 

Иркутск / Куйбышевский 

2007, май 

91.00 - 163.00 

37.00 - 43.50 т.р./м2 

 

Космический пр. (р-н Типографии), жилой дом, б/с 2 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 1 кв 

38.00 - 119.00 

42.00 - 47.00 т.р./м2 

 

м-н Топкинский (на въезде), жилой дом, б/с 1 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 2 кв 

55.74 - 74.89 

30.00 - 33.00 т.р./м2 

 

м-н Топкинский (на въезде), жилой дом, б/с 2 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 2 кв 

60.24 - 70.40 

30.00 - 33.00 т.р./м2 

 

м-н Топкинский (на въезде), жилой дом, б/с 3 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 1 кв 

70.40 

30.00 - 31.00 т.р./м2 

 

м-н Топкинский (на въезде), жилой дом, б/с 4 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 1 кв 

52.55 - 70.40 

30.00 - 33.00 т.р./м2 

 

м-н Топкинский (на въезде), жилой дом, б/с 5 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 1 кв 

70.40 

30.00 - 31.00 т.р./м2 

 

Сарафановская ул. (ост. Куйбышевские дома), ЖК Альтернатива, б/с 3,4 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 3 кв 

38.50 - 61.30 

32.00 - 33.00 т.р./м2 

 

Сарафановская ул. (ост. Куйбышевские дома), ЖК Альтернатива, б/с 5,6,7 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 3 кв 

41.80 - 74.90 

32.00 - 33.00 т.р./м2 

 

Сурнова ул., 30 (пересечение  улиц Кожзаводская, Мельничная, Рабочего штаба и Сурнова), ЖСК Золотой  век, б/с 1 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 1 кв 

40.77 - 92.00 

30.00 - 35.00 т.р./м2 

 

Сурнова ул., 30 (пересечение  улиц Кожзаводская, Мельничная, Рабочего штаба и Сурнова), ЖСК Золотой  век, б/с 2 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 1 кв 

40.77 - 92.00 

30.00 - 35.00 т.р./м2 

 

Сурнова ул., 30 (пересечение  улиц Кожзаводская, Мельничная, Рабочего штаба и Сурнова), ЖСК Золотой  век, б/с 3 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 1 кв 

40.77 - 102.00 

30.00 - 35.00 т.р./м2 

 

Сурнова ул., 30 (пересечение  улиц Кожзаводская, Мельничная, Рабочего штаба и Сурнова), ЖСК Золотой  век, б/с 4 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 1 кв 

40.54 - 95.00 

30.00 - 35.00 т.р./м2 

 

Сурнова ул., 30 (пересечение  улиц Кожзаводская, Мельничная, Рабочего штаба и Сурнова), ЖСК Золотой  век, б/с 5 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 1 кв 

40.54 - 95.00 

30.00 - 35.00 т.р./м2 

 

Сурнова ул., 30 (пересечение  улиц Кожзаводская, Мельничная, Рабочего штаба и Сурнова), ЖСК Золотой  век, б/с 6 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 1 кв 

40.77 - 92.00 

30.00 - 35.00 т.р./м2 

 

Сурнова ул., 30 (пересечение  улиц Кожзаводская, Мельничная, Рабочего штаба и Сурнова), ЖСК Золотой  век, б/с 7 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 1 кв 

40.77 - 92.00 

30.00 - 35.00 т.р./м2 

 

Топкинский м/р, жилой дом, б/с 1 

Иркутск / Куйбышевский 

2008, 2 кв 

36.49 - 53.29 

35.00 т.р./м2 

 

 

Всего в Иркутске более 60 строительных компаний. 44 из них в  настоящее время ведут активное строительство.

В число 10 самых крупных  компаний входят следующие организации (см. табл. 7).

Таблица 7

Рейтинг 10 самых активных строителей Иркутска

 

№ п/п 

Название 

Количество сданных и  строящихся объектов 

Доля в общем объеме строительства 

 

1 

Востсибстрой 

33 

17,28% 

 

2 

ИК ДИС 

13 

6,81% 

 

3 

Петроград 

9 

4,71% 

 

4 

Строительный альянс Магистраль 

9 

4,71% 

 

5 

Запад 

8 

4,19% 

 

6 

СтройКомплекс 

8 

4,19% 

 

7 

Иркутский Дом 

7 

3,67% 

 

8 

Строй-Стиль 

7 

3,67% 

 

9 

СтройКонсалт 

6 

3,14% 

 

10 

ИркутскСтройИнвест 

5 

2,62% 

 

Прочие: 

86 

45,01% 

 

Итого: 

191 

100,0% 

 

 

 

На долю 10 крупнейших иркутских  компаний-строителей приходится 54,97% всего  первичного рынка жилья города. Безусловным  лидером рынка является компания Востсибстрой. По сравнению с 31.05.2007 г. конкурентная ситуация выглядит более  здоровой (в 2007 г. на долю 10 крупнейших застройщиков приходилось 72,75% всего  первичного рынка жилья) - наблюдается  ее обострение. Тем не менее, Востсибстрой доминирует на рынке. В целом прирост  жилищного строительства за период май 2007 (общее число площадок 121) - июнь 2008 (общее число площадок 191) составил 57,85%.

 

Рис. 1

 

Крупнейшие компании-застройщики  г. Иркутска

 

За первое полугодие 2008 г. первичный рынок жилья в Иркутске значительно изменился. За это время  средняя стоимость новых квартир  по городу увеличилась с 45,8 до 47,67 тыс. руб. за кв. м, то есть на 4 %. Рассмотрим динамику цен по районам города. Куйбышевский район. В декабре 2007 г. средняя стоимость квадратного метра была равна 41,44 тыс. руб. За полугодие она поднялась на 13,4% и по состоянию на 1 июня 2008 г. составляет 47,01 тыс. руб. Максимальная цена за этот период увеличилась на 12,7% - с 55 до 62 тыс. руб. за м2.