Анализ рынка недвижимости г. Иркутска

 

Все это время самый  высокий предел держит компания «Застройщик», которая возводит ЖК «Современник»  почти в центре города на ул. Декабрьских  Событий. Минимальная стоимость  квадратного метра увеличилась  незначительно, с 30 до 30,6 тыс. руб. - увеличение на 2%. По минимальным ценам строительство  ведет компания «Строй-Стиль», которая  занимается строительством по улице  Сурнова.

 

Октябрьский район. С декабря 2007 года средняя стоимость жилья  в данном районе увеличилась на 3% (с 46,58 до 47,98 тыс. руб.). максимальная стоимость  уменьшилась на 1,7% с 57 до 56 тыс. руб. В декабре 2007 г. по такой цене продавались  площади в жилом комплексе, расположенном  в проезде Амурском, который возводится компанией «Стройтранс», но на данный момент все площади здесь проданы. Теперь максимальную планку держит компания «Строй торг», которая строит ЖК «Чудесный» на пересечении улиц Карла Либкнехта  и Лыткина. Минимум цен тоже изменился: стал выше на 5%, так как цена поднялась  с 39 до 41 тыс. руб. за м2. Такую стоимость  компания «Стройтранс» установила за квадратный метр жилья в ЖК «Октябрь», возводимый на пересечении улиц Депутатская  и Зверева.

 

Свердловский район. Средняя  стоимость квадратного метра  по сравнению с декабрем 2007 г. здесь  стала выше на 7,7%. Цена поднялась  с 43,27 до 46,61 тыс. руб. Ценовой максимум увеличился на 20%, с 50 до 60 тыс. руб. за м2. В декабре 2007 г. максимальную стоимость  за квадратный метр запрашивала компания «Стройгарант», которая возводит жилой  комплекс на улице Лермонтова, а  теперь этот рекорд принадлежит компании «Иркут», которая занимается строительством жилого дома в микрорайоне Юбилейный. Минимальная стоимость увеличилась  на 11,7%. Это связано с тем, что  компания «Базисстройинвест» повысила стоимость квадратного метра  однокомнатных квартир с 34 до 38 тыс. руб.

 

Ленинский район. В Ленинском  районе средняя цена не изменилась. Так же, как и в декабре 2007 г, сегодня она составляет 39 тыс. руб. за м2. максимум уменьшился на 5%, 42 до 40 тыс. руб. Минимальная цена увеличилась  на 5,5% с36 до 38 тыс. руб. Изменения цены связаны с тем, что на рынке  осталось две компании, предлагающие квартиры в данном районе: «Асрея»  и «Иркутскстройинвест». Компания «Ангараремстрой» ушла с рынка - все площади в  жилом доме, который она строила, проданы.

 

Кировский район. Так же подвергся  изменениям рынок жилья Кировского района. Средняя цена квадратного  метра здесь уменьшилась на 12%, с 73,75 до 65 тыс. руб. Максимальная цена осталась прежней - 80 тыс. руб. за м2 (ЖК «Преображенский» по улице Дзержинского). Зато ценовой  минимум снизился за полгода на 15,5%, с 70,5 до 55 тыс. руб. Объясняется это  тем, что компания «Энергохимкомплект»  открыла продажи квартир в  ЖК «Кристалл» с более дальним  сроком сдачи, чем у других объектов в этом районе.

 

Таблица 8

 

Динамика цен на первичное  жилье в Иркутске в I полугодии 2008 г, тыс. руб./кв. м.

 

дек.07 

июн.08 

 

Куйбышевский район 

 

максимум, тыс. руб./кв. м. 

55 

62 

 

средняя, тыс. руб./кв. м. 

41.44 

47.01 

 

минимум, тыс. руб./кв. м. 

30 

30.5 

 

Октябрьский район 

 

максимум, тыс. руб./кв. м. 

57 

56 

 

средняя, тыс. руб./кв. м. 

46.58 

47.98 

 

минимум, тыс. руб./кв. м. 

39 

41 

 

Свердловский район 

 

максимум, тыс. руб./кв. м. 

50 

60 

 

средняя, тыс. руб./кв. м. 

43.27 

46.61 

 

минимум, тыс. руб./кв. м. 

34 

38 

 

Ленинский район 

 

максимум, тыс. руб./кв. м. 

42 

40 

 

средняя, тыс. руб./кв. м. 

39 

39 

 

минимум, тыс. руб./кв. м. 

36 

38 

 

Кировский район 

 

максимум, тыс. руб./кв. м. 

80 

80 

 

средняя, тыс. руб./кв. м. 

73.75 

65 

 

минимум, тыс. руб./кв. м. 

70.5 

55 

 

 

 

Картина на рынке первичного жилья за прошедшие месяцы 2008 года изменилась очень сильно. Изменения  эти нельзя назвать стабильными. Где-то квартиры подорожали, где-то - наоборот, упали в цене. Анализ осложняется еще и тем, что достаточно трудно выявить ценовой тренд. К концу года ситуация может измениться как в положительную сторону для потребителя, так и в отрицательную.

 

Таблица 9

 

Средняя стоимость квартир  на первичном рынке, тыс. руб. / м2

 

Район города 

Средняя рыночная цена 

 

Июнь 2007 

Декабрь 2007 

Июнь 2008 

 

Октябрьский 

44,01 

46,58 

47,98 

 

Свердловский 

40,28 

43,27 

46,61 

 

Куйбышевский 

35,16 

41,44 

47,01 

 

Кировский 

48,88 

73,75 

65,0 

 

Ленинский 

36,0 

39,0 

39,0 

 

В среднем по городу: 

40,87 

48,81 

49,12 

 

 

 

Рис. 2

 

Динамика рыночной цены квадратного  метра в новостройках в июне 2007 - июне 2008 гг., тыс. руб. / м2

 

В целом рост цен на рынке  недвижимости в 2008 году по сравнению  с 2006 и 2007 годами хоть и замедлился, но цена за квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне. В среднем рост цен за январь-май 2008 года на первичном рынке жилья  составил 10,27 %. Рост себестоимости строительства  с начала 2008 года составил 5,12 %.

 

Наиболее существенно  подорожали квартиры эконом-класса. Это  хрущевки, квартиры небольшого метража  в более современных домах, однокомнатные  квартиры практически во всех категориях жилья. Негативные процессы на мировых  финансовых рынках, постоянное напоминание в различных источниках информации о дефиците земельных участков под застройку, рост цен на стройматериалы и другие факторы говорят о том, что цены существенно снижаться не будут.

 

СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО  СТРОИТЕЛЬСТВА Г. ИРКУТСКА ДО 2020 ГОДА

 

В основу концепции развития г. Иркутска до 2020 г. положены идеи, преемственные  по отношению к ранее заложенным направлениям развития города. Они  заключаются в четком функциональном зонировании территорий с компактной селитебной зоной и упорядоченными промышленными районами, максимальном использовании внутренних территориальных  резервов для нового строительства. Предусматриваются создание развитой зоны отдыха вдоль рек Ангары, Иркута, Ушаковки и на территориях прилегающих  к городу лесных массивов, а также  приоритетность экологического подхода  при решении планировочных задач  и обеспечении экологически безопасного  развития города.

 

Стратегией развития (генеральным  планом) предлагается сохранение и  развитие исторически сложившейся  структуры города, развитие компонентов  планировочной структуры на основе урбанизированного и природного каркасов города.

 

Проектное решение генерального плана содержит градостроительное  зонирование, направленное на оптимизацию  использования городской территории, обеспечение комфортного проживания жителей города, создание современной  социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Предусмотрено формирование функциональных зон в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ - жилых, общественно-деловых, природно-рекреационных, производственно-деловых, транспортных, зон инженерных сооружений, перспективного градостроительного развития.

 

В соответствии с концепцией развития выделяются следующие виды территориальных зон:

 

Таблица 10

 

Территориальные зоны г. Иркутска

 

Виды территориальных  зон 

 

Жилые зоны

 

Зоны застройки индивидуальными  жилыми домами

 

Зоны застройки малоэтажными жилыми домами (

 

Зоны застройки многоэтажными  жилыми домами

 

Зоны ведения садоводства  и дачного хозяйства 

 

Общественно-деловые зоны

 

Зоны делового, общественного  и коммерческого назначения

 

Зоны размещения объектов образования

 

Зоны размещения научно-исследовательских  учреждений

 

Зоны размещения объектов здравоохранения 

 

Производственные зоны

 

Зоны производственных объектов 2, 3 класса вредности

 

Зоны производственных объектов 4, 5 класса вредности

 

Зоны коммунального и  коммерческого назначения 

 

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур

 

Зоны размещения объектов городского транспорта

 

Зона размещения объектов инженерной инфраструктуры

 

Зона размещения объектов железнодорожного транспорта

 

Зона размещения объектов воздушного транспорта

 

Зона размещения объектов речного транспорта 

 

Зона сельскохозяйственного  использования 

 

Зоны рекреационного назначения

 

Зоны занятые природными ландшафтами

 

Зоны занятые парками, скверами, бульварами

 

Зоны предназначенные  для занятий спортом, активного  отдыха и туризма

 

Зоны занятые городскими лесами

 

Зоны занятые водными  объектами 

 

Зоны специального назначения

 

Зоны занятые кладбищами

 

Зоны занятые закрытыми  кладбищами

 

Зоны размещения режимных объектов 

 

Зоны планируемого развития

 

Резервные территории для  развития жилых зон 

 

 

 

Территориальные зоны могут  включать в себя территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими  объектами.

 

Выделяются также следующие  зоны ограничения на использование  территорий для осуществления градостроительной  деятельности:

 

– Объединенные зоны охраны объектов историко-культурного наследия.

 

– Санитарно-защитные зоны предприятий  и объектов.

 

– Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы.

 

– Зоны затопления паводком 1% обеспеченности.

 

– Зоны санитарной охраны источников питьевого назначения.

 

Совершенствование структуры  жилой застройки стратегией развития предусматривается в нескольких направлениях.

 

Реконструкция и реставрация  территорий исторического наследия. Основанием для определения структуры  этажности в исторической части  города является Проект охранных зон.

 

Реконструкция существующих селитебных территорий, занятых ветхим, малоценным и некапитальным жилым  фондом, предусматривается преимущественно  за счет застройки переменной этажности (от 3 до 9 этажей) с сохранением существующей планировочной структуры.

 

Реконструкция территорий, значимых в градостроительном отношении, прежде всего микрорайона Парковый, а также реконструкция северной части Свердловского округа на территории, освобождаемой при сносе некапитального жилого фонда, предусматривается преимущественно  путем формирования урбанизированной многоэтажной застройки.

 

Новое строительство на свободных  площадках предусматривается как  в многоэтажном (микрорайоны Ново-Ленино, Топкинский), так и в малоэтажном  блокированном и усадебном исполнении.

 

Реконструкция и развитие жилых территорий базируется на следующих  основных принципах:

 

– осуществление строительства  разнообразных типов жилых домов  для различных социальных групп  населения;

 

– использование внутренних территориальных ресурсов селитебных территорий - реконструкция территорий, занятых ветхим фондом, устройство мансард, пристроек, выборочное уплотнение застройки;

 

– резервирование площадок для перспективного жилищного строительства  на прибрежных территориях Иркутска-II, пойменных территориях р. Иркут (Жилкино), территорий, освобождающихся при  выносе предприятий коммунального  и производственного назначения на прибрежных территориях Ангары (Марата) и территорий, занятых в настоящее  время участком аэропорта;

 

– дальнейшее развитие индивидуального  жилищного строительства (Иркутск-II, Рабочее, Марата) и на площадках за пределами городской черты.

 

Планом развития города предусматривается  сохранение некоторых районов усадебной  застройки (в Ново-Ленино, предместьях  Марата, Радищево, Рабочее, п. Боково).

 

Также намечается I этап реконструкции  застроенных территорий поймы р. Иркут, района Жилкино - поселков Горького, Кирова, Релка, расположенных в зоне высокого риска затопления паводками 1% обеспеченности - инженерная подготовка и защита от затопления и подтопления.

 

Развитие Правобережного административного округа. Планировочная  структура Правобережного округа включает крупные планировочные районы: предместье Марата, предместье Рабочее, центральную  историческую часть города.

 

В предместье Марата предусматривается  завершение микрорайона Топкинский как многоэтажным жильем и жильем средней этажности, так и усадебной  застройкой. Резервируются территории между улицами Сурнова и Рабочего штаба, сегодня занятые мелкими  предприятиями разного направления, под перспективную жилую и  общественно-деловую зону. Основные планировочные оси формируются  городскими магистралями Сурнова, Рабочего штаба, Баррикад, здесь сосредоточены  основные объемы реконструкции существующего  жилищного фонда с его частичной  заменой и новым строительством на освободившихся территориях и  территориях выносимых предприятий  коммунального и производственного  назначения. Сохраняются крупные  массивы индивидуального жилищного  строительства в предместьях  Марата и Рабочее, развиваются поселки  индивидуального жилищного строительства  в пади Каштак, Пади Топка, п. Славный.

 

Жилищно-гражданское строительство  в центральной исторической зоне направлено на выполнение функций современного центра административной и деловой  жизни города и области при  сохранении и активном включении  в эти функции объектов исторического  наследия. Зона центра имеет значительные резервы для выборочной реконструкции  и нового строительства (в контексте  исторической среды), поскольку значительные по площади участки заняты ветхим фондом. В целом предусматривается  сохранение исторической планировки. Из центральной части выносятся  целый ряд экологически неблагоприятных  промышленных предприятий. Одним из необходимых условий реконструкции  этого района является разработка и  применение индивидуальных решений, учитывающих  характер существующей исторической застройки. При реставрации исторически  ценной застройки должны быть проведены  работы по архитектурно-ландшафтной  регенерации исторической зоны, а  также благоустройство территории и дворовых пространств.