Оценка недвижимости

Введение…………………………………………………………2

1.Процедура и  процесс оценки……………………………......4

2.Доходный подход……………………………………………..9

3.Сравнительный  подход…………………………………......15

4.Затратный подход………………………………………........19

5 Определение имущества для целей налогообложения….20

6.Отчет об оценке………………………………………………24

7. Заключение…………………………………………………...62

8. Используемая  литература……………………………….....64

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ

Объект оценки: Нежилое помещение с земельным участком

Вид оценки: Обязательная

Местоположение объекта: Бостандыкский р-н, ул. Мынбаева-Клочкова, д.44/126.

Цель оценки :Определение рыночной и ликвидационной  стоимости

Рыночная стоимость объекта оценки: 23 527 389 тенге и 152 865 долларов США

Ликвидационная  стоимость  объекта оценки:14 116 433 тенге и 91 719 долларов США

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сопроводительное  письмо

Уважаемый Николаев А.В  данный отчет об оценке оцениваемого объекта по адресу: г. Алматы Бостандыский район ул. Мынбаева- Клочкова, д 44/126 На дату оценки рыночная стоимость  составляет 23 527 389 тенге или 152 865 долларов США. Возможная ликвидационная стоимость нежилого помещения с земельным участком составляет 14 116 433 тенге или 91 719 долларов США. Готовы с Вами сотрудничать.

С Уважением Колесова Анна

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Оценка стоимости  недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости .Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).  Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости. В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д.  Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем. «Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Процедура и процесс оценки

Процесс оценки - это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки включает 8 этапов. На этапе постановки задачи:

1.Идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект

2.Устанавливается цель оценки

3.Устанавливается вид оценочной стоимости, подлежащей определению в ходе оценки

 4.Устанавливается дата оценки

Цель оценки - это возможность использования заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи. Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятыми правилами оценочной деятельности Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования. На этом этапе оценщик собирает данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах. Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климат, экология, геология и т.д.), данные о социальных (демографический, религиозных, культурных и др.), правовых политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Оценка недвижимого имущества необходима при:

-операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

-акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

-привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акции;

-кадастровой оценке для  целей налогообложения объектов  недвижимости: зданий и земельных  участков;

-страховании объектов недвижимости;

-кредитовании под залог объектов недвижимости;

-внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

-разработке инвестиционных  проектов и привлечении инвесторов;

-ликвидации объектов  недвижимости;

-исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

-других операциях, связанных  с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. Стоимость недвижимости имеет две формы проявления -потребительную и меновую стоимость. Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. Задача практикующих оценщиков – оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки. Для этого оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом:

--международных стандартов оценки;

-перехода  экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;

 Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п. Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Рыночная стоимость определяется исходя из варианта наилучшего использования объекта недвижимости. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а не величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомится с объектом и условиями продажи.

 Залоговая стоимость -стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Страховая стоимость -денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. На практике страхуются земельные участки со зданиями и сооружениями.

Рыночная стоимость  аренды (арендная стоимость) - величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при рыночных условиях, т.е. если:

-на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;

-период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;

-состоянии рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимость аренды;

-при определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту недвижимости, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

Инвестиционная  стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Балансовая стоимость - стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Стоимость для  целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) -устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные  представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие  из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные  действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего  и наиболее эффективного использования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Доходный подход

Эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.  Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип ожидания (стоимость  объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость  объекта недвижимости имеет тенденцию  устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего  объекта, приносящего желаемую прибыль). Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода. Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

сумму будущего дохода;

время, когда должен быть получен доход;

продолжительность получения дохода.  Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

прогнозирование будущих  доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.  Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

упрощенного баланса;

отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.  Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимостиДоходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль). Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т.е. путем капитализации дохода. Капитализация дохода – это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
• сумму будущего дохода;
• время, когда должен быть получен доход;
• продолжительность получения дохода. Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры. Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами. При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе. Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) - общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД равен сумме четырех составляющих:  Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC - часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т. д.  Скользящий доход, PH - часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.  Рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда), PM - часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.  Прочие доходы, PA - доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических.