Оценка недвижимости

Подход к оценке -способ определения возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки с использованием одного или нескольких методов оценки.

Метод оценки -совокупность действий юридического, финансово-экономического и организационно-технического характера, используемых для установления рыночной и иной стоимости объекта оценки.

Дата оценки - день или период времени, на который определяется возможная рыночная или иная стоимость объекта оценки.

Оценочная деятельность - предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан.

Нормативные правовые акты в области оценочной деятельности – акты, устанавливающие требования к проведению оценки, используемым подходам и методам, содержанию и форме отчетов об оценке.

Стандарты оценки - нормативный документ, в котором устанавливаются для всеобщего и многократного использования правила, принципы и характеристики в области оценочной деятельности.

Отчет об оценке - передаваемое заказчику письменное сообщение оценщика о результатах работы по оценке по форме, установленной уполномоченным органом, и соответствующее требованиям настоящего Закона.

Оценщик- физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности и обязательно являющееся членом одной из палат оценщиков.

Палата оценщиков -самостоятельная организационно-правовая форма некоммерческой организации, создаваемая для защиты прав и законных интересов оценщиков.

Рыночная стоимость - расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

 одна из сторон сделки  не обязана отчуждать объект  оценки, а другая сторона не  обязана приобретать;

 стороны сделки хорошо  осведомлены о предмете сделки  и действуют в своих интересах;

 цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

Заказчик -физическое или юридическое лицо, потребитель услуг оценщика.

Третьи лица - лица, не входящие в число оценщиков и заказчиков, имеющие определенное отношение к оцениваемому имуществу, оценочной деятельности оценщика и заказу заказчика.

Недвижимость - физические объекты: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также иное имущество, относящиеся к недвижимости в соответствии с законодательными актами.

Земельное улучшение -результаты каких-либо мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости. К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов, размещение посевов, многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и т.п.).

Строения -земельные улучшения, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и т.п.).

Сооружения -земельные улучшения, которые не принадлежат к строениям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (дамбы, туннели, эстакады, мосты и т.п.).

Альтернативное  использование - возможные варианты использования недвижимого имущества, которые отличаются от существующего использования и рассматриваются во время анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

Сопоставимые  данные - данные, используемые в оценочном анализе для получения расчетных величин стоимости, получаемые на основе анализа данных аналогов, оцениваемому объекту: цены продаж, арендная плата, доходы и расходы, ставки капитализации и дисконтирования, полученные из рыночных данных и др.

Тренд -индекс изменения стоимости оцениваемого объекта за хронологический срок жизни.

Элементы сравнения - конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость. Элементы сравнения включают виды передаваемых имущественных прав, условия продажи, условия рынка, физические и экономические характеристики, использование, компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости и др.

Физический износ - потеря стоимости объекта вследствие повреждений (дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием природно-климатических и других факторов.

Функциональный  износ - потеря стоимости объекта оценки в результате невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными или другими характеристиками.

Внешний (экономический) износ - потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке недвижимости, вследствие воздействия окружающей среды (соотношение спроса и объема предложений на сложившемся рынке, обусловленного состоянием экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью потребителей и другими региональными факторами).

Остаточный срок экономической жизни объектов оценки - срок от даты оценки до окончания срока экономической жизни объектов оценки;

Срок экономической  жизни земельных улучшений - период, на протяжении которого получаемый или предполагаемый доход от земельных улучшений, превышает операционные расходы, связанные с получением этого дохода. Срок экономической жизни земельных улучшений отображает период, на протяжении которого расходы на поддержание земельных улучшений в пригодном для эксплуатации состоянии окупаются.

Фактический возраст земельных улучшений - период от начала эксплуатации земельных улучшений до даты оценки.

 

 

 

 

 

2.1.Законы нормативные акты и стандарты, использованные при проведении оценки

1)Гражданский Кодекс Республики  Казахстан.

2)Закон Республики Казахстан  от 30 ноября 2000 г. N109-II  «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (с изменениями, внесенными Законами РК от 24.12.01 г. N 276-II; от 14.02.03 г. N 388-II; от 08.05.03 г. N 414-II; от 20.12.04 г. N 13-III, от 09.11.09 г. № 197-IV).

3)Стандарт оценки «Оценка  стоимости недвижимого имущества», утвержденный постановлением Правительства  Республики Казахстан от 12 февраля  2013 года № 124;

4)Стандарт оценки «Основные  термины и определения», утвержден  приказом Министра Юстиции РК  от 28 января 2010 года №26.

5)Требования к форме  и содержанию отчета об оценке, утвержденные постановлением Правительства  Республики Казахстан от 12 февраля  2013 года № 124;

6)Г. И. Микерин, С. А. Табакова, М. А. Федотова, Ю. В. Школьников, Л. М. Симонова, Х. М. Увайсова, В. М. Елисеев, Н. Ю. Трифонов «Международные стандарты оценки», 2007.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Местоположение

Наименование  объекта	Нежилое помещение  с земельным участком
Месторасположение	г.Алматы, Бостандыкский р-н, ул. Мынбаева-Клочкова, д.44/126.
Округ, микрорайон	Бостандыкский район
Тип района	жилой массив
Престижность  района	хорошая
Наличие в данном микрорайоне (районе) объекта аналогичного назначения	имеются
Транспортное  обеспечение объекта оценки	асфальтированная  а/дорога  - хорошая (ул.Сатпаева-Абая)
Обеспеченность  общественным транспортом	хорошее, автобусы 114,119,22
Месторасположение оцениваемых зданий отиных аналогичных объектов	рядом стоматология, салон красоты, тур агенства

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3Общее описание земельного участка

Земельный участок
Кадастровый номер	20-313-029-140
Площадь участка (доля),га	0,0010
Собственник	Ли Валентина  Васильевна
Право землепользования	Общая долевая собственность
Топография местности	Ровная
Целевое назначение	Для эксплуатации и обслуживания магазина
Ограничения в использова- нии и обременении	Обеспечить доступ для технического обслуживания и ремонта инженерных сетей
Делимость	Неделимый
Благоустройство	Асфальт, парковка,
Коммуникации	Центральные
Наличие капитального ограждения территории	Отсутствует

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.4.Характеристика здания и помещений

№	Наименование характеристики	нежилое помещение
		1
	ЛИТЕР	А
1	год постройки	1976
2	год проведения кап ремонта	н/у
3	фундамент	бетон
4	стены	кирпич
5	перекрытия	ж.бетон. Плиты
6	кровля	шифер
7	полы	плитка
8	проемы оконные /  дверные	2 ые створ.
		филенчат.
9	отделочные работы внутренние: стены / потолки	оштукат. окраска.
		оштукат.
10	отделочные работы наружные	оштукат.
11	этажность	первый
12	межэтажные связи - лестницы; входы	н/у
13	улучшения:	есть
14	водопровод-горячее водоснабжение	есть
15	канализация	есть
16	отопление	есть
17	электроосвещение	есть
18	объем строения	295
	площадь застройка	117,9
19	общая площадь	66,9
20	общее состояние	хорошее

объем строения             295 кв.м.

итого  общая  площадь 66,9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

№ п.п.

Наименование объекта

Нежилое помещение с земельным  участком

1

Собственник

Ли Валентина Васильевна

Состав:

Литеры по плану:

Назначение:

общ. пл

кв.м

г.постр.

Литер

А

нежилое помещение

66,9

кв.м

1976

Литер

А

Итого

66,9

2

Наличие охраны периметра

не имеется

3

Наличие внутренней охранной и противопожарной сигнализации

имеется

4. Общее состояние оцениваемого  объекта: хорошее

5. Примечание: отсутствует.

6. Данные о неузаконенных  строениях: отсутсвует.

 

Наилучшее и оптимальное  использование, признаки морального износа

Назначение, использование	Для эксплуатации и обслуживания магазина
Встроено-бытовое помещение	Первый этаж
Наилучшее и оптимальное  использование земельного участка  как "условно не занятого"	Для эксплуатации и обслуживания нежилого помещения магазина, салона, офиса.
Наилучшее и оптимальное  использование объекта с учетом уже построенного комплекса зданий и сооружений	Для эксплуатации и обслуживания магазина
Признаки функционального  износа	повышающие: отсутствуют
Признаки  износа внешнего воздействия	повышающие: отсутствуют

 

 

 

 

3.Обзор общепринятых принципов и подходов оценки

Принципы оценки - это теоретическая основа системного подхода к оценке, формирующая наиболее важные внешние и внутренние взаимосвязи. Принципы оценки можно сгруппировать по четырем категориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе имущества.