Оценка недвижимости

 

 

 

 

1) В соответствии с  технологией метода прямой капитализации  стоимость определяется отношением  чистого операционного дохода  до налогообложения к ставке  капитализации. Ставка капитализации  определяется оценщиком на основе  величины базовой ставки путем  ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования  денежных потоков применяется,  когда денежные потоки поступают  неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных  коэффициентов капитализации. Согласно  методике, стоимость объекта определяется  как сумма дисконтированных доходов  по проекту. Для этого необходимо  определить модель денежного  потока с составлением прогноза  расходов и инвестиций на выбранный  период. Ставка дисконта определяется  с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.  Суть метода - доходный подход  оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих  денежных потоков. При этом  данный подход отражает уровень  риска для оцениваемого объекта  недвижимости, а также качество  и количество дохода, который  сможет принести объект оценки  в течение срока службы.  Основное  преимущество доходного подхода  по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.  Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.

 В рамках доходного  подхода возможно применение  двух методов: 

 ·-прямой капитализации  доходов; 

 ·дисконтированных денежных  потоков.

1.    Метод капитализации дохода

2.    Метод  прямой капитализации 

Метод капитализации дохода и метод прямой капитализации  имеют общую концептуальную основу: стоимость нематериального актива равна текущей стоимости ожидаемого экономического дохода, связанного с  владением, использованием или отказом  от использования данного актива. Эти два метода включают различные  механизмы проведения процедур количественного  выражения этой текущей стоимости. Несмотря на такого рода различия, оба метода направлены на количественное выражение текущей стоимости ожидаемого экономического дохода. Соответственно, к оценке и экономическому анализу одного нематериального актива могут быть применены как метод капитализации дохода, так и метод прямой капитализации. Определение метода капитализации дохода применительно к оценке нематериальных активов заключается в следующем: установление текущей стоимости изменчивого потока прогнозируемого экономического дохода за дискретный промежуток времени. Применения метода капитализации дохода состоит в оценке надлежащей меры экономического дохода, которая будет использована в последующем оценочном анализе. В методе капитализации дохода могут быть использованы многочисленные альтернативные меры экономического дохода. Метода капитализации дохода заключается в оценке последующего предполагаемого срока прогноза экономического дохода. Включает оценку ожидаемого последующего срока полезного использования оцениваемого нематериального актива. Полезного использования оцениваемого нематериального актива становится дискретным промежутком времени, применительно к которому разрабатывается прогноз экономического дохода. Метода капитализации дохода заключается в составлении дискретного прогноза экономического дохода.. В методе капитализации дохода прогнозы экономического дохода могут быть изменчивыми – то есть, применительно к разным временным отрезкам прогнозируется различная величина экономического дохода. Если в разработанных прогнозах величины экономического дохода постоянны (или изменяются с постоянным темпом) в течение прогнозного периода, то метод капитализации дохода с математической точки зрения становится идентичным методу прямой капитализации. Метода капитализации дохода состоит в расчете соответствующей ставки дисконтирования (которая также называется ставкой капитализации дохода), используемой для приведения полученного прогнозного ряда показателей экономического дохода к текущей стоимости. Выбранная ставка дисконтирования для приведения к текущей стоимости должна согласоваться с:

 1.Риском, сопряженным с реальным получением прогнозируемого уровня экономического .дохода от оцениваемого нематериального актива; чем выше вероятность того, что оцениваемый нематериальный актив будет генерировать другой (т.е., более высокий или более низкий по сравнению с прогнозной характеристикой) уровень экономического дохода, тем выше должна быть ставка дисконтирования, используемая для приведения будущих (прогнозных) доходов к текущей стоимости.

2.Мерой экономического дохода, включенного в прогноз; например: доход до уплаты налогов требует применения ставки дисконтирования до уплаты налогов; мера дохода на ту компоненту нематериального актива, которая представляет собственный капитал, требует применения ставки дисконтирования, выведенной применительно к собственному капиталу, т.е. без учета заемного капитала. Метода капитализации дохода сводится к установлению показателя стоимости оцениваемого нематериального актива.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.Сравнительный подход

 Сравнительный  подход к оценке требует выполнения некоторые вспомогательные оценочные процедуры, например внесение ценовых и параметрических корректировок, определение силы влияния отдельных параметров на стоимость объектов данной однородной группы, построение корреляционно-регрессионной модели и т.п., то нельзя ограничиваться сбором информации только об одном, хотя и достаточно близком аналоге. Во всех случаях необходимо стремиться сформировать выборку однородных объектов, данные о которых позволят выполнить необходимые операции статистического анализа. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход к оценке - принцип определения стоимости, заключающийся в использовании и анализе цен на объекты, аналогичные оцениваемому объекту. При этом руководствуются принципом замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Сравнительный подход к оценке своими методами позволяют определить стоимость замещения. Сравнительный подход к оценке требует выполнения некоторые вспомогательные оценочные процедуры, например внесение ценовых и параметрических корректировок, определение силы влияния отдельных параметров на стоимость объектов данной однородной группы, построение корреляционно-регрессионной модели и т.п., то нельзя ограничиваться сбором информации только об одном, хотя и достаточно близком аналоге. Во всех случаях необходимо стремиться сформировать выборку однородных объектов, данные о которых позволят выполнить необходимые операции статистического анализа. Основные направления сравнительного подхода:

-создание информационной  базы, в которой помимо ценовой информации должны включаться характеристики объекта и его окружения;

-идентификация оцениваемого объекта на рынке (сегментация);

-выявление различий и расчет корректировок. Условия применимости сравнительного подхода:

-наличие развитого рынка недвижимости (аналог с другого конца - поправки);

-доступность и достоверность информации. Методы сравнительного подхода:

Метод сравнения  продаж. Методы соотношения дохода и цены продажи (использование валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации). Метод сравнения продаж. Метод сравнения продаж предполагает корректировку рыночных цен аналогов на выявленные различия по отдельным элементам. Цена аналога как такового используется если его размер идентичен оцениваемому объекту. В противном случае поправки применяются к цене единицы сравнения (например, единице площади объекта). Поправки вносятся в цену аналога исходя из того, сколько бы стоил аналог, имея такие же характеристики, что и объект оценки. Формирование информационной базы сделок с объектами недвижимости. Изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта путем внесения поправок. Определение стоимости единицы сравнения по каждому аналогу. Внесение поправки на условия финансирования и налогообложения. Внесение поправки на передаваемые юридические права (с учетом ограничений и обременений). В методологии оценки выделяют процентные и денежные (относительные и абсолютные) поправки. Процентная поправка осуществляется путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной ставки: Vа = Cед × Kед × Ппр, где Vа - приведенная стоимость аналога с учетом поправки; Ппр - величина процентной поправки; Сед - цена продажи единицы сравнения; Кед - количество единиц сравнения. Относительная денежная поправка изменяет цену одной единицы сравнения на определенную сумму: Vа = (Сед + Под) × Кед, где Под - величина относительной денежной поправки. Абсолютная денежная поправка изменяет стоимость объекта в целом на определенную сумму: Vа = (Cед × Kед) + Пад, Пад - величина абсолютной денежной поправки. Как правило денежная поправка применяется в следующих случаях:

-переданные права собственности

-условия финансирования (наличие кредита, отсрочки)

-условия продажи (типичные/нетипичные - кредитор-заемщик)

-экономические характеристики (ЧОД)

-отклонение от целевого использования (кафе в жилом доме - мешают)

-наличие движимого имущества, (дополнительных улучшений). Процентная поправка применяется в следующих случаях:

-время продажи (дата оценки, сезонный характер)

-местоположение

-физические характеристики (качество, износ, размер)

Методы расчета  поправок

-метод анализа парных продаж;

-метод прямого анализа характеристик;

-экспертный метод;

-статистические методы.

Метод прямого  анализа характеристик

Метод применяется при  отсутствии необходимой информации для применения метода парных продаж. Основывается на анализе данных по аналогам (например, стоимость ремонта). Денежная поправка на дополнительные улучшения (Пу) проводится с учетом коэффициента удобства пользования (КУП): Пу=Су х КУП. Коэффициент удобства пользования представляет собой повышающий коэффициент, отражающий готовность потребителя заплатить за готовые улучшения и сразу начать ими пользоваться вместо того, чтобы создавать их самому. Его величина зависит от: сложности самостоятельной установки улучшений; времени, необходимого для установки улучшений; необходимости данных улучшений для типичного на данном сегменте рынка пользователя.

Экспертный метод

Основывается на представлениях оценщика о том, является ли объект оценки хуже / лучше аналога:

Vа=Са(1+Пэ%) - если объект оценки лучше аналога на Пэ% ( ПЭ% - процентная поправка, определенная экспертным методом);

Vа=Са(1-Пэ%) - если объект оценки хуже аналога на Пэ%;

Са=Vа(1+Пэ%) - если аналог лучше объекта оценки на Пэ%, следовательно Vа=Са/(1+Пэ%);

Са=Vа(1-Пэ%) - если аналог хуже объекта оценки на Пэ%, следовательно Vа=Са/(1-Пэ%).

 

 

 

 

Статистические  методы

Методы, основанные на соотношении  дохода и цены продажи. Фактически в этом случае в качестве единицы сравнения выступает величина дохода. Данный подход основывается на использовании следующих показателей:

Валовый рентный мультипликатор (ВРМ). Общий коэффициент капитализации (Ко). Валовый рентный мультипликатор, равный отношению величины дохода по аналогу к его цене, может определяться двояко: ВРМ=Са/ПВДа или ВРМ=Са/ДВДа, где Са - цена аналога; ПВДа,  - величины потенциального и действительного валовых доходов.Общий коэффициент капитализации определяется по формуле: Ко=ЧОДа/Са, где ЧОДа - величина чистого операционного дохода от аналога. 

Этапы расчета  стоимости объекта оценки:

-подбор аналогов в соответствующем сегменте рынка;

-расчет  по каждому  аналогу;

-расчет среднего показателя Ко;

-расчет ЧОД по объекту оценки;

-расчет стоимости объекта оценки по формуле: Vоо = ЧОД/Ко.

Определение метода прямой капитализации применительно к  оценке нематериальных активов: капитализация (означающая деление на соответствующую ставку доходности) постоянного или постоянно меняющегося экономического дохода за конкретный период времени. Метода прямой капитализации состоит в определении надлежащей меры экономического дохода, которая должна быть использована в ходе оценке или экономического анализа. Так же, как и в методе капитализации дохода, в анализе на основе метода прямой капитализации могут быть использованы многочисленные альтернативные меры экономического дохода. Метода прямой капитализации заключается в оценке последующего предполагаемого срока прогноза экономического дохода. Метод прямой капитализации может использоваться только тогда, когда прогнозируемый поток дохода представляет собой аннуитет или перпетуитет. Аннуитет -это поток дохода, являющийся постоянным (или изменяющийся с постоянным темпом) в течение конечного периода времени. Перпетуитет - это поток дохода, являющийся постоянным (или изменяющийся с постоянным темпом) в течение бесконечного периода времени.

.

 

 

4.Затратный подход

 Затратный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.Затратный подход базируется на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых сооружений и зданий с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для замещения или восстановления объекта оценки с учетом накопленного им износа.Этот подход основывается на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При подсчете расходов на возможное новое строительство объекта оценки учитываются исключительно расходы инвестора. В процессе оценки используются следующие данные: уровень заработной платы, накладные расходы, затраты на оборудование, норма прибыли строителей в этом регионе, рыночные цены на строительные материалы Но суммарные расходы на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости. Данный метод включает четыре основных вида оценки:

индексный;

сметный;

поэлементный;

сравнительной единицы. Для  оценки зданий, которые имеют историческую ценность, когда оценивается здание с очень высоким физическим износом, когда невозможно сделать самостоятельную  оценку земельного участка, затратный  подход не применяется. Затратный подход к оценке - принципиальный аспект оценки, когда ведущая роль в процессе формирования стоимости отводится  затратам (издержкам) на производство оцениваемого объекта. В Стандартах оценки затратный подход трактуется как "совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении  затрат, необходимых для воспроизводства  либо замещения объекта оценки, с  учетом износа". Главное, что объединяет методы затратного подхода - это то, что в них в качестве меры стоимости  принимается прежде всего сумма  затрат на создание и последующая  продажа объекта, т.е. его себестоимости.Если при сравнительном подходе формирование стоимости рассматривается в  первую очередь как следствие  фактора полезности (ценности) объекта  для пользователя, то затратный подход к оценке преимущество отдает фактору  затрат, понесенных изготовителем и  продавцом данного объекта.Затратный  подход к оценке в общем случае определяет стоимость воспроизводства. Логика расчета этой стоимости строится в такой последовательности. Сначала  с помощью того или иного метода определяют полную стоимость воспроизводства, затем рассчитывают коэффициент  износа (как правило, совокупного) и  далее остаточную (с учетом износа) стоимость воспроизводства. Затратный подход обладает исключительной универсальностью, теоретически любой объект техники поддаётся оценке этим подходом. При затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма затрат на создание и последующую продажу объекта, т.е. его себестоимость. Затраты на изготовление объекта и его последующую реализацию - очень важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости изготовления объекта и других затрат, которые несет изготовитель и продавец. Эти методы незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится специальное и уникальное оборудование. При оценке затратным подходом как бы моделируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведен ных издержек и получения достаточной прибыли. Поскольку методы затратного подхода исходят часто не из реальных цен на аналогичные объекты, а из рассчитанных нормативных затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто рыночной стоимости, а так называемой стоимости объекта с ограниченным рынком.  Процедура затратного подхода начинается с того, что собирается и анализируется информация о внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. При этом одной технической характеристики недостаточно, требуется подробное описание конструкции, чертежи общего вида и спецификации. Проводится также тщательный осмотр объекта. В методах затратного подхода важную роль играет также оценка степени износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что получаемая вначале стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости корректируется на фактический износ объекта (физический, функциональный и внешний).