Оценка недвижимости

1. Принципы, отражающие точку зрения пользователя:

Принцип полезности - соответствие объекта оценки удовлетворению потребностей пользователя в конкретном месте и в течение определенного времени. 

Принцип замещения - соответствие максимальной стоимости объекта наименьшей цене или стоимости, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания - установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены при владении собственностью в будущем.

2. Принципы оценки, отражающие компонентов собственности:

Принцип добавочной продуктивности - определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление.

Принцип, вклада предельной продуктивности - сопоставления суммы увеличения (снижения) стоимости объекта и чистого дохода его собственника вследствие наличия (отсутствия) дополнительного вклада.

Принцип возрастающей и уменьшающей  отдачи – заключается в том, что  по мере увеличения каких-либо факторов рост чистой отдачи сначала увеличивается, а потом уменьшается.

Принцип экономического размера - состоит в том, что на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для эффективного использования.

Принцип экономического разделения - состоит в разделении и соединении имущественных прав на собственность с целью увеличения стоимости собственности.

3.Принцип, отражающие точку зрения рынка:

Принцип зависимости - отражающий зависимость оцениваемой собственности от характера и стоимости окружающей собственности.

Принцип соответствия - заключается в том, стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип предложения и  спроса - утверждает, что цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке.

Принцип конкуренции - утверждает, что когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов.

Принцип динамичности и сбалансированности - изменение стоимости объекта оценки, поскольку с течением времени и развитием конкуренции на открытом рынке прослеживается тенденция к выравниванию спроса и предложения и др.

3. Принципы, отражающие точку зрения наилучшего и наиболее эффективного использования собственности:

 Критерий законодательной разрешенности - рассмотрение способов использования разрешения органами полномочными распоряжаться.

 Критерий физической осуществимости - рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Критерий экономической приемлемости - рассмотрение приемлемого дохода от юридически и физически возможного использования. Критерий максимальной эффективности -рассмотрение экономически приемлемых использований, приносящих максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость. В практике оценки существует три классических подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.

 

 

 

 

 

 

 

 

3.1. Затратный подход

Применение одного или  совокупности методов определения  стоимости объектов оценки, основанных на определении затрат, необходимых  для воспроизводства или замещения  оцениваемого объекта с учетом износа.

Основан на том, что осведомленный  инвестор никогда не заплатит за объект больше, чем стоимость воспроизводства  аналогичного объекта одинаковой полезности. Затратный подход использует полную стоимость воспроизводства или полную стоимость замещения в качестве базы, из которой затем вычитаются последовательно суммы, отражающие потерю в стоимости в результате физического износа, морального износа и экономического устаревания. Методы затратного подхода  - это применение одного или совокупности методов определения стоимости объектов недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения оцениваемого объекта с учетом износа. Методы затратного подхода - это методы определения стоимости полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости за вычетом всех видов износа:

• метод поэлементного  расчета - определение стоимости  воспроизводства или замещения  на основе использования сборников  единых районных единичных расценок (ЕРЕР), сметных норм и правил (СНиП), сметных норм и расценок (сборник  СНиР) и других нормативов, с учетом износа;

• метод укрупненных обобщенных показателей стоимости - определение  стоимости воспроизводства или  замещения путем обобщения предложений  о продаже аналогичных  объектов или на основе применения сборников  укрупненных сметных нормативов(УСН), укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) и других нормативов, за вычетом износа;

• иные методы, предусмотренные  действующим законодательством.

 

3.2. Сравнительный подход

Применение одного или  совокупности методов оценки определения  стоимости имущества, основанных на анализе продаж объектов-аналогов и  сопоставления их с объектом оценки для внесения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. 

В сравнительном подходе (также называемом подходом сравнительного анализа продаж) для того, чтобы  получить показания наиболее вероятной  цены продажи оцениваемой собственности, анализируются данные о недавних продажах и цены предложений на аналогичные  объекты. Рыночные данные анализируются  с точки зрения сравнимости и  соответствия оцениваемой собственности, с внесением корректировок для  устранения различия между проданным  и продаваемым объектом собственности. При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи алогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

-изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

-сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

-анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

-корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

-согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта. При оценке недвижимости сравнительным подходом необходимо сформировать информационную базу из предложений и сделок купли-продажи объектов, близких по назначению и техническим характеристикам к объекту оценки.

Из предложений рекламно-информационных газет «Крыша» и «Недвижимость без посредников», выставленных на продажу объектов коммерческого назначения, Оценщиком выбраны аналоги, наиболее приближенные к объекту оценки но, тем не менее, отличающихся по ряду характеристик, которые корректируются поправками. Использование рыночного (сравнительного) подхода зависит от наличия данных по сравнимым объектам собственности, обмениваемым или предлагаемым на рынке. Методы сравнительного подхода  - это применение одного или совокупности методов определения стоимости объектов недвижимости, основанных на анализе продаж объектов-аналогов и сопоставления с объектом оценки для внесения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними:

• метод рыночной информации - определение стоимости объекта  недвижимости путем анализа информации о предложениях и спросе на сложившемся  рынке недвижимости с учетом месторасположения  оцениваемого объекта;

• иные методы, предусмотренные  действующим законодательством. Сравнительный подход к оценке аналогичных объектов базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке, схожими по планировке, количеству комнат, местоположению. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемой недвижимостью и аналогами, цена аналогов корректируется, что дает оценщику возможности сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. анный метод (рыночной информации) применяется в связи с отсутствием достаточного количества информации о ценах сделок с объектами, являющимися аналогами оцениваемого и наличием большого объема цен предложения (спроса).

Описание сопоставимых аналогов

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Источник информации	www.krisha.kz	сайт газеты Крыша http://www.krisha.kz/a/show/1341749	сайт газеты Крышаhttp://www.krisha.kz/a/show/1344872	сайт газеты Крыша http://www.krisha.kz/a/show/1131194
Назначение	магазин	магазин	удобен под любой бизнес	магазин
Адрес	г. Алматы Бостандыкский р-н, ул. Мынбаева-Клочкова, д.44/126	г.Алматы, Бостандыкский р-н, Ауезова - Тимирязева	г.Алматы, Бостандыкский р-н, Манаса - Сатпаева	г.Алматы, Бостандыкский р-н, Жандосова - Ауэзова
Контактный телефон		(8-705) 2414613,                        (8-700) 3697419	3177244,                                     (8-705) 2119205,                             (8-701) 8334484	(8-727) 3272120,                      (8-702) 4453011,                      (8-705) 8771044
Привлекательность местоположен		средняя	средняя	средняя
Коммуникации		имеются	имеются	имеются
Улучшения		решетки на окнах, сигнализация, пожарная сигнализация	решетки на окнах	решетки на окнах
Размер земельного участка		н/у	н/у	н/у
Использование		магазин	магазин	магазин
Состояние		хорошее	хорошее	хорошее
Телефон		имеется	имеется	имеется
Цена, доллары США		130 000	250 000	180 000

 

Экспертный метод  расчета и внесения поправок:

Основу экспертных методов  расчета и внесения поправок, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый  объект хуже или лучше сопоставимого  аналога.

	аналог №1	аналог №2	аналог №3
1. Общая площадь аналогов, кв.м.	40	90	60
2. Стоимость аналогов, долларов США ($)	130 000	250 000	180 000
3. Стоимость 1 кв.м.,$	3 250	2 778	3 000
4. Поправка на условия  продажи, %	-10%	-10%	-10%
5. Скорректированная цена по условиям продажи, (03+(04/100)), $	2 925	2 500	2 700
6. Поправка на местоположение  района, %	0%	0%	0%
7. Скорректированная цена  на экологичность района, (05+(06/100)), доллары США	2 925	2 500	2 700
8. Поправка на земельный участок, %	0%	0%	0%
9. Скорректированная цена по размерам земельного участка, (07+(08/100)), $	2 925	2 500	2 700
10. Поправка на наличие ж/дорожного тупика, %	0%	0%	0%
11. Скорректированная цена  по условиям наличия ж/дорожного  тупика,(09+(10/100)), $	2 925	2 500	2 646
12. Поправка на инженерное  обеспечение, %	0%	0%	0%
13.Скорректированная цена по условиям инж.обеспечения, (11+(12/100)), $	2 925	2 500	2 646
14. Поправка на площадь  помещений, %	-4%	-2%	-2%
15. Скорректированная цена  по условиям  площади, (13+(14/100)), $	2 808	2 550	2 699
16. Поправка на конструктивные  элементы здания, %	0%	0%	0%
17. Скорректированная цена  по условиям констр. элементов здания, (15+(16/100)), $	2 808	2 550	2 699
18. Поправка на тип планировочного  решения помещений здания, %	0%	0%	0%
19. Скорректированная цена  по видам планиров.решения здания, (17+(18/100)), $	2 808	2 550	2 699
20.Поправка на элементы отделки, %	0%	0%	0%
21. Скорректированная цена  по условиям этажности, (19+(20/100)), $	2 808	2 550	2 699
22. Поправка на техническое  состояние, %	0%	0%	0%
23. Скорректированная цена  по условиям тех.состояния, (21+(22/100)), $	2 808	2 550	2 699