Оценка недвижимости

 

Средняя стоимость 1 кв.м  с учётом корректировок, доллары США	2 686
Общая площадь объекта  оценки, кв.м.	66,90
Стоимость объекта оценки, доллары США	179,693

Возможная рыночная стоимость  объекта оценки, определенная методом  рыночной информации сравнительного подхода  составляет: 27 656 550 тенге или

179 693 долларов США

Курс национального банка  РК на 18 октября 2013 г

153,91 тенге за 1 доллар США

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.3. Доходный подход

Применение одного или  совокупности методов определения  стоимости имущества, основанных на определении ожидаемых доходов  от его использования в будущем.

Доходный подход рассматривает  стоимость в качестве текущей  стоимости будущих выгод, получаемых от собственности, и обычно определятся  путём капитализации определённого  уровня дохода.

Доходный  подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

В основе доходного подхода  лежит принцип ожидания, который  гласит о том, что стоимость имущества  определяется величиной будущих  выгод его владельца. Формализуется  данный подход путем пересчета будущих  денежных потоков, генерируемых имуществом, в настоящую стоимость.

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные  покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью  получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемый комплекс рассматривается как объект, целью функционирования которого является получение дохода. Это подтверждает целесообразность использования доходного подхода для оценки данного комплекса.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации  и метод дисконтированных денежных потоков. Метод прямой капитализации  предполагает расчет рыночной стоимости  на основе капитализации постоянных доходов, поступающих через равные промежутки времени. Расчет методом  дисконтированных денежных потоков  основывается на расчете текущей  стоимости будущих денежных потоков, поступающих неодинаковыми суммами. Осуществление оценки рассматриваемого имущества осуществляется с целью  определение его рыночной стоимости  на конкретную дату, что определяет возможность анализа доходов  от возможной сдачи в аренду помещений  здания за ближайший истекший год. Следовательно, это определяет целесообразность использования  в данном случае метода прямой капитализации.

Метод прямой капитализации

При применении данного метода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который  обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной  продажи в конце периода владения. Метод капитализации пересчитывает  величину годового дохода в стоимость  путем деления дохода на коэффициент  капитализации, либо путем умножения  дохода на коэффициент дохода.

Основан на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности будущих доходов от его использования.

Применяются следующие методы:

- дисконтирования чистых доходов;

- прямой капитализации дохода;

- равноэффективного аналога.

При применении доходного  подхода соблюдается принцип  наиболее эффективного использования  объекта, согласно которому стоимость  недвижимости определяется для такого варианта эксплуатации, когда обеспечена наибольшая его отдача и наиболее полно раскрываются его функциональные возможности. Для данного варианта использования можно ожидать и наибольшую цену.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.Процедура оценки

Проведение оценки осуществляется в следующем порядке:

1.Заключение договора на проведение оценки между оценщиком и заказчиком, являющееся основанием для проведения оценочных работ, в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

2.Обследование объекта недвижимости с выездом на место расположения. 
Это этап сбора данных, который обычно включает физический осмотр (инспектирование), инвентаризацию и описание оцениваемого объекта.

3.Сбор, обработка и анализ документов, иных сведений об объекте недвижимости. Процесс сбора необходимой информации, которая должна быть использована в процессе оценки с применением существующих методов оценки. В основном, в этот период происходит изучение рыночных данных по сравнимым объектам, связываются с производителями интересующего вида имущества, а также изучаются финансовые отчеты клиента, если это необходимо. Эта информация анализируется, проверяется и сопоставляется.

4.Выбор подходов и методов оценки, выполнение расчетов по установлению рыночной или иной стоимости объекта недвижимости.

5.Обобщение результатов, полученных на основе применения методов оценки и определение итоговой стоимости объекта недвижимости.

6.На этом этапе констатируется весь оценочный процесс, включая определение проблемы, информация, лежащая в основе оценки, используемая методология и, наконец, решение проблемы.

7.Оформление и передача заказчику отчета об оценке.

 

 

 

 

 

4.1.Расчет стоимости объекта оценки выполненного методом рыночного подхода.

В рыночном подходе (также  называемом подходом сравнительного анализа  продаж) для того, чтобы получить показания наиболее вероятной цены продажи оцениваемой собственности, анализируются данные о недавних продажах и цены предложений на аналогичные  объекты. Рыночные данные анализируются  с точки зрения сравнимости и  соответствия оцениваемой собственности, с внесением корректировок для  устранения различия между проданным  и продаваемым объектом собственности.

При применении этого подхода  стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи  аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот  факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой  продажи алогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В  цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При использовании подхода  к оценке стоимости с точки  зрения сравнения продаж обычно предпринимаются  следующие шаги:

-изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

-сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

-анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

-корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

-согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта. При оценке недвижимости сравнительным подходом необходимо сформировать информационную базу из предложений и сделок купли-продажи объектов, близких по назначению и техническим характеристикам к объекту оценки.

 

4.2. Расчеты выполненные доходным подходом

Метод капитализации прибыли  является одним из вариантов доходного  подхода к оценке недвижимости. Как  и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой предпосылке, в соответствии с которой, стоимость  Объекта оценки равна текущей  стоимости будущих доходов, которые  принесет эта недвижимость, при условии  стабильных темпов роста денежного  потока.

Сущность данного метода выражается формулой:

V = NOI / R

где:  NOI – чистый операционный доход,

         R – общий коэффициент  капитализации.

 Для определения расчетной величины рыночной стоимости Объекта оценки доходным методом, нами принят вариант сдачи площади в аренду.

Расчет ставки капитализации. Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция, относящаяся к объекту экономической деятельности) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств. Как и любая ставка дохода, ставка капитализации, прежде всего, отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив. Коэффициент капитализации используется для непосредственного пересчета дохода предприятия в его стоимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.3. Определение коэффициентов вариации

Для повышения точности результатов, оценка проводиться с использованием нескольких методов. При этом, полученные результаты согласовываются между собой. Согласование результатов проводится методом анализа иерархии. Получение обоснованной рыночной стоимости объекта проводится путем взвешивания результатов, полученных в ходе проведенных расчетов. При этом коэффициент вариации (относительное отклонение результатов расчета по каждой методике)  не должен превышать 20%. Если коэффициент вариации превышает 20% необходимо произвести повторную оценку, используя более точную информацию, либо  обосновать невозможность использования метода, который дает наибольшее отклонение от среднего взвешенного результата:

                                                      

          где: σ  - стандартное отклонение;

          i - количество методов примененных для оценки.

     

 

 

 

4.4. Определение земельного участка

Информация по объектам-аналогам: источник информации: сайт газеты «Крыша»

№	местонахождение объекта  недвижимости	характеристика объекта	общ. площадь, сотка
1	г.Алматы, Бостандыкский р-н, Тимирязева — 20 линия,             т.(8-777) 6230472	под коммерцию	7,5
2	г.Алматы, Бостандыкский р-н, мкр Коктем-1, р.Есентай — Тимирязева                                           т. (8-701) 7891736,                          (8-777) 0144747	удобно под коммерцию	9,5

Примечание: 1 сотка = 100 кв.м (10м х 10м), 1 га = 100 соток = 10000 кв.м

Основу экспертных методов  расчета и внесения поправок, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый  объект хуже или лучше сопоставимого  аналога.

							аналог №1	аналог №2
1. Общая площадь аналогов, сотка							7,50	9,5
2. Стоимость аналогов, долларов  США ($)							258 000	330 000
3. Стоимость 1 сотка,$							34 400	34 737
4. Поправка на условия продажи, %							-20%	-20%
5. Скорректированная цена по  условиям продажи, (03+(04/100)), $							27 520	27 790
6. Поправка на местоположение  района, %							-2%	-2%
7. Скорректированная цена на  местоположение района, (05+(06/100)), $							26 970	27 234
8. Поправка на  транспортную  доступность, %							0%	0%
9. Скорректированная цена по  транспортной доступности, (07+(08/100)), $							26 970	27 234
10.Поправка на  размеры земельного  участка, %							-3%	-2%
11. Скорректированная цена по размеров участка, (09+(10/100)), $							26 161	26 689
12. Поправка на инженерное обеспечение, %							0%	0%
13. Скорректированная цена по  условиям инж. обеспечения, (11+(12/100)), $							26 161	26 689
14. Поправка на целевое назначение, %							0%	0%
15. Скорректированная цена по  условиям назначения, (13+(14/100)), $							26 161	26 689
16. Поправка на наличие построек, %							0%	0%
17. Скорректированная цена по  условиям наличия построек, (15+(16/100)), $							26 161	26 689
Средняя стоимость 1 сотки  с учётом корректировок, доллары США							26 425
Общая площадь  земельного участка, сотка							0,10
Стоимость земельного участка,  доллары США							2 643