Оценка недвижимости

Пример расчета здания методом укрупненных обобщенных показателей стоимости

Назначение:

нежилое помещение

Литер:

А

Определение стоимости строения произведена методом удельных затрат. При определении полной восстановительной стоимости объекта используются стоимостные показатели на уровне сметных цен 1969 года на единицу строительного объёма, индексы строительства для перерасчета этих показателей в уровень цен на дату оценки.

Рс = ПВС - Иф - Ифунк - Ивн.=2 630 605,8

Рс = 3 288 257,3 -20%-0%-0%

Рс(а) - рыночная стоимость
ПВС - полная восстановительная стоимость на дату оценки в тенге;
Иф - физический износ строения, %
Ифунк - износ функциональный (потеря стоимости объекта из-за снижения
функциональной полезности объекта). Значение определяется по результатам
осмотра.	И функ =	0	%
Ивн.экон - внешний (экономический) износ, вызванный внешними
факторами по отношению к  собственности. (Такими факторами являются, например предприятия по отношению к недвижимости
сейсмическая и экологическая  обстановка, общий упадок района,
неудачное расположение  объекта и т.д). Значение определяется
оценщиком органолептически, по результатам осмотра.

 

          И вн.экон = 0%

ПВС = УПСВ69 * И 69-84 * И 84-91 * И 91-дата оценки * V * D=3 288 257,28

где,

ПВС- полная восстановительная стоимость на дату оценки в тенге;

УПСВ 69 - Удельный показатель стоимости строительства (1 кв.м, 1 куб.м)в ценах 1969 г;

И69-84 - индекс перерасчёта  стоимости строительства в цены 1984 г. (Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983г.№94) (равен 1,22)

И84-91 - индекс перерасчёта  стоимости строительства в цены 1991 г. (Письмо Госстроя СССР от 06.09. 1990г. №14-Д) (равен 1,53)

И91-дата оценки - индекс перерасчёта  стоимости строительства на дату оценки (по материалам Агентства Республики Казахстан по статистике) (равен  234,856) V-  строительный объем, куб.м  295,00

)

D - коэффициент, учитывающий  чистую прибыль девелопера, определяется  в среднем 25% затрат на строительство  ( равен 1,25)

 

СБОРНИК № 36 
УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ КООПЕРАЦИИДЛЯ ПЕРЕОЦЕНКИ ОСНОВНЫХ ФОНДОВ.Утвержден постановлением правления Центросоюза по согласованию с Госстроем СССР 23 апреля 1970 г. 
Отдел 3. ТОРГОВЫЕ БАЗЫ, СКЛАДЫ, ХРАНИЛИЩА Таблица 28.

Восстановительная стоимость 1 куб.м. здания:

для 2-го территориального пояса  составляет 20,2 рублей

Поправочный коэффициент  для III климатического района 0,95

Коэффициент для перехода по группам капитальности 1,00

Поправочный коэффициент  на отсутствие элементов коммуникаций 1,06

Восстановительная стоимость 1 куб. м здания с учётом коэффициента 20,03 руб

Определение физического  износа

Процент износа элементов  здания определяется по следующей формуле: 

	n
Иф = Σ wi . ui			=	20,0	%
	i-1

 

где;

Иф - физический износ строения;
Wi -  удельный вес - i конструктивного элемента в %
Ui -  износ I - конструктивного элемента  в %
n -  число основных конструктивных  элементов.
		Удельный вес  конструктивных элементов
№	Наименование		Удельный вес  конструктивных элементов, %					Износ, %		Износ конструктивного  элемента, %
1	Фундаменты		7,0					20,0		1,4
2	Стены		16,0					20,0		3,2
3	Перегородки		16,0					20,0		3,2
4	Перекрытия		11,0					20,0		2,2
5	Кровля		11,0					20,0		2,2
6	Лестницы и входы		6,0					20,0		1,2
7	Полы		10,0					20,0		2,0
8	Окна двери		7,0					20,0		1,4
9	Внутренняя отделка		7,0					20,0		1,4
10	Прочие работы		3,0					20,0		0,6
11	Санитарнотехнические устройства		3,0					20,0		0,6
12	Электро-технические устройства		3,0					20,0		0,6
Итого, общий уд. вес констр. элементов, в% :			100					Итого ,общий износ здания, %:		20,0

Возможная рыночная стоимость объекта оценки (литер  А) рассчитанная затратным подходом составляет: 2 630 606 тенге или 17 092 долларов США

Курс национального банка  РК на 18 октября 2013 г

153,91 тенге за 1 доллар США

Расчет рыночной стоимости зданий объекта оценки затратным подходом приведен в приложении №2, в таблицах №№1, 2

Результаты расчетов сведены в таблицу

Возможная рыночная стоимость объектов оценки, рассчитанная затратным подходом составляет:

наименование								стоимость затр. подх., тенге
нежилое помещение								2 630 606
итого								2 630 606

Определение рыночной стоимости объекта оценки с учётом прав на земельный участок (затратный  подход)

 

В результате проведенных  расчётов мы получили следующие результаты:

№	наименование										стоимость, тенге
1	рыночная стоимость земельного участка										406 784
2	рыночная стоимость зданий, определенная затратным подходом										2 630 606
итого, рыночная стоимость  зданий со стоимостью земельного участка, определенная затратным подходом											3 037 390

3 037 390 тенге или 19 735 долларов США

Курс национального банка  РК на 18 октября 2013 г

153,91 тенге за 1 доллар США

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Фото объекта

 

           

 

     

Складское помещение продукты

      

Входная дверь  входная группа

 

 

       

пособка кухня

        

санузел ванная

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6.Карта  (план застройки)  места расположения объекта

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Таким образом в результате оценки рыночная стоимость объекта оценки нежилого помещения с земельным участком. Адрес оцениваемого объекта: г. Алматы Бостандыкский р-н, ул. Мынбаева-Клочкова, д.44/126. Составляет на момент проведения оценки 23 527 389 тенге или 152 865 долларов США. Возможная ликвидационная стоимость нежилого помещения с земельным участком составляет 14 116 433 тенге или 91 719 долларов США. Как следует из положений стандартов, « все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом « любой метод, основанный на рыночной информации, является по  сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того и иного метода. Понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основанные подходы, методы оценки недвижимости, имущества. Недвижимое имущество- это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано ка под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выводы, понимается, во первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемленной частью которого могут быть: здание ( сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка;  элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;  другие объекты. Оценку недвижимости осуществляет с позицией трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:

- метод прямой капитализации;

- метод прямых продаж;

- метод сравнительной  единицы. Таким образом, объекты  недвижимости в случае снижения  эффективности их использования  могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате  износа зданий и других улучшений,  так и под воздействием тенденций  на рынке недвижимости. Проведена  оценка объекта недвижимости  с использованием трех подходов  к оценке. Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки. Сравнительный подход обеспечивает оценку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завершения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присевается наибольшей вес. Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и не совершена. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам. Доходный подход построен на рыночных данных и лишен которых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность ,связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпа роста.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. Использованная литература

1.Грязнова Н.А. Оценка стоимости действующих предприятий бизнеса 2005 г.

2. Оценка бизнеса  Под ред А.Г. Грязновой и М.А. Федотовой М.А. Федотовой 2004.

3. Оценка недвижимости: Учебник под ред. А.Г. Грязновой,  М.А. Федотовой, Финансы и статистика, 2005.

4. Грибовский С. Оценка объектов недвижимости 2002.

5. Григорьева И.Л.  Проблемы оценки недвижимости 2004.