Оценка недвижимости

Определение стоимости  имущества для целей налогооблажения

Налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, взимается со стоимости:

-жилого дома, квартиры, дачи  или садового домика, определенной  органами коммунального хозяйства   или страховыми органами;

- транспортных средств,  определяемой страховыми организациями или организациями, связанными с техническим обслуживанием транспортных средств.

- ценных бумаг, определенной  официально признанным организатором  торговли  (товарно -фондовой биржей), имеющим на то лицензию в соответствии с действующим законодательством.

 При отсутствии котировок  ценных бумаг на биржах налог  исчисляется по данным котировок  предприятий - эмитентов и банков - эмитентов ценных бумаг на  конкретную дату. Другое имущество  оценивается экспертами (специалистами - оценщиками). Ответственность за правильность оценки имущества несет нотариус, осуществляющий оформление сделки.  Из состава недвижимости в целях ее налогообложения могут быть исключены определенные объекты, имеющие особенности участия в гражданском обороте и отдельные режимы налогообложения: участки недр, лесного фонда и обособленные водные объекты  Недвижимость в системе налоговых отношений представляет собой материальный объект, обладающий следующими свойствами:

неподвижность, т.е. постоянство  местоположения, фиксированность и  немобильность;

сохранение объектом в  течение всего жизненного цикла  своей натурально-вещественной формы;

-стабильная и возрастающая  экономическая ценность, обусловленная  тем, что -недвижимость предназначена для длительного пользования;

определенное функциональное назначение (при производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг, при  непроизводственном - обеспечивает условия  для проживания и обслуживания граждан);

-обязательная регистрация  прав владения, пользования или  распоряжения на объекты  недвижимости, принадлежащие субъектам налоговых отношений;

-необходимость определенного  потока инвестиций, направленных  на сохранение и развитие объектов  недвижимости;

- определенная стоимостная  оценка объектов недвижимости, причем, стоимость недвижимости как товара  имеет тенденцию к постепенному  росту с течением времени;

зависимость стоимости от местоположения объекта (влияние качества и степени использования земли  и объектов на ней). Недвижимость, как  объект экономических отношений  и налогообложения может потенциально использоваться для получения дохода не только от его продажи или обмена, но и в качестве источника получения  дохода непосредственно от его владения или использования. Если недвижимость используется как товар, то результаты от его продажи будут объектом обложения налогом на доходы (прибыль) или иными налогами, связанными с  обложением дохода. Если же недвижимость является средством получения дохода или потенциально может служить  таковым, тогда данная недвижимость будет выступать объектом обложения  налога на недвижимость. Настоящие Правила разработаны с целью определения порядка единообразного расчета и установления стоимости объектов налогообложения физических лиц для исчисления налога на имущество на территории Республики Казахстан. Оценку объектов налогообложения физических лиц, принадлежащих им на праве собственности и не используемых в предпринимательской деятельности (далее - имущество), осуществляет Комитет регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан и подведомственные ему государственные предприятия (далее - регистрирующие органы). Объектом обложения налогом на имущество физических лиц являются принадлежащие им на праве собственности и не используемые в предпринимательской деятельности следующие объекты:

жилые помещения, гаражи и  иные строения, сооружения, помещения, находящиеся на территории Республики Казахстан; объекты незавершенного строительства, находящиеся на территории Республики Казахстан, с момента проживания (эксплуатации). Оценка проводится по данным технической документации архивов регистрирующих органов без выезда на место и без учета внутренних. Износ физический - это потеря стоимости имущества, вызванная ухудшением физического состояния в результате изнашивания в ходе эксплуатации и воздействия физических процессов .Износ функциональный (моральный) - это потеря стоимости, вызванная недостатком в проектировании, моральном устаревании в целом, либо использованных для его изготовления материалов. Амортизация -это стоимостное выражение физического износа в виде систематического распределения амортизируемой стоимости актива в течении срока службы.

 

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ

Объект оценки: Нежилое помещение с земельным участком

Вид оценки: Обязательная

Местоположение объекта: Бостандыкский р-н, ул. Мынбаева-Клочкова, д.44/126.

Цель оценки :Определение рыночной и ликвидационной стоимости

Рыночная стоимость объекта оценки: 23 527 389 тенге и 152 865 долларов США

Ликвидационная  стоимость  объекта оценки:14 116 433 тенге и 91 719 долларов США

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

1.ОБЩИЕ  СВЕДЕНИЯ……………………………………………………..26

1.1. Допущения и ограничения, принятые при проведении оценки....27

1.2.Перечень используемой литературы........................................................29

1.3. Законы нормативные акты и стандарты, использованные при проведении оценки.............................................................................................30

1.4.Предоставленные правоустанавливающие документы........................31

2. ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ В ОЦЕНКЕ ..............................................................................................................32

2.1.Законы нормативные акты и стандарты, использованные при проведении оценки..............................................................................................35

2.2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ……………………………………………………36

2.3Общее описание земельного участка…………………………………….37

2.4.Характеристика здания и помещений......................................................38

3.ОБЗОР ОБЩЕПРИНЯТЫХ ПРИНЦИППОВ И ПОДХОДОВ ОЦЕНКИ..............................................................................................................40

3.1.Затратный подход.........................................................................................41

3.2.Сравнительный подход…………………………………………………...43

3.3.Доходный подход…………………………………………………………..48

4.ПРОЦЕДУРАОЦЕНКИ……………………………………………………..50

4.1.Расчет стоимости объекта оценки выполненного методом рыночного подхода………………………………………………………………………….51

4.2. Расчеты выполненные доходным подходом………………………….52

4.3. Определение коэффициентов вариации………………………………53

4.4. Определение рыночной стоимости нежилого помещения земельного участка………………………………………………………………………….54

5. Фото объекта………………………………………………………………...59

6. Карта  (план застройки)  места расположения объекта……………......61

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Общие сведения

Объект оценки:	Нежилое помещение с  земельным участком
Месторасположение объекта оценки:	г. Алматы Бостандыкский р-н, ул. Мынбаева-Клочкова, д.44/126.
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости  Объекта оценки
Дата осмотра:	17.10.2013
Дата оценки:	18.10.2013
Дата составления  отчета:	18.10.2013
Собственник:	Ли Валентина  Васильевна
Вид определяемой стоимости:	Рыночная
Вид оценки:	Инициативная

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.1.Допущения и ограничения, принятые при проведении оценки

Допущения:

Оценщик не несет ответственности  за оценку состояния объекта, скрытые  характеристики дефекты, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как  обычным визуальным осмотром или  путем изучения планов и спецификаций и проведения диагностических и  контрольно- измерительных работ, т.е. объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, влекущими за собой  изменение его стоимости;

При проведении оценки Оценщик  исходил из того, что предоставленная  ему информация является точной и  достоверной, и не проводил ее проверки;

Оценка имущества проводится объективно на основании публично существующих сведений и информации. Для всех сведений и информации в отчете указан их источник;

Все выводы о стоимости  объектов оценки сделаны на основании  того допущения, что собственник  управляет оцениваемым имуществом, исходя из целей получения наибольшей материальной выгоды.

Ограничения:

• Настоящий отчет достоверен лишь в указанных в нем целях. Оценщик не несет ответственности в случае его использования третьими лицами, не указанными в договоре на проведение оценки;
• Ни отчет в целом, ни какая-либо его часть не могут быть использованы заказчиком в целях рекламы, а так же для осуществления мероприятий по связи с общественностью без предварительного письменного разрешения Оценщика. Стороны не вправе использовать отчет или любую его часть иначе, чем это предусмотрено договором об оценке;
• Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности;
• Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно наиболее вероятной рыночной стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, в точности равной стоимости объекта, указанной в данном отчете;
• Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку;
• Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки.  Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта;
• От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом относительно исследуемого объекта или оценки его восстановительной стоимости, кроме как на основании официального вызова суда;

Оценщик не обязан приводить  полное описание методик анализа  и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2.Перечень используемой литературы

Закон РК "Об оценочной  деятельности в Республике Казахстан". Приказ министра юстиции РК  от 23.11.2002 №179. "Об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к качеству выполнения работ по оценке, используемым принципам оценки". Совместный приказ Министерства юстиции РК от 21.11.2002 № 171 и Министерства финансов РК от 02.12.2002 г. №597 "Об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки предприятий, как имущественного комплекса". Совместный приказ Министерства юстиции РК от 21.11.2002 № 172 и Министерства финансов РК от 02.12.2002 г. №598 "Об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке". Совместный приказ Министерства юстиции РК от 21.11.2002 № 173, Министерства индустрии и торговли РК от 26.11.2002 № 96, Агентства РК по управлению земельными ресурсами от 23.11.2002 № 90 и Министерства финансов РК от 02.12.2002 г. №600 "Об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов"

1.Дияров С.К. "Инвестирование и финансирование недвижимости". А. 2006 г.

2. Грязнова А.Г. Федотова  М.А. "Оценка недвижимости"

3. Сборники УПВС. Электронная версия. Редакция Самойлова.

4. Сборники "Движимое имущество. Недвижимость. Предприятие." Электронная версия. Академия оценки и строительства. Алматы. 2006 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3. Законы нормативные акты и стандарты, использованные при проведении оценки

1)Гражданский  Кодекс Республики Казахстан.

2)Закон  Республики Казахстан от 30 ноября  2000 г. N109-II  «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (с изменениями, внесенными Законами РК от 24.12.01 г. N 276-II; от 14.02.03 г. N 388-II; от 08.05.03 г. N 414-II; от 20.12.04 г. N 13-III, от 09.11.09 г. № 197-IV).

3)Стандарт оценки «Оценка  стоимости недвижимого имущества», утвержденный постановлением Правительства  Республики Казахстан от 12 февраля  2013 года № 124;

4)Стандарт  оценки «Основные термины и  определения», утвержден приказом  Министра Юстиции РК от 28 января 2010 года №26.

5)Требования к форме  и содержанию отчета об оценке, утвержденные постановлением Правительства  Республики Казахстан от 12 февраля  2013 года № 124;

6)Г.  И. Микерин, С. А. Табакова, М. А. Федотова, Ю. В. Школьников, Л. М. Симонова, Х. М. Увайсова, В. М. Елисеев, Н. Ю. Трифонов «Международные стандарты оценки», 2007.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4.Предоставленные правоустанавливающие документы

1.Акт на право частной  собственности на земельный участок,  право постоянного землепользования  №0130765 от 05.10.2001г. (копия)

2. Договор купли-продажи квартиры №8-5827 от 11.09.2001г. (копия)

3. Договор купли-продажи нежилого помещения №8-5825 от 11.09.2001г. (копия)

4. Акт о приемке построенного объекта в эксплуатацию приемочной комисии от 21.05.2002г. (копия)

5. Технический паспорт на регестрируемые объекты недвижимости от 28.10.2002г. (копия)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Основные термины  и определения, применяемые в оценке

Согласно, Закону Республики Казахстан от 30 ноября 2000 г. N109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» (с изменениями, внесенными Законами РК от 24.12.01 г. N 276-II; от 14.02.03 г. N 388-II; от 08.05.03 г. N 414-II; от 20.12.04 г. N 13-III, от 09.11.09 г. № 197-IV) и Государственных стандартов РК (Стандарт оценки «Основные термины и определения», утвержден приказом Министра Юстиции РК от 28 января 2010 года №26).

Оценка- определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки.