Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

1.2 Анализ рынка  ипотечного кредитования в РК

Ипотечный рынок –  это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими  учреждениям домашним хозяйствам с  целью приобретения жилья под  залог этого (или иного) жилья, и  финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако,  несмотря на это, руководствуюсь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market)  относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых  - скупка уже выданных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.

Предложение на ипотечном  рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций.                                                      Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

Система ипотек можно  разредить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход  по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах  в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищные контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние  на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лагазапаздывания. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение  условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).

Ипотека является одним  из наиболее надежных способов обеспечения  кредита. По мере развития рыночных отношений  в нашей стране потребность в  развитии ипотечного кредита будет  возрастать. Однако развитие ипотеки невозможно без соответствующих экономических условий, например, без существования собственников имущества. Универсальные нормы залогового права говорят, что закладывать имущество может только собственник залога.

Сейчас главный фактор, сдерживающий развитие ипотеки, это отсутствие частной собственности на землю. Залог зданий, сооружений, земельный участок под которыми не принадлежит собственнику данного имущества, не способствует развитию ипотеки. Земля сама по себе является самым надежным объектом залога.

Ближайшие перспективы  развития ипотечного кредитования будут  зависеть от формирования в Казахстане рынка недвижимости, основные черты  которого уже просматриваются.

Во-первых, это его  огромная емкость: стоимость всех предназначенных  сегодня к продаже объектов недвижимости оценивается сотнями миллиардов тенге.

Во-вторых, возрос профессионализм  его участников. Теперь почти в каждом сегменте рынка недвижимости имеются бесспорные лидеры, превосходящие по своей активности и мастерству конкурентов.

В-третьих, многогранность. Сейчас на рынке недвижимости обращаются квартиры и нежилые помещения, участки  под строительство коттеджей  и офисов, объекты незавершенного строительства и права аренды земли, садовые участки и подряды  на строительство.

Главное преимущество ипотеки в том, что люди, которые нуждаются в жилье, получают его сразу. В отличие от системы стройсбережений они, купив квартиру, сразу же заселяются в нее, живут и постепенно возвращают банку долг с процентами. А стройсбережения - это система, при которой заемщик сначала должен накопить половину необходимой суммы в том банке, в котором он намерен взять кредит, и только потом занять у этого банка недостающие деньги под залог жилья, купить это жилье, заселиться в него и начать возвращать долг. Причем процесс накопления должен занимать строго определенное время - обычно не менее 3-5 лет. В таблице 1 представлены данные по выданным кредитам БТА в 2005 г.

Таблица 1.

 В течение 2005 года  было выдано кредитов на сумму  16 801 млн. тенге. При этом наибольшее количество выданных кредитов приходится на г. Алматы. За отчетный период наибольшее количество кредитов по целевому назначению было выдано на приобретение недвижимости (73,4%), при этом больше всего приобретали недвижимость в городах Алматы и Астана.

Однако, следует отметить, что развитие ипотечного кредитования в РК идет пока медленно. Массовой выдаче ипотечных кредитов препятствует низкий платежеспособный спрос из-за отсутствия у большей части населения стабильных доходов. Недостаточность у банков второго уровня долгосрочных и недорогих финансовых ресурсов также является неблагоприятным фактором для увеличения количества ипотечных кредитов (Таблица 2).

Таблица 2

Объем и структура  займов населению, выданных банками 

В структуре розничного кредитного портфеля банка 78% занимают ссуды на потребительские нужды, и 22% - ипотека. Однако региональное размещение этих кредитов еще раз подтверждает тот факт, что у большей части населения, особенно в низкодоходных областях республики, ипотечные кредиты не пользуются спросом.

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного кредитования в республике. Слишком «короткие» и «дорогие» привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности казахстанских банков при ипотечном кредитовании. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных ссуд, опираясь при этом на краткосрочные депозиты. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно может привести к потере ликвидности и банкротству. В данном случае большую роль должно сыграть формирование вторичного рынка ипотечных кредитов с механизмом рефинансирования банков второго уровня за счет привлеченных долгосрочных инвестиций в ипотечную систему через рынок ценных бумаг.

Для становления и  развития системы долгосрочного  ипотечного кредитования необходимо предусмотреть  решение следующих основных задач:

- совершенствование законодательной и нормативной базы, внесение изменений в порядок размещения пенсионных активов, обеспечивающей дополнительные источники финансирования ипотечного кредитования;

- определение критериев  к  банкам  второго  уровня,  претендующим  на осуществление деятельности по выдаче ипотечных кредитов;

- определение  порядка  выпуска  банками  второго  уровня    ипотечных облигаций;

- определение порядка  допуска  компаний  по  управлению  пенсионными активами к приобретению ипотечных облигаций за  счет  пенсионных  активов накопительных пенсионных активов;

- налоговое  стимулирование  граждан-получателей  ипотечных  кредитов, кредиторов и инвесторов;

- создание   механизмов   социальной   защиты   заемщиков,   как  от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации  при процедуре выселения,  в  случае  невозможности  погашения  взятого  ранее ипотечного кредита;

- развитие рынка страхования, как личного, так и имущественного.

В большинстве стран  мира приобретение жилья  в  кредит  является  не только основной формой решения жилищной  проблемы  для  населения,  но  и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов  в  эту сферу. Целостная система ипотечного кредитования должна включать предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными заимодателями гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения заимодателей необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. Одними из центральных вопросов являются - стандартизация процедур  выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, установление правил оценки платежеспособности заемщиков, а также определение финансовых инструментов для привлечения средств.