Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

Компания развивает  сеть ипотечных брокеров – то есть независимых юридических лиц, сотрудничающих с компанией и проводящих сбор документов, квалификацию заемщиков, желающих получить ипотечный кредит, и защищая интересы клиенты на Кредитном Комитете.

Ипотечный брокер, как  правило, не зависит от кредитных  учреждений и зарабатывает деньги путем консультирования клиентов-заемщиков. Ипотечный брокер всегда на стороне клиента, поскольку ему платит клиент и от того, насколько успешно ипотечный брокер представит интересы клиента в кредитном учреждении, зависит его заработок. Он может сотрудничать с одной или сразу с несколькими кредитными организациями, знает все тонкости и может предложить клиенту наиболее оптимальный вариант займа на приобретение жилья.

Для создания сети ипотечных  брокеров компания проводит специальные  курсы обучения ипотечных брокеров и после прохождения тестирования, выдает им сертификаты, удостоверяющие право владельцев сертификатов проводить консультации, формировать кредитные досье клиентов-заемщиков и выносить их непосредственно на рассмотрение кредитного комитета компании. Обращение клиента к сертифицированным компанией ипотечным брокерам равнозначно обращению в саму компанию.

К приобретаемой в  кредит недвижимости банками предъявляются следующие требования:

• жилье должно быть свободным от обременении, не изъятым из гражданского оборота, не состоять в залоге, не состоять под арестом;
• соответствовать минимальным требованиям по обеспечению здоровья и безопасности жильцов, стандартам, установленными санитарно – гигиеническими службами;
• подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь помещения;
• отдельные от других квартир или домов кухня и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);
• отсутствие постройки, перепланировки дома или квартиры, без разрешения соответствующего органа.

Стандартная процедура  получения ипотечного кредита в  банке состоит из нескольких основных частей:

1. этап предварительной  квалификации заемщика,

2. оценка кредитоспособности  заемщика (андеррайтинг),

3. оценка жилья, как предмета ипотеки,

4. этап заключения  договоров,

а) этап проведения расчета  с продавцом жилья,

б) этап страхования приобретенного жилья.

в) заключение договора ипотеки.

Основным направлением ипотечного кредитования в рамках проекта  Компании является предоставление кредитов в национальной валюте тенге. Сумма кредита представляется до 70% от стоимости жилья, которое планируется приобрести, т.е. заемщик, обратившийся за кредитом, должен располагать собственными деньгами, необходимыми для оплаты части жилья в объеме от 30% стоимости жилья.

Следует иметь в виду, что сумма кредита может составлять до 85% рыночной стоимости покупаемого  жилья, являющегося предметом залога, при условии страхования правовой ответственности за выплату части  суммы первоначального взноса в размере до 15% стоимости жилья. При этом заемщик вносит первоначальный взнос в пределах 15 и выше процентов от стоимости жилья за счет собственных средств. В таблице 6 представлены условия ипотечного кредитовая АО «БТА-Ипотека», как видно из таблицы компания предоставляет достаточно широкий выбор условий для клиента.

	Таблица 6 Сводная таблица пакетов  условий по БТА-Ипотека состоянию на 04.05.2005 г.
Наименования ипотечных  кредитов		Первонач.  взнос,%	Срок,  лет	Ставка  годовых , %		Мораторий  на  досрочное  погашение,  мес.	Объект	Сумма  кредита, тенге
				валютно-  индекси-  рованные	в тенге
1		2	3	4	5	6	7	8
БЮДЖЕТНЫЙ		15-30	1-20	14.2	12.6	12	кв	до 6 000 000
		30-50		13.9	12.4
		50 и более		13.5	12.2
НАРОДНЫЙ		15-30	1-20	15.0	12.8	6	кв	до 6 000 000
		30-50		14.8	12.6
		50 и более		14.5	12.4
ПРОФЕССИОНАЛ		15-30	1-20	14.8	12.8	6	кв	не ограничен
		30-50		14.6	12.6
		50 и более		14.3	12.4
ЭЛИТНЫЙ		15-30	1-20	14.2		3	кв/дом	свыше 6 000 000
		30-50		13.9	12.2
		50 и более		13.5
ЧАСТНЫЙ ДОМ		30-50	1-20	17.0	16.7	6	дом	не ограничен
		50 и более		16.0	15.2
СВОЙ ДОМ		30-50	1-20	18.0		6	дом
		50 и более		16.0
РЕМОНТНЫЙ		не требуется	1-20	кв. - 14.5	кв. - 13.7	6	кв/дом	не ограничен
				дом - 17.5	дом - 16.7
СВОБОДНЫЙ		30-50	1-10	20.0	-	6	кв/дом	не ограничен
		50 и более		18.0	-
ЗЕМЕЛ. УЧАСТОК (физ. лицо)		30-50	1-10	19.5	-	12	земля	до 7 500 000
		50 и более		18.5
ЗЕМЕЛ. УЧАСТОК (юр. лицо)		30-50	1-7	20.0	-	12	земля	до 10 000 000
		50 и более		19.0

 

 

Как видно из таблицы  компания предоставляет достаточно широкий выбор условий для клиента. Процентные ставки варьируются от 14.2 до 20 % годовых в долларах США и от 12.2 до 16.7 % в тенге. Вознаграждение компании по кредиту зависит от нескольких факторов. Прежде всего, от объекта кредитования: на земельные участки ставки выше на 3-4 % годовых в долларах США, чем на квартиры, в тенге кредит на земельные участки не предоставляется. Ставка зависит от первоначального взноса за объект: чем больше сумма первоначального взноса, тем ниже ставка вознаграждения. На процентную ставку также влияют сроки кредитования и запрет на досрочное погашение суммы займа.

Схема ипотечного кредитования:

1. Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в компанию вместе со всеми необходимыми документами.

2. Сотрудники компании  анализируют информацию о заёмщике, проверяют его кредитоспособность  и при положительном заключении  выносят заявление заёмщика на  заседание Кредитного комитета.

3. Кредитный комитет  приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса. По усмотрению БТА, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика.

4. Заёмщик открывает  в Банке "Ипотечный" счет и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.

5. БТА выдает заёмщику  на руки Ипотечный сертификат  с указанием суммы утвержденного  Банком размера кредита.

6. Заёмщик самостоятельно  или с помощью риэлторских  компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.

Ниже на рисунке 1 представлена схема оформления ипотечного кредита.

 

Рисунок 1.

7. Уполномоченный оценщик  оценивает рыночную стоимость  выбранной заёмщиком квартиры. Банк  соотносит 70% ее стоимости с  утверждённым размером кредита.

8. После проверки документов  на приобретаемую квартиру и  при необходимости (по усмотрению БТА) повторной проверки платёжеспособности заёмщика БТА заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет.

9. Заёмщик, продавец  жилья и БТА заключают трёхсторонний  договор купли-продажи квартиры  и ипотеки, который регистрируют в установленном законом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки).

10. БТА перечисляет  (или выдаёт с лицевого счёта  в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.

11. Заёмщик заключает  договор страхования квартиры  в пользу БТА.

12. БТА продолжает обслуживание  заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет.

13. После полного выполнения  заёмщиком своих обязательств по ипотеке (погашение долга по кредиту и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.

Документы, необходимые  для рассмотрения вопроса о кредитовании:

Желающий получить кредит заявление и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом Банка. Кроме того, предоставляются следующие документы:

• Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.
• Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи.
• Выписки из трудовых книжек заёмщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет).
• Выписки из домовой книги по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.
• Копии финансово-лицевого счета по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.
• Справки с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием занимаемых должностей (для заёмщика и членов его семьи).
• Копии документов, подтверждающих права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы).
• Контракт с работодателем (если имеется).
• Документы, подтверждающие образование.

 

Деятельность Компании можно разделить  на два направления:

1)   ипотечное кредитование;

2)   доверительное  управление кредитами, проданными  Компанией третьим лицам.

Информация по собственному кредитному портфелю и по кредитам, которые находятся в доверительном  управлении у Компании.

АО «Ипотечная организация  «БТА Ипотека» является специализированной организацией, занимающейся исключительно  ипотечным кредитованием. Компания первой на рынке Казахстана стала позиционировать стандартные ипотечные кредиты как серию продуктов, которые имеют свою целевую группу потребителей. Для этого Компания ввела понятие ипотечного пакета - как определенного набора условий кредитования, предназначенного для целевой группы потребителей. При создании ипотечных пакетов учитываются потребности отдельных групп потребителей и для удовлетворения этих потребностей разрабатываются определенный комплекс условий кредитования. Разные ипотечные пакеты отличаются друг от друга сроками, процентной ставкой, уровнем первоначального взноса, целевым назначением, требуемым уровнем платежеспособности и кредитоспособности заемщика и т.п. Введение ипотечных пакетов для разных групп клиентов позволяет эффективно сегментировать рынок.

В 2006 году Компания предлагала 15 различных пакетов условий ипотечного кредитования, каждый из которых позволяет  подобрать максимально удобные  условия для заемщика.

В целом, механизм деятельности компании можно описать следующим  образом. Компания выдает долгосрочные ипотечные кредиты своим заемщикам сроком до 15 лет из своих собственных средств, получает в залог приобретаемую на кредитные средства недвижимость с оформлением ипотечного свидетельства. Полученные ипотечные свидетельства закладываются в банки второго уровня для получения срочных займов со сроком до 3-х лет. После формирования значительного пула ипотечных свидетельств (несколько миллионов долларов США) компания выпускает ипотечные облигации или привлекает долгосрочные кредиты на международных финансовых рынках для финансирования, полученных срочных займов. Таким образом, деятельность компании позволяет проводить значительное увеличение сроков кредитования заемщиков, что является самым важным отличительным параметром ипотечных кредитов от прочих типов кредитов. На сегодняшний день АО "БТА Ипотека" предлагает самые гибкие условия кредитования. В арсенале компании несколько различных пакетов условий, позволяющих взять кредит любому лицу, имеющему достаточный первоначальный взнос и уровень дохода. Для реализации этой стратегии компания разработала специальные наборы параметров ипотечных кредитов, называемые ипотечными пакетами. Каждый ипотечный пакет характеризуется определенными параметрами кредита: процентная ставка, срок кредита, условия досрочного погашения, величина первоначального взноса, соотношение основного и дополнительного обеспечения и т.п. Таким образом, каждый ипотечный пакет предназначен для определенной группы клиентов. Все пакеты доступны в разных регионах Казахстана, в зависимости от региона приобретения могут иметь различные условия. АО "БТА Ипотека" с конца 1999 года начала предоставлять ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке в рамках реализации "Программы ипотечного кредитования жилищного строительства в г.Астане", неоднократно выиграв конкурсы среди финансовых институтов по определению финансового агента. Следует отметить, что Компания одна из первых в Республике Казахстан начала предоставлять ипотечные кредиты на приобретение недвижимости на первичном рынке. Роль Компании в реализации данной Программы заключается в организации схемы по финансированию, строительству и реализации жилья с использованием механизма ипотечного кредитования. Следует отметить, что данная Программа является уникальной в Республике Казахстан, условия ипотечного кредитования до сих пор остаются привлекательными. В частности, процентная ставка составляет 9,95 % годовых и выше (ставка снижена по инициативе Компании, первоначально она составляла 10 % годовых с привязкой к инфляции), срок кредитования до 10 лет. Помимо вышеперечисленных условий, Компания за счет собственных ресурсов неоднократно проводила акции по предоставлению ипотечных кредитов с возможностью снижения процентной ставки до 6 % годовых, увеличению срока кредитования до 20 лет.