Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

Таблица 4.

Динамика показателей  жилищного строительства в Республике Казахстан

Данные статистики показывают две тенденции, которые можно назвать положительными. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья, которое строится в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости частных и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 2001г. 78% жилья в Казахстане было построено государственными предприятиями и организациями, то начиная с 2000 г. ситуация начала кардинально изменяться. В 2005 г. почти 98% нового жилищного строительства приходится на долю частного сектора, из них 67,7% осуществлено за счет средств населения.

Вторая положительная  тенденция, хотя она намного менее значительна, чем первая - увеличение среднего размера строящихся квартир.

Это указывает на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагает наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе может быть включена в экономический оборот. Подтверждением этому служит и такой показатель, как удельный вес жилой площади в общей площади квартир, что говорит о большей комфортности и благоустройстве квартир.

В то же время стоимость  квадратного метра жилья, показанная в таблице свидетельствует лишь о тенденции удорожания, так как  она является среднестатистической по республике и, конечно же, действительные цены на жилье отличаются по регионам, городам и сельской местности.

Таким образом, на общем  неблагоприятном фоне в строительном секторе, данные статистики показывают две тенденции, которые можно назвать положительными.

В настоящее время  цены на жилье на первичном рынке  в 1,5-2,5 раза превышают цены на вторичном  рынке. Это говорит о том, что  на первых этапах развития жилищного  рынка и возможного становления  механизмов жилищного кредитования, в первую очередь, будет задействовано существующее жилье на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация, скорее всего, поменяется. Одной из причин этого является довольно низкое качество большей части существующего жилого фонда и высокий удельный вес ветхого жилья, которое придется перестраивать. Однако, такого выправления ситуации вряд ли стоит ожидать ранее, чем через 3-5 лет.

Для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита  на покупку жилья, потенциальный  заемщик должен располагать определенными собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан является жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Для оценки этого источника необходима лишь ценовая информация по жилью разного типа. Средние цены однокомнатной типовой квартиры в Казахстане (гг. Алматы и Астана, где рынок, как указывалось выше, развит в наибольшей степени) в 2004 г. равна USD 8 000, двухкомнатной - USD 13 000, трехкомнатной - USD 20 000. При этом, следует отметить, что указываемый уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высокий не только по отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане.

Вторым источником собственных  средств у населения могут  быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и т. п. Реальную залоговую  стоимость этих средств определить сложно.

На основании данных о сбережениях домохозяйства, процентной ставке и длительности ипотечного кредита можно определить размер - кредита, на который данное домохозяйство может претендовать. При этом, величина ежемесячного платежа в счет обслуживания долга (выплата основного долга и процентов) не должна превышать 30 % от совокупного ежемесячного дохода домохозяйства. Такое соотношение является стандартным для большинства стран с развитым ипотечным кредитованием и закладывается в расчеты многими казахстанскими банками, оценивающими платежеспособность заемщиков.

Так, например, процентная ставка по кредитам, предположительно равная 20 %, может отличаться в ту или иную сторону. Это же касается продолжительности кредитного периода. Если допустить, что ставка реально  увеличится, а кредитный период уменьшится, то, очевидно, ипотечные кредиты станут менее доступными для потенциальных заемщиков, и спрос на них сократится.

С другой стороны, нет  никакой уверенности в том, что  эти показатели не изменятся в  обратную сторону, положительно воздействуя  на доступность и спрос. Кроме того, не следует забывать, данное касается основной массы населения, проживающего в небольших типовых квартирах. Но ведь имеется еще и достаточно большое число состоятельных граждан, располагающих не только значительными дополнительными средствами, но и активами в виде собственных квартир большего размера (которые готовы продать для покупки еще больших квартир или коттеджей). В третьих, является совершенно очевидным, что данные о доходах домохозяйств остаются заниженными, поскольку их источником являются анкетные опросы. Наконец, есть еще, как минимум, две категории потенциальных заемщиков. Это домохозяйства, имеющие целью покупку однокомнатной квартиры, а не двух- или трехкомнатной, а также домохозяйства, которые только что образовались и собираются впервые покупать себе жилье. Количество таких потенциальных заемщиков может быть оценено как равное 300 - 400 в год. В результате, суммарное количество ипотечных кредитов, на которые существует реальный спрос, уже сегодня может составить минимум 2-3 тыс. в год, что на порядок выше текущего показателя количества выдаваемых в Казахстане жилищных кредитов. Все это позволяет говорить о достаточной реалистичности и достоверности полученных результатов.

Таким образом, проведенный  анализ показывает, что, в целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях остается относительно небольшим. Однако, во-первых, он достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.

Основными моделями долгосрочного  жилищного финансирования в Казахстане являются:

• система строительных сбережений;
• система ипотечного кредитования.

На современном этапе развития Казахстана наиболее важным направлением развития долгосрочного жилищного финансирования является система строительных сбережений.

Стройсбережение - это  система финансирования жилья, основанная на накоплении собственного капитала с последующим правом на кредит для проведения мероприятий по улучшению жилищных условий.

Сущность системы стройсбережений  заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, берут обязательство накопить часть  необходимых им для этого средств  на ссудосберегательных счетах в банке (не менее 50 % от стоимости жилья), а банк, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчику ссуду, в размере разницы между договорной суммой и суммой его собственных сбережений.

При этом, необходимо обратить внимание, что система стройсбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения с доходами, ниже средних. В то же время она отвечает потребностям широких слоев населения в жилье. Данная система облегчает людям приобретение своего собственного жилья.

Система стройсбережений  для государства позволит решить следующие основные задачи:

• решение социальной задачи - улучшение жилищных условий граждан;
• население вкладывает денежные средства в недвижимость;
• стимулируется собственная инициатива граждан при решении их жилищных проблем;
• строительная промышленность, включая малые и средние строительные фирмы, получает сильный импульс, стимулирующий в свою очередь инвестиции в экономику республики;
• создание новых рабочих мест.

Государство должно быть заинтересовано в поддержке собственности на жилье, которое, в свою очередь, должно быть доступно каждому. Это стимулирует готовность населения нести нагрузки ради приобретения или улучшения жилья и стабилизирует положение каждого в отдельности.

Государство должно быть крайне заинтересовано и в том, чтобы поддержать систему стройсбережения и целенаправленно стимулировать вкладчиков премиями и скидками в налогообложении.

Успешное проведение данной программы, соответствующая  поддержка государства, привлекательный уровень премии, создание необходимых условий, регулируемых соответствующим законом, позволят сделать систему привлекательной для более широких слоев населения.

Кроме того, в начале своей  деятельности строительные сберегательные банки не будут выдавать кредиты, так как все договоры стройсбережений будут находиться в фазе накопления. Средства же депозитов будут размещены исключительно в долгосрочные государственные ценные бумаги. К тому же проведение названных мероприятий позволит повысить уровень внутренних сбережений населения на долгий срок и в национальной валюте, что в перспективе окажет влияние на общее состояние финансовых рынков страны, в том числе увеличит объемы кредитования, снизит ставки, повысит ликвидность финансовых рынков и т.д.

Следует отметить, что развитие системы стройсбережения в Республике Казахстан при соответствующей поддержке государства окажет значительное, положительное влияние на социально-экономическое состояние. Прежде всего, позволит решить одну из первостепенных задач - удовлетворение потребностей широкого круга населения в жилье, что станет возможным путем накопления гражданами собственных средств и получения в будущем недорогих, долгосрочных кредитов.

В то же время, важной задачей  является привлечение средств населения  в инвестирование жилищной сферы, поскольку на сегодня это единственный, реальный источник внебюджетного финансирования данного сектора экономики.

Следовательно, государство  призвано, во-первых, стимулировать  население производить накопления и, во-вторых, создать условия, при которых риск потери накопленных средств сводится к минимуму.

Таким образом, государство  должно быть объективно заинтересовано в развитии финансирования долгосрочного  жилищного строительства и системы  ссудосбережений, а участники данной системы должны пользоваться потенциальной ее поддержкой.

Глава 2. Финансово-экономический анализ деятельности АО «БТА Ипотека»

2.1. Краткая характеристика АО «БТА Ипотека» и процедура получения ипотечного кредита

АО "Ипотечная организация "БТА Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным видом деятельности которой является ипотечное кредитование.

Компания была учреждена 20 ноября 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики Казахстан - АО "Банк ТуранАлем".

В целях расширения объемов  привлечения капиталов в ипотечную систему Правительством РК приняты постановления от 21 августа 2000г. №1290 «О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования» и №1774 «Об утверждении Программы долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования». Этими постановлениями положено начало формированию национальной ипотечной системы страны с инфраструктурными элементами вторичного рынка ипотечных кредитов. Из существующих подходов к организации ипотечной системы правительство сочло целесообразным использование малазийской модели. В соответствии с этой моделью Национальным банком РК создано ЗАО «Казахстанская ипотечная компания», функцией которого является эмиссия ипотечных ценных бумаг и рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав денежного требования к заемщикам жилищных ипотечных кредитов. Не исключается возможность использования американской модели ипотечной системы, предполагающей функционирование частных ипотечных компаний, осуществляющих долгосрочное кредитование жилищного строительства, выдачи ипотечных кредитов на покупку жилья, а также предоставление ипотечных кредитов субъектам малого и среднего бизнеса.