Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

Программы ипотечного кредитования крупнейших банков Казахстана, как показывают данные таблицы 5, различны.

Таблица 5

Условия предоставления ипотечных кредитов в г. Алматы (2005 г.)

Характеристика	Казком-мерцБанк	АТФ	Народный банк	Центр-Кредит	Казахстан-ская ипотечная компания	БТА-Ипотека
Сроки кредитования (лет)	15	10	20	12	20	20
Процентные ставки	13-18% в долларах	15% в долларах	13,5-18% в долларах	19% в долларах	16,4% в тенге	14,3% в тенге

 

Они различаются по срокам кредитования и процентным ставкам за пользование ипотечным кредитом. Некоторых клиентов может привлекать возможность досрочного погашения кредита в банке, не применяющий штрафные санкции, или получить ссуду в банке на более длительный срок, что уменьшает размеры ежемесячных выплат. Наличие различных условий ипотечного кредитования жилья дает возможность их выбора для клиентов с различными уровнями и источниками доходов.

Ипотечный банк – кредитная  организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

В зависимости от объекта  кредитования, кредитной политики и  организационной структуры каждый коммерческий банк определяет  технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение  заявки на кредит и собеседование  с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного  договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита  и контроль за исполнением  кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается  в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья. 

Результаты анализа  используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга  оформляются в виде справки или  заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета. 

На третьем этапе  кредитный комитет рассматривает  материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.  

На четвертом этапе  банк заключает  с заемщиком кредитный  договор. При  заключении договора стороны  руководствуются основными положениями, предусмотренными  Гражданским кодексом Казахстана, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и  размер банковского процента;

- порядок и сроки  выдачи кредита;

- порядок и сроки  погашения процента;

- описание и цена  обеспечения, предусматриваемые  в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых  стороной, нарушивший условия договора. 

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в  порядке,  предусмотренном в кредитном  договоре.

- контроль за целевым  использованием кредита в период  строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью  и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными,  в соответствии с ранее согласованными  при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов  банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

АО "БТА Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным видом деятельности которой  является ипотечное кредитование. Компания была учреждена в ноябре 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики Казахстан – АО "Банк ТуранАлем".

На настоящий момент компания является одной из трех крупных  и специализированных ипотечных  компаний, имеющих лицензию Национального  Банка Республики Казахстан на проведение заемных операций.

Cегодня, компания АО "БТА  ИПОТЕКА" является одним из крупнейших операторов на рынке ипотечного кредитования Республики Казахстан. По различным оценкам порядка 21% вновь выданных жилищных ипотечных кредитов, являются результатом деятельности компании (приложение №2)

АО «БТА Ипотека» имеет  широкую представительскую сеть по всему Казахстану (приложение № 3).

В настоящее время  функционируют центральный офис в городе Алматы, а также представительства  компании в городах Астана, Атырау, Актау, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Шымкент, Семипалатинск, Караганда и Павлодар. В ближайшее время компания планирует открыть свои представительства во всех основных региональных центрах Республики Казахстан.

Основными направлениями, в которых компания развивает  ипотечное кредитование являются следующие:

• Кредитование покупки жилья на вторичном рынке;

• Кредитование покупки жилья на первичном рынке;

• Кредитование ремонта уже имеющегося жилья;

• Кредитование строительства частных коттеджей;

• Кредитование покупки коммерческой недвижимости;

• Кредитование реконструкции и ремонта уже имеющейся коммерческой недвижимости;

• Организация финансирования строительства многоквартирного жилья, жилых городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей построенного жилья.

В целом, механизм деятельности компании можно описать следующим образом. Компания выдает долгосрочные ипотечные кредиты своим заемщикам сроком до 15 лет из своих собственных средств, получает в залог приобретаемую на кредитные средства недвижимость с оформлением ипотечного свидетельства.

Полученные ипотечные свидетельства закладываются в банки второго уровня для получения срочных займов со сроком до 3-х лет. После формирования значительного пула ипотечных свидетельств (несколько миллионов долларов США) компания выпускает ипотечные облигации или привлекает долгосрочные кредиты на международных финансовых рынках для финансирования, полученных срочных займов. Таким образом, деятельность компании позволяет проводить значительное увеличение сроков кредитования заемщиков, что является самым важным отличительным параметром ипотечных кредитов от прочих типов кредитов.

Отличительными элементами в работе компании АО "БТА Ипотека" являются:

- Подробная и квалифицированная  консультация;

- Реальная рыночная  оценка недвижимости;

- Полная достоверность  предоставления данных по кредитам;

- Выдача денег по  факту заключения договора купли-продажи  у нотариуса;

- Посткредитное обслуживание.

- Длительный срок кредитования

- Наличие широкого  спектра ипотечных пакетов

- Индивидуальный подход  к каждому клиенту

- Соответствие кредитных проектов международным требованиям

Общая информация

Компания обеспечивает для своих клиентов полный спектр услуг, необходимых при сделках  с недвижимостью с использованием заемных средств. Квалифицированные  специалисты Компании обеспечивают индивидуальный подход к каждому клиенту, качественные консультации и быструю обработку документов.

С июля 2001 года Компания начала ипотечную программу кредитования покупки и ремонта коммерческой недвижимости.

Банковские коммерческие займы выдаются компанией юридическим лицам и лицам, занимающимся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица. Ими являются индивидуальные предприниматели, осуществляющие свою деятельность на основании патента либо свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.

Компания выдает кредиты  на коммерческую недвижимость заемщикам  сроком до 7 лет (в настоящее время  это единственная компания, предоставляющая  коммерческие кредиты на столь длительный срок). Величина процентных ставок по кредитам установлена в размере от 18 до 22% годовых и находится в прямой зависимости от суммы кредита и рискованности проекта. В качестве дополнительных услуг, предоставляемых АО "БТА Ипотека", выступает страхование недвижимости и жизни заемщика, представляющей компанию по страхованию жизни "Династия" и компанию по страхованию недвижимости "KBS Garant", а также полное переоформление права собственности на объект в Центре по недвижимости г.Алматы.