Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

Целостная  эффективно  действующая  система  ипотечного    жилищного кредитования, обеспечивающая ликвидность заимодателей, выдающих ипотечные кредиты, основана на функционировании механизма их  рефинансирования  и включает в себя как первичный, так и вторичный рынок ипотечных кредитов.

Таким  институтом  могла  стать  ипотечная  компания,  в форме акционерного  общества,  потенциальными  учредителями  которой стали бы Национальный  Банк  Республики  Казахстан,  международные      финансовые организации, банки второго уровня. На начальном этапе деятельности  эта компания должна выполнять функцию резервного и первоначального оборотного капитала.

Моделями привлечения  кредитными организациями долгосрочных кредитных ресурсов является:

- выпуск кредиторами ипотечных облигаций и их реализация на финансовом рынке;

- рефинансирование  заимодателями   через   систему      коллективных инвестиций;

- рефинансирование заимодателями  через  операторов  вторичного  рынка ипотечных кредитов.

По  мере  развития  рынка  могут  использоваться  и  иные     модели привлечения  долгосрочных кредитных ресурсов.

Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования  будет осуществляться из следующих  источников:

- кредитные линии и займы,  предоставляемые  банками,  а  также  иными организациями (фондами);

- за счет размещения  выпускаемых  банками  второго  уровня  ипотечных облигаций среди институциональных и прочих инвесторов;

- средства от размещения целевых облигационных займов;

- продажа закладных как финансовых инструментов на вторичном рынке. Ожидаемый результат от реализации Программы:

- улучшение жилищных условий широких слоев населения;

- наращивание жилищного фонда республики в результате  роста  ежегодно ввода жилья в 2005 году до 2500 тыс. кв. м.;

- увеличение сроков эксплуатации и  улучшение  комфортности  жилищного фонда;

- повышение безопасности проживания граждан;

- улучшение архитектурного облика населенных пунктов;

- стимулирование собственной инициативы граждан при  решении  жилищной проблемы;

- стабилизация положения граждан республики и рынка недвижимости;

- развитие строительной отрасли;

- мультипликативный эффект  в  смежных  отраслях  за  счет  увеличения выпуска продукции промышленности строительных     материалов, электротехнической, металлургической и химической промышленности, а также предметов обустройства нового жилья;

- увеличение сборов налогов в бюджет от строительной  деятельности, налогов на недвижимость, подоходных налогов с работников,  которые  будут задействованы в строительстве и сопутствующих  строительству  отраслях  и другие;

- создание новых рабочих мест;

- развитие экономики Казахстана.

       Динамика  выдач ипотечных кредитов кредитными  учреждениями Казахстана характеризуется  стабильным ростом. Так, если на  начало 2003 г. объем ипотечных кредитов  составлял порядка 15 млрд. тенге,  то к началу 2004г. он  превысил 33 млрд. тенге, а по состоянию на начало 2005г. составил свыше 99 млрд.тенге.

Динамика выдачи ипотечных  кредитов по Казахстану отраженна в  приложении № 1

 

1.3. Развитие  ипотечного кредитования в РК

 

Основными направлениями  долгосрочного финансирования жилищного строительства, принятыми в мире, являются системы ипотечного кредитования и строительных сбережений. Поэтому и для Казахстана формирование систем ипотечного кредитования и строительных сбережений является одним из приоритетных направлений жилищной политики.

Введение системы строительных сбережений внесет ощутимый вклад в  решение такой проблемы как жилье, поскольку стройсбережение стимулирует  участие самого населения в финансировании жилья. Система строительных сбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения со средними доходами. Успешное проведение данной программы, соответствующая поддержка государства, привлекательный уровень премии, создание необходимых условий, регулируемых соответствующим законом, позволят сделать систему привлекательной для более широких слоев населения. Государство заинтересовано в развитии системы строительных сбережений и участники данной системы будут пользоваться его поддержкой.

Наряду с развитием  системы строительных сбережений одним из важных направлений решения жилищных вопросов будет развитие системы ипотечного кредитования, которое создаст условия для приобретения жилья в собственность на рынке и будет ориентировано на наиболее экономически активную часть населения. При этом, ипотечное кредитование должно развиваться с учетом доходов населения в сочетании с другими инструментами решения жилищной проблемы.

В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких  слоев населения, снижения цен на жилье (за счет удешевления стоимости стройматериалов и строительных работ) и стимулирования строительства жилья разработана "Концепция развития жилищного строительства и сохранения жилищного фонда в Республике Казахстан". В Концепции определены основные цели и принципы развития системы ипотечного кредитования. Концепция включает подробное описание организации системы долгосрочного ипотечного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу. Предполагается, что развитие системы ипотечного кредитования будет осуществляться за счет активизации участия банков в кредитовании населения под залог недвижимости. Банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек.

Основная роль Правительства  и Национального Банка Республики Казахстан в становлении системы  ипотечного кредитования предполагается в форме создания законодательной  базы и нормативного регулирования  процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Кроме того, предполагается создание ипотечной компании основными учредителями, которой будут Национальный Банк Республики Казахстан, международные финансовые организации и банки второго уровня. Данная компания будет ведать вопросами вторичного рынка закладных для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа  проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 г. после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере.

При этом, в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей  части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

В целом по республике уровень спроса на жилье является низким. Это касается подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными  центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, являются две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные  ограничения и в частности  доход семьи. Средний уровень  дохода семьи в Казахстане находится  на невысоком уровне, хотя и превышает  показатели соседних стран. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в июле 2005г. среднедушевые денежные доходы населения составили 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей гг. Алматы и Астана в июле сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека, среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11284 тенге ($ 80), а по гг. Алматы и Астана - 19201 тенге ($ 137). Основные показатели уровня жизни населения за последние четыре года представлены в таблице 3.

Таблица 3. 

Основные социально-экономические  индикаторы уровня жизни населения  и их изменение

Показатели	2003	2004	2005	2006	1 квартал 2006
1	2	3	4	5	6
Среднемесячная номинальная заработная плата (тенге)	11864	14374	17303	20305	21266
Среднемесячный прожиточный  минимум населения (тенге)	3394	4007	4596	4761	5193

 

1	2	3	4	5	6
Средний размер назначенной  пенсии, на конец года	4270	4462	4947	5818	…
Оценка номинальных  денежных доходов населения, в среднем на душу в месяц, тенге	5539	6102	7317	8339	8574

 

Реальная начисленная  заработная плата %	113,1		107,1		111,1		110,1		106,7
Оценка реальных денежных доходов населения2) %	…		97,3		110,6		107,6		103,5
Реальный размер назначенных  пенсий %	86,1		95,2		104,2		110,3		…
Индекс потребительских  цен %	108,3		113,2		108,4		105,9		107,0
Удельный вес трудовых доходов в денежных доходах населения %		80		79		77		77		782)

 

Следует отметить, что  значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжает оставаться низким, хотя и начал расти в 2000-2005 гг.

Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 2000 года наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т.е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.

Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а  вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного  оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, за последние два года снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998 г., немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы.

В последние два - три  года увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные  дома), перестроенные укрупненные  квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей).

В условиях меняющегося  уровня доходов и семейного положения  население на протяжении всей жизни, очевидно, будет многократно менять свое жилье. Это говорит о том, что оборачиваемость жилой недвижимости, скорее всего, в ближайшие годы вырастет.

Что касается предложения  жилья, то на территории всей республики наблюдается примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья  предлагается на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе значительно ухудшилась за последние пять-семь лет ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса. Одной из важных тенденций является неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства.

В сфере финансирования жилищного строительства в последние годы государство перестало играть роль основного участника, что подтверждается статистическими данными, приведенными в таблице 2.