Ипотека и ипотечное кредитование по законодательству Российской Федерации

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

 

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  СОЦИАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Филиал в г. Красноярске

 

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ 

 

Кафедра гражданского права и процесса

 

 

Специальность    030501 юриспруденция

                                                                         Допустить к защите

     Заведующий  кафедрой

                                                                         ______________________________

                                  (Ф.И.О., подпись)

           «____» _______________ 201 __ г.

 

 

 

 

 

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Студента	Гришиной Александры Андреевны
	(фамилия, имя, отчество)
На тему:	Ипотека и ипотечное  кредитование по законодательству
	Российской  Федерации
	(тема работы)
(Научный) Руководитель работы		к.и.н., доцент, Кускашев Д.В.
		(подпись)                   (ученая степень, звание, инициалы  и фамилия)

 

Студент _______________

                (подпись)

«____» ___________ 201 __ г.

 

 

 

 

 

 

 

Красноярск - 2013г.

Оглавление

Введение ………………………………………………………	3
Глава 1. Общие основы гражданско-правового регулирования ипотечных отношений в России ...................	7
1.1. Историческое развитие института ипотеки в российском праве …………………………………………...	7
1.2. Регулирование ипотечных правоотношений современным гражданским правом России ………………	14
Глава 2. Анализ договора ипотечного кредитования как формы реализации ипотечных правоотношений …………..	27
2.1. Основные элементы и содержание договора ипотечного кредитования ………………………………….	27
2.2. Заключение и расторжение договора ипотечного кредитования ………………………………………………. 2.3. Особенности ипотеки отдельных видов имущества ..	34   41
Глава 3. Проблемы нормативного регулирования ипотечных отношений в России и пути их решения ………	52
3.1. Выявление законодательных пробелов регулирования ипотечных отношений ……………………………………	52
3.2. Возможные пути улучшения норм законодательства России об ипотеке …………………………………………...	57
Заключение ……………………………………………………	62
Список использованной литературы ….…………………	64
Приложение  №1 …………………………………………….	70

 

 

Введение

Актуальность темы. Тема дипломной работы «Ипотека и ипотечное кредитование по законодательству Российской Федерации» интересна и актуальна как с точки зрения научных изысканий, так и для ее практической реализации, поэтому мы считаем целесообразным ее исследовать.

Процесс формирования в нашей стране рыночной экономики и правового  государства неизменно ставит перед законодателем и правоприменительной практикой проблемы, от своевременного и успешного решения которых напрямую зависит эффективность проводимых экономических и правовых реформ, судьба национальных проектов, являющихся на сегодняшний день приоритетными.

Развивающаяся экономика нуждается  в инвестициях. Следствием этого  является рост объемов кредитования и активный процесс вовлечения в  отношения по привлечению заемных  средств новых субъектов. Получение  кредита становится все более  доступным, рынок по предоставлению услуг по кредитованию более насыщенным. Банки и кредитные организации постоянно работают над поиском новых схем кредитования, позволяющих привлечь максимальное количество потенциальных заемщиков. Вместе с тем растет необходимость совершенствования института обеспечения исполнения таких обязательств.

Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты  недвижимого имущества, имеющие, как  правило, большую стоимость и  пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога. Это позволило ипотеке стать важной составляющей экономической и социальной политики государства. В это время велась параллельная работа еще над целым рядом важнейших законопроектов, регулирующих земельные правоотношения, правоотношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эти законодательные акты находятся в тесной связи и взаимозависимы с ипотечным законодательством. Однако, к сожалению, законодателю не удалось избежать дублирования положений, а, иногда, и явных противоречий в нормах различных законодательных актов. Отдельные же аспекты, наоборот, совершенно не нашли своего отражения ни в одном из принятых нормативно-правовых актов.

Все вышеперечисленные причины  заставляют законодателя постоянно  вносить изменения в уже действующие  нормативно-правовые акты. Так, с момента  вступления в действие Закона об ипотеке  было принято 10 Федеральных законов, изменяющих отдельные его положения.

В современный период наблюдается  активное развитие правоприменительной  практики, что предполагает дальнейшее совершенствование указанных норм, их адаптация к условиям динамично  развивающейся экономики, а вместе с ней — и рынка недвижимости. Однако, в силу вышеизложенных причин, в России отсутствует фундаментальная теоретическая база. Недостаточная успешность функционирования ипотеки в нашей стране, помимо исторических и экономических предпосылок, имеет и правовые.

Вместе с тем, на сегодняшний  день уже имеется достаточно большая правоприменительная практика, показавшая, что ипотечное кредитование является перспективным направлением, нашедшим свое применение как в социальной сфере, так и в предпринимательской деятельности.

Поскольку достаточной долгий период российской истории был характерен тем, что в стране отсутствовал полноценный рынок недвижимости, а следовательно, не развивался институт залога недвижимого имущества, проблемы правового регулирования ипотеки стали актуальными сравнительно недавно.

Залог недвижимого имущества, как способ обеспечения исполнения обязательств нуждается в дальнейшем исследовании, целью которого должны стать: выявление правовых причин, препятствующих оптимальному использованию в России ипотеки как инструмента дополнительного стимулирования инвестиций в экономику, ее роль в решении социальных проблем, предложения по внесению изменений в действующее законодательство, направленных на совершенствование правового регулирования данного института.

С учетом вышеизложенного, исследование ипотеки как одного из способов обеспечения исполнения обязательств, представляет большой интерес и является весьма важным и актуальным.

Цель дипломной работы состоит в том, чтобы рассмотреть ипотеку как один из способов обеспечения исполнения обязательств одну из важнейших составляющих правоотношений, возникающих в сфере предоставления кредита, а также чтобы на основе системного анализа действующих в Российской Федерации нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере оборота объектов недвижимого имущества, выявить недостатки и пробелы в правовом регулировании ипотеки, попытаться определить перспективы развития этого способа, обозначить основные направления работы по совершенствованию соответствующей законодательной базы.

Для достижения указанных целей необходимо разрешить следующие основные задачи:

• Проанализировать предусмотренные  действующим законодательством  и используемые на практике способы  обеспечения исполнения кредитных  обязательств;

• Доказать преимущественное положение  залога перед другими способами обеспечения исполнения обязательств;

• Проанализировать историю развития залога в целом и, в частности, историю становления и развития ипотеки как самостоятельного института  в России;

• Определить правовую природу ипотеки, выявив основные признаки, присущие вещным и обязательственным правам;

• Провести анализ действующего законодательства, сопоставив нормы Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с положениями  земельного, жилищного законодательства, законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• Провести анализ проблем, возникающих  при подготовке необходимого пакета документов, проектов договоров ипотеки, его государственной регистрации;

• Выявить сложности, возникающие  в процессе реализации заложенного имущества;

• Определить особенности ипотеки, связанные с залогом отдельных  видов недвижимого имущества;

• Определить направления, в которых  необходимо совершенствовать действующее  законодательство для успешного  функционирования системы ипотечного кредитования в нашей стране, разработать предложения по внесению изменений и дополнений в действующие нормативно-правовые акты.

Теоретическая и нормативная  база работы. Использованная законодательная база. Основную нормативно-правовую базу составляют: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ; основополагающие Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ.

Структура выпускной  квалифицированной работы определена кругом исследуемых проблем, ее целями и задачами. Работа состоит из трех глав, содержащих 7 параграфов, заключения и библиографического списка использованных нормативных правовых актов и научных источников.

 

 

Глава 1. Общие основы гражданско-правового регулирования ипотечных отношений в России

 

1. Историческое развитие института ипотеки в российском праве

 

Исторические исследования на предмет развития ипотеки заостряют внимание на становлении ипотечного кредита в дореволюционной России.

Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной  инфраструктурой. Она включала такие  элементы, как  специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земель. Поэтому, в дореволюционных изданиях такой кредит часто назывался поземельным, а не ипотечным.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты  дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге.

Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал  и гораздо ранее. Первые упоминания о залоге содержатся в псковской Судной грамоте- своде законов Псковской феодальной республики, составленной на основании отдельных постановлений веча, господы (совета бояр), княжеских грамот, норм Русской правды и обычного права.¹

ХIII-ХIV вв. на Руси возникает частная собственность на землю и одновременно – первый вид кредитования, получивший название «заклад».

Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась  в том, что условия получения  ссуды под залог недвижимости мало чем отличались от других форм кредита. Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали его очень дорогим.

А в ХV-ХVI вв. залог носил, по существу характер отчуждения. Из документов того времени видно, что в случае несостоятельности должника вотчина переходила в собственность кредитора (монастыря, купца, крупного землевладельца), который становился полным его владельцем.²

В XVI залог земли распространился  настолько, что появились соблазн  и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. По мере развития крепостного права при залоге имений, начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных подробно перечислялось поименное количество крестьян, причем, ставилось условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей.

Как было указано выше, в 1754 году были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед.

С 1776 года дворянские банки  начали выдавать ссуды крестьянам.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался  во времена правления Екатерины II. Сначала она начала свою деятельность с дальнейшего развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд  их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств.  Также, недостатком было плохое соизмерение и учет операций по выдачи денег и их получению от населения.

При Екатерине II появились сохранные и ссудные казны, приказы общественного призрения. В течение долгого времени в России практически все кредитные учреждения, в том числе занимающиеся ипотечным кредитованием, были государственными. При Николае I возникли первые сберегательные кассы, сохранные казны являлись самыми крупными центральными учреждениями земельного кредита. С 1785 г. действовали дворянские банки. Кредиты предоставлялись дворянам под залог имения. Стоимость недвижимости оценивалась вместе с крепостными крестьянами специальными комиссиями, и кредит выдавался под 60-70% стоимости имущества.