Кредитная политика коммерческого банка АО «Банк Каспийский»

Большое социально-экономическое  значение имеет предусмотренная  законодательством постепенная  процедура банкротства. В этом случае если ипотечное обязательство не исполняются, залогодержатель не вправе сразу обратить взыскание на находящееся  в ипотеке имущество и тем  самым разорить предприятие. залогодержатель  предоставивший ипотечный кредит, имеет  возможность принять свои меры по оздоровлению финансового положения  предприятия, предусмотренные договором  по ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы, ограничение  права распоряжаться иным имуществом предприятия. Если названные меры не дали положительных результатов  тогда только кредитор может продать  заложенное предприятие с аукциона как единый комплекс в установленном  законом порядке.

В ипотечных кредитных  операциях коммерческих банков и  других кредитных учреждений сделка оформляются с помощью закладной  под недвижимость. Такая закладная  является основным обеспечением ипотечного кредита. Закладная должна содержать  пункты обязательств, общие для кредитных  договоров, выплатить сумму долга  и процентов. Дополнительные условия  предполагают регулирование выплаты  налогов, ремонт и условия хранения собственности, обязательства по ее использованию. Практически все  закладные можно представить  в виде ссуд с погашением в рассрочку. По ипотеке заемщик обязан погасить сумму взятой ссуды вместе с процентами в форме ежемесячно вносимых платежей. Ежемесячные платежи могут быть постоянными, а могут возрастать, что дает возможность скорректировать  их размеры на уровне инфляции.

При ипотечном кредитовании договоры о ссуде и средствах  ее обеспечения иные, чем при других видах кредита, что предполагает применение особых юридических норм. К важнейшим из них относится  право принудительного удержания  имущества за долги. Вещное право  на чужую недвижимость состоит в  возможности преимущественного  удовлетворения основного требования на стоимость заложенного имущества. Суть этого права заключается  в том, что в случае невыполнения должником своего обязательства, например, при непогашении ссуды в срок, кредитор может получить удовлетворение своего требования из стоимости недвижимости, заложенной в обеспечение данного  требования причем преимущественно  перед другими кредиторами.

Оформление права принудительного  удержания имущества за долги  может потребовать значительных затрат времени и сил, а также  расходов как от заимодателя, так  и заемщика. Передача права собственности  на недвижимость осуществляется посредством  юридического документа, который называется актом о передаче права собственности; право удержания имущества за долги может быть передано заимодателю  только законным владельцем собственности. Являясь кредитором, банк или другое кредитное учреждение, имеющее лицензию на право ипотечного кредитования, должен быть уверен, что другие кредиторы  не имеют преимущественного, по сравнению  с ипотекой, права наложения ареста на это имущество за долги, например в случае неуплаты владельцем налогов. Это требует либо услуг адвоката либо приобретения полюса о страховании титула собственности. Адвокат устанавливает и представляет заключение о законном владельце. В заключении должны быть перечислены все требования или претензии, имеющиеся в отношении указанного имущества.

Юриспруденция выработала соответствующие  нормы: прежде всего так называемое «право следования» согласно которому кредитор сохраняет залоговое право  даже в случае отчуждения предмета залога собственником в пользу третьих  лиц. При этом кредитор может потребовать  предмет залога у всякого владельца  или их собственность [27].

Здесь следует подчеркнуть, что залог недвижимости – это  не способ приобретения собственности, а лишь форма удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного  имущества. Реализовать свое залоговое  право, то есть обратить взыскание на заложенное имущество, кредитор может  только в судебном порядке.

Не должно создаваться  впечатление, что в случае неоплаты долга лишение должника права  выкупа заложенного имущества является относительно простой процедурой. Анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования показывает, что это далеко не так. Согласно юристикации у должника имеется право выкупа имущества, которое обязательно оговаривается  по закладным, основывается на праве  справедливости, что позволяет должнику по закладной погасить задолженность  и тем самым выкупить имущество  в течении некоторого периода  до лишения его права выкупа и  продажи собственности. Эта оговорка призвана смягчить жесткий закон, который  позволяет лишать должника заложенного  имущества.

Обычно законодательством  стран, имеющих развитию ипотечную  систему, предусматривается право  должника на выкуп имущества после  его продажи в течение периода  от двух месяцев до двух лет.

В наших социально-экономических  условиях право выкупа имущества  и четко разработанная процедура  лишения права выкупа собственности  будет иметь особое значение. Например, абсолютное большинство граждан  имеет одно жилье. Законодательство не приемлет в этом случае его отторжения от бывшего собственника, поскольку  ему будет негде жить. В этом случае процедура лишения права  выкупа может растянуться на неопределенно  большой период, что в условиях гиперинфляции приводит к значительному  изменению имущества в цене. Следовательно, в каждой закладной необходимо оговорить  наличие права выкупа имущества  должника и механизм отторжения собственности.

Еще важной юридической нормой юриспруденции в залоговом праве  является требование конкретности залога. Эта норма предусматривает выделение  строго определенного конкретного  имущества, являющегося объектом залогового права. Именно конкретность позволяет  выделить заложенное имущество из всей массы имущественного комплекса. Кредитор получает право преимущественного  удовлетворения своих претензий  из стоимости данного конкретного  имущества должника, а не всей массы  его имущества.

Важной юридической нормой, связанной с необходимостью определения  законного права, выступает также  гласность залога в ипотечном  кредитовании. Гласность залога –  это требование, чтобы обремененность данного имущества залогом была легко распознаваема для третьих  лиц. Эта норма обеспечивается законным путем соответствующей регистрации  недвижимости, как правило, в нотариальном порядке.

В изложенных юридических  нормах в основном реализуются принципы ипотечного и зарубежного опыта  в этой области позволяет выделить следующих общие принципы ипотечного кредита:

- оставление имущества  в руках должника на условиях  ограничения прав собственности;

- определение размера  ссуды в виде доли залога;

- получение под залог  одного и того же имущества  добавочных ипотечных ссуд;

- предоставление ссуды  с учетом страхования;

- потеря недвижимости  или передача ее другому лицу  при неуплате задолженности в  срок.

Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение  в странах с развитой рыночной экономикой. Многообразны механизмы  и схемы их предоставления. Техника  и условия предоставления ипотечных  кредитов. Зависят от множества факторов по преобладающим остается объект кредитования – вид недвижимого имущества.

Далее на основе изложенных ранее принципов и условий  ипотечного кредита рассмотрим виды ипотечных ссуд, уделив основное внимание финансовому аспекту ипотеки.

Анализируя ипотечные  ссуды, необходимо:

- разработать смету погашения  задолженности;

- определить эффективность  ипотеки для инвестора и цену  суды для должника;

- найти дополнительные  условия, которые дают возможность  более обоснованно выбрать наиболее  целесообразный вид ипотеки.

Решение этих проблем зависит  от выбранного вида ипотечной ссуды  и от конкретных условий ее выдачи.

Рассмотрим следующие  схемы ипотечных ссуд:

- типовая (стандартная)  ипотечная ссуда;

- ссуда с ростом платежей;

- ипотека с периодическим  увеличением суммы взносов;

- ипотека с изменяющейся  суммой выплат;

- ипотека с залоговым  счетом и заем со сниженной  ставкой;

- ссуда с периодическим  пересмотром процентной ставки;

- ссуда с дележом прироста  стоимости имущества;

- ипотека с переменной  процентной ставкой;

- ссуда по закладной  с обратным аннуитетом.

Типовая (стандартная) ипотечная  ссуда.

В начале операции по данной ссуде заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, например, при строительстве дома. Далее  он погашает задолженность равными, обычно ежемесячными, взносами, которые  идут на погашение основной суммы  задолженности. К концу обусловленного договора срока долг должен быть погашен  полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах, например, США он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга вносятся в конце  определенного периода или в  его начале.

Типовая схема предоставления ипотечного кредита имеет много  модификаций, предусматривающих повышение  ее гибкости в учете потребностей как кредитора так и должника.

В практике разных стран  применяются и нетрадиционные схемы  ипотеки. Большинство их них преследует цель снизить уровень выплат должника на начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по погашению долга на более поздние  этапы.

Существенное влияние  на выбор таких схем ипотечного кредитования в нашей стране, очевидно, будут  оказывать темпы инфляции и уровень  доходов населения.

Модификации типовой схемы  предоставления ипотечной ссуды  со снижением уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции должны привлекать тех клиентов, которые  ожидают роста доходов в будущем (начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при  строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям прежде всего следует отнести ссуду  с ростом платежей [28].

Ссуда с ростом платежей.

Обычно предусматривает  постоянный рост доходов должника в  первые пять или десять лет. Взносы с оставшемся периоде погашения  ссуды постоянны. В итоге эта  схема погашения приводит к тому, что в первые годы текущие расходы  могут оказаться меньше чем суммы  необходимые даже для полного  погашения процентов. Поэтому величина основного долга некоторое время  увеличивается, а далее – уменьшается. Полностью погашение долга произойдет с последним взносом.

Ипотека с периодическим  увеличением суммы взносов.

Эта модификация близка к  ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованной схеме каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.

Ипотека с изменяющейся суммой выплат.

При такой форме предоставления ипотечного кредита предполагается наличие льготного периода, в  котором должник выплачивает  только проценты. Такой способ распределения  платежной нагрузки естественно  дает наибольший эффект в отношении  временного сдвига платежей. В последние  годы практикуются более сложные  схемы ипотечного кредитования, преследующие цель быть более гибкими и привлекательными для клиентов.

Ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой.

В настоящее время долгосрочный кредит в нашей стране практически  коммерческими банками не выдается. Ипотечная ссуда выдается на длительные сроки, а это даже в условиях стабильной экономики связано с определенным риском, в этом числе и с риском изменения уровня процентной ставки. Определенную страховку от такого риска  обеспечивают условия ссуды с  периодическим пересмотром процентной ставки.

При этой схеме ипотечного кредитования предполагается, что стороны, заключающие сделку, каждые 3-5 лет  возобновляют кредит на основе пересмотренного  уровня процентной ставки. Подобным образом  происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности  и создается возможность адаптации  сделки к изменяющимся условиям фондового  рынка. Этот вид ссуд под залог  получил широкое распространение  в Канаде и Англии. В социально-экономических  условиях нашей страны при наличии  гиперинфляции и чрезвычайно  высоких и динамично меняющихся процентных ставок за кредит ссуды  с периодическим пересмотром  процентной ставки также имеют перспективы  своего применения в практике ипотечного кредитования.

Учет нестабильности на фондовом рынке преследует цель применения ипотеки  с переменной процентной ставкой. При  такой схеме ипотечного кредитования уровень ставки фиксируется в  договоре в виде конкретной величины. Он привязывается к какому-либо финансовому  показателю или индексу. Пересмотр  ставки обычно осуществляется один раз  в полугодие. В наших нестабильных экономических условиях это можно  делать раз в квартал.

Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривается  допустимая норма коррекции, обычно не более двух процентов. Оговаривается  и минимальная величина корректировки. Недостатком двух последних схем ипотечного кредитования является то, что они не позволяют определить будущий уровень процентной ставки, поэтому для них нельзя разработать  полный план погашения задолженности  на момент заключения договора.

В странах, широко применяющих  ипотеку, проблему инфляции в связи  с выдачей ипотечной ссуды  пытаются решить с помощью ссуд с  дележом прироста имущества. Эти  ссуды например в США, широко распространились в 80-х годах. При таком схеме  ипотечного кредитования стороны при  заключении договора предусматривают  предоставление кредитором ссуды по сниженной процентной ставке. В свою очередь должник уступает ему  часть инфляционного повышения  стоимости имущества к концу  срока сделки. Обычно ставка снижается  на одну треть по сравнению с рыночной. Такая же часть стоимости залога имущества выплачивается кредитору  в виде компенсации.

В США получил распространение  еще один вид ипотеки, предназначенный  главным образом для заклада  жилищ пожилыми домовладельцами. Он называется закладная с обратным аннуитетом. Такая схема ипотечного кредитования нацелена на систематическое  получение некоторого дохода от заклада  дома его владельцем. Операция напоминает продажу имущества с получением цены имущества в рассрочку. Изложенная схема ипотечного кредитования имеет  экономические и социальные условия  ее применения в нашей стране. Этому  способствует приватизация жилья при  наличии низкого жизненного уровня пенсионеров, владельцев этого жилья.